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地王背后好大一出戏 他们在玩什么资本游戏?

2016-05-27 08:50:54 来源: 和讯网(北京)
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最近,有媒体爆出在近期拍出的50个地王中,有27个是国有企业,占比超过一半;从金额看,50个地王总成交额为2013亿元,其中国企就贡献了1094亿元,占比同样超过一半。

由此,一个“制造地王”的闭环隐约浮出了水面——地方政府、国有房企、银行,他们在玩的到底是哪出戏?今天小编就来给大家揭开这个“云雾”。

首先这件事情应该先从城市建设用地规划红线开始谈起。

根据上海“十三五”规划要求 ,到2020年,上海要守住3185平方公里的建设用地红线。而2014年底,全市建设用地规模已突破3100平方公里,十分接近政策“天花板”。也就是说,时间越往后移,剩余城市建设用地面积将越小,房企将面临“无地可用”的局面。

地王背后好大一出戏 他们在玩什么资本游戏?

同样有此规划的还有深圳,而且情况更为窘迫。根据2013年的一份报告显示,深圳到2020年新增可建设用地不足50平方公里,且用地分布零散,历史遗留问题较多,必须通过加强土地整备,才能增强土地储备能力。

再来看看北京。根据北京市公布的2016年国有建设用地供应计划,计划总量4100公顷,其中住宅用地1200公顷。换算下来,看起来北京是三个城市中供地最阔绰的,但事实上北京的年度供应量正在逐步萎缩。随着供地量的下滑,不排除未来也面临“用地慌”的窘迫。

地王背后好大一出戏 他们在玩什么资本游戏?

同样的情况还存在于苏州、南京、杭州等二线城市中,这几个城市的去化周期都小于6个月。

细心的网友应该发现了,这些去化周期短、土地供应量紧张的城市恰恰是近期房价上涨比较凶的热点地区。其中,上海和深圳因为高烧不退的抢房潮,当地都出台了非常严厉的限购措施,导致需求外溢明显。

再来看房企这边。

为什么这么高的地价房企还是前赴后继的争相竞拍?一位房企道出地产行业的无奈:“不拿地,等死;拿地,找死。但是等死不如找死。”

对房企来说,只有拿到地了,手里的这些资金才能盘活得了,而没有拿到地则意味着无地可用,这是一个比甩出整年利润来拿一块地更可怕的境地。因为对于大多数房企而言,保持持续增长是对投资者的承诺,也是在公开市场上融资的基础。

拿地越来越难是个不争的事实。在一场场疯狂的竞价过程中,一些资金实力弱、后台背景不强的房企渐渐退出了战争线,而留下来的就只有国字号、实力强的房企。

一位房企的副总裁这样形容政府与房企的关系:“房企对于政府而言,是情人关系;两者之间最暧昧,又最想撇清关系。”

既然房企和政府是“情人关系”,那么做成这幢买卖的资金从何而来呢?

这个就得提到房企的老朋友——银行。业内人士透露,在整个行业发展过程中,房企高度依赖银行的开发贷款。近年随着融资工具的多元化,对银行的依赖度有所下降,但权重占比依然是大头。数据统计,房企整个行业的负债率超过70%,其中很大一部分来自银行的“输血”。

那么银行又为什么愿意“输血”给房企呢?

这又得从地方政府说起。嘉丰瑞德金融数据研究总监Frank认为,现在地方政府的债务都依赖卖地收入来偿还,而土地大多抵押给银行。一旦楼市遇冷,政府卖地收入将大幅下挫,土地抵押的债务将出现坏账风险。为了降低这一风险,银行自然心甘情愿贷款给房企。

谈到这里,房地产闭环已经清晰可见了,就是下图这个样子

地王背后好大一出戏 他们在玩什么资本游戏?

这时候有人会问了,这个闭环都靠向银行“赊账”来实现,那么最后由谁来解套呢?呵呵,还能是谁,就是那些预期房价会涨的购房者呗。

所以,其实地王不地王的,房企“放点血”又有什么关系,最关键的是通过制造地王的噱头给购房者制造“预期房价会涨”的心理,再来解套这条紧绷的利益链。

所以,聪明的你还会加入抢房大军吗?其实,除了买房,目前市场上还是不乏比较稳健的理财产品的,比如,稳利精选组合投资计划、信托、MOM众星拱月证券投资计划等等。其实与前几年相比,房地产的红利期已经过了,现在投资房产最重要的是实现资产保值,但在人民币贬值预期加大的情况下,投资海外地产才是更明智的选择,比如优质海外地产投资计划1期,以人民币认购、美元计价,坐收两边利好,何乐而不为。

李海丽 本文来源:和讯网 责任编辑:李海丽_NO7789

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