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7月26日,海口拍出新地王,海航以8.26亿元拿下位于红城湖棚改片区的2宗土地,综合楼面价达4363元/平米,创造海口单价新地王。海南著名地产人士恒讯地产副总裁林盛分析,海航是用小版块为板块土地创造溢价,间接拉高这个板块的房价,下半年涨价幅度必然加快。海航会不会就此成为打响海口房价上涨的第一枪?
根据海南锦城公布的一则数据显示,2016年上半年海口土地楼板价2394元/平米,较2015年上半年上涨了242元/平米,于此同时,海口的房价也在同步上升,2016年上半年海口房价为9050元/平米,较2015年上半年上涨了253元/平米,增长量几乎与楼板价持平。
土地和房子就像面粉和面包的关系,被探讨了好些年,面粉贵过面包在地王频出的一线城市和热点二线城市成为常态,但不可否认的是,土地价格始终是房价上涨背后的一大推手。
除了楼板价上涨,2016年上半年海口住宅用地比例降低,商业用地占比提高,这表明政府鼓励发展经营性物业,但这也意味着房企的投入将增加,建设成本上涨。羊毛出在羊身上,增加的成本只能通过房价来填补。
在2016-2018年间,海口市陆续启动50余个棚户区改造项目,涉及改造土地面积 2.7万亩 ,总投资规模超过 1000亿元。棚户区改造释放的这一大部分购买力,直接进入楼市,造成海口楼市今年上半年爆发式的增长。据海口市房地产业协会公布的数据显示,今年上半年海口商品住房面积销售241.55万平,22745套,分别同比增长61%和57%。其中岛内购房人群成为主力军,占比达55%,岛外购房人群占比45%。未来2年多的时间内,仍会有大量的刚需改善人群入市,供求关系或会偏向卖方市场。
前有地王出世,后有大量刚需改善群体入市,随着稀缺资源减少、配套逐步兑现,海口未来房价仍有非常大的上涨空间。但在以去库存为主旋律的背景下,上涨动力又稍显不足。
但房价上涨,有时不过是一夜东风而已。