网易房产讯 传闻已久的花样年收购万达物业水落石出，这宗中国物业管理行业迄今规模最大的企业并购案例终于揭开神秘面纱。
今日，大连万达商业地产股份有限公司（简称“万达商业”）与深圳市幸福万象投资合伙企业（有限合伙）及深圳前海嘉年投资基金管理有限公司（合称“花样年物业联合体”）共同宣布，双方已签署股权转让协议，万达商业旗下万达物业管理有限公司（简称“万达物业”）整体转让给花样年物业联合体。
这意味着中国最大的商业地产开发商万达商业走向建管分离，中国最大的社区服务运营商花样年成为万达物业管理服务的战略合作方。
记者从行业协会知情人士处获悉，花样年从万达手中接盘约6100万平米物业，加上上半年并购的其他物业，目前花样年旗下社区服务规模或达到4.3亿平方米，已经超越合并后的高纬环球，成为全球最大的社区服务运营商。
更值得关注的是，相对于规模增长而言，花样年此番并购展现出来的行业整合能力让业界惊叹。去年2月，花样年刚完成对开元国际物业的收购，而经过一年半企业融合之后，开元国际已经可以实现对外并购，成为对接万达物业的重要平台，这体现出花样年已经建立起强大而迅速的资源调配能力和企业整合能力，这种能力为花样年不断展开行业并购提供了持续且不可复制的核心竞争力。
年内即可坐收13亿元物管费
8月1日，花样年控股（1777.HK）发布公告披露，花样年参与投资的合伙企业幸福万象和花样年全资子公司前海嘉年共同出资收购万达商业全资持有的万达物业100%股权，其中幸福万象受让99%、前海嘉年受让1%。本次收购完成后，幸福万象与前海嘉年将共同持有万达物业的全部权益。
公开资料显示，万达物业为万达商业全资附属公司，国家一级资质物业管理企业，主要承接万达商业开发的中档住宅、大型文旅社区、高端写字楼及公寓等物业项目管理，业务遍及全国60多个大中城市，2016年中国物业管理协会综合排名第8位。
而花样年则是目前中国管理面积最大的社区服务运营企业，仅其旗下的彩生活服务集团在中国物业管理协会“2016中国物业服务百强企业”评比中综合实力就排名行业第7位。此外，花样年旗下还拥有另一家“黑马”物业公司美易家。
目前万达商业和花样年尚未披露此次交易的具体物业规模。但上述行业协会知情人士向记者透露，粗略估计，此次将有总计约6100万平方米的物业面积纳入花样年体系下。
从物业类型来看，万达物业旗下物业主要为高中档住宅小区、大型文旅社区、高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等，几乎涵盖了城市综合体和大型文旅项目中的大部分业态。
毫无疑问，这些都是颇为高端的优质物业，有望给花样年带来大量的现金流收入。上述人士称，仅就已经确权且已入伙物业面积进行保守估算，这部分物业预计在2016年的管理费收入可超过13亿元，颇为可观。此外，万达物业旗下的已确权未入伙物业和待确权物业仍有望被陆续纳入。
截至2015年12月31日，彩生活物业管理面积达到3.2亿平方米，美易家管理面积约1000万平方米。按照彩生活的年度增长计划,今年上半年彩生活物业规模预计会突破3.6亿平方米,加上此次收购的万达物业6100万平米估算，花样年旗下社区物业管理规模将一举突破4.3亿平方米。
在此之前，物业管理行业的最大整合案例来自戴德梁行与高纬环球的合并。2015年9月，这两家公司正式合二为一，新公司以高纬环球品牌运营，合并后的高纬环球物管面积约为4亿平方米，成为当时全球物管面积最大的公司。
花样年并非出价最高者
坐拥行业诸多光环的万达对合作伙伴的审核历来都颇为苛刻，花样年何以击败强敌，拿下万达物业，这成为外界最感兴趣的八卦话题。
万达商业和花样年联合发布的信息显示，此次万达物业股权转让采用竞标方式，共邀请行业顶尖的四家物业管理企业参与竞标。为保护业主利益，竞标不是单纯看出价高低，而是综合考虑服务价格、服务内容等多方面因素，综合得分最高者胜出。
