2016年5月1日起，“营改增”将全面推行，试点范围将涵盖房地产业，对房地产的征税从5%的营业税变为税率11%的增值税。
“营改增”实施后，将为房企直接带来的三大利好：一是享受过渡政策，二是土地成本不计入销售额，三是不动产抵扣。
此次“营改增”对房企最大利好的莫过于土地成本不计入销售额，开发商可以把从政府采购的土地成本从销售额中扣除，保证开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。房地产开发中，土地成本往往占据30%-50%的比重，土地成本不纳入征税后，将极大地减少房企的税务负担，减少成本投入。不仅如此，开发商在预售项目上也降低了预缴税款，减轻房地产企业的现金流压力。
企业加入购房大军 加速商业地产去化速度
对于库存去化，最值得关注的是，营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。业内人士评价，该项措施对于所有企业而言都将是利好因素。尤其是当企业改购置办公楼时，购置成本会降低。举个例子：以一栋1000万元、物料成本400万元的房子来算，原先按5%缴纳营业税50万元，增值税400÷（1+17%）*17%=58（万元），合计约108万元；“营改增”后，增值税税率为11%，则销项税额为1000÷（1+11%）*11%=99（万元），进项税额为400÷（1+17%）*17%=58（万元），相抵后只需交税41万元，相比原政策少交67万元。
其中利好，不言而喻。
网易房产此前曾对海口泛商业体进行抽样调查显示，海口新旧商业总体量超过千万方，而海口市人口总量仅为204万，众多房企正面临巨大的商用物业去库存压力，营改增落地后，有实力的企业可考虑购入写字楼改善办公环境或进行商业投资，这些都将有利于促进海口写字楼库存去化。
二手房税费略有下降 对市场影响有限
“营改增”细则规定，北上广深以外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。而当前营业税下，不满2年的住房对外销售是按照总价5.6%的税率征收。我们来算一笔账，即可看出其中的差异。
以一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子为例，根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，套入公式：销售额=100÷（1+0.5%）=142.85万，应纳税额=142.85×0.05=7.14万
而按照营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。“营改增”后，税费减少了1.26万元，直接利好购房者，这将进一步释放改善性住房需求，但税费降幅较小，对市场影响难免有限。
本文来源：网易房产
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