记者从物业协会某知情人士处获悉，此次参与投标的四家公司为绿城物业、万科物业、中民物业、花样年物业联合体。该人士称：“据我了解，在这次招标过程中，花样年并非是出价最高的公司，其中标的原因是综合能力最强。”
他表示，能击败强劲对手并虏获万达“芳心”，根源在于花样年此次拿出了旗下最有优质的物业团队和服务品牌，即开元国际物业和花样年国际物业，并且只选用这两家高端物业公司的核心优势业务去服务万达。
作为老牌物管公司，开元国际物业在国内高端物业管理领域早已声名远播，曾经开创过多个“行业第一”：其为国内第一个提出“物业服务论”的企业；其创立的“东方管家”商标被国家工商总局商标局核准注册，成为国内第一个受保护的独立的物业服务商品；它还参与创作并投资了国内第一部以物业管理为主题的电视剧《物业管理是怎样炼成的》；其编著并公开发行的“物业管理职业经理人素质教育丛书”和“东方管家系列丛书”迄今仍为很多物业公司的培训蓝本。
根据官方网站资料显示，目前开元国际物业在管的全委物业覆盖深圳、北京、上海等国内十多个城市的150多个项目，并在越南胡志明市承接物业全委服务，建筑面积超过3300万平方米。按照中国物业管理协会排名，2015年开元国际物业综合实力在全国排名第34位，在深圳排名第11位。
实际上，凭借高品质的物业服务，开元国际物业此前2013年就与万达商业达成战略合作协议，成为万达商业物业服务的外委合作企业。截至2016年6月底，开元国际物业已经累计承接20个万达广场项目，受到万达集团和万达业主的高度认可，这也为此次多方合作奠定了良好的基础。
另一家受托管理方花样年国际物业，是花样年旗下以城市综合体、写字楼、度假物业为主的商务物业管理平台，其母公司美易家成为近两年迅速崛起的行业“黑马”。此前2015年12月，美易家登陆新三板，其高达44.57%的综合毛利率达和71.86%的加权平均净资产收益率(ROE)，刷新了外界对物管企业盈利能力的认知，受到深创投、华盖创投等多家知名资本机构的追捧。2016年6月24日，新三板创新层挂牌公司名单公布，美易家成为行业中仅有的两家入围新三板创新层的公司之一。
目前，花样年国际物业在管项目遍布全国35个城市，服务对象包括绿地集团、天津松江集团、香港富豪集团、保利丰地产及腾讯、TCL等众多知名公司，在管项目包括深圳长富金茂大厦、成都喜年广场、天津富豪新开门、贵阳鑫新国际、南京喜年中心等甲级写字楼，以及郑州高新技术产业开发区创业中心、海南生态软件园、腾讯重庆北部区软件园、重庆完美世界总部基地等众多城市地标项目。
按照计划，双方展开合作之后，擅长高端住宅物业管理的开元国际物业将会为万达旗下住宅类社区提供物业顾问及管理服务，擅长商务物业管理的花样年国际物业将会为万达旗下写字楼等商务社区提供物业顾问及管理服务。
轻资产转型暗合
万达物业转让源于万达商业的全面转型，万达2000年就开始做商业地产，主要开发万达广场城市综合体，住宅早已不是主业。随着万达商业向轻资产模式转型，每年开业万达广场的数量快速增长。
在业内分析看来，万达商业此次与花样年合作，可以借此机会将庞大的物业服务需求转交给第三方专业物管公司，未来万达旗下不同类型物业的管理服务将走向更加市场化和专业化，有利于万达聚焦企业转型。
根据双方发布的新闻资料，万达商业方面表示，此次与花样年合作，使万达商业更专注于商业物业的开发和管理，符合万达的战略转型需要，对于持续健康发展的万达商业上市公司来说极为必要。
与万达转型几乎同步，花样年在2012年正式展开以社区服务运营为核心的轻资产战略转型，旗下八大业务板块全面走向轻资产化，并高度聚焦于社区服务领域，目前已全面完成基于未来移动互联网和大数据时代的战略布局。
毫无疑问，对于轻资产转型已初显成效的花样年而言，此次合作意味着由彩生活及其附属公司开元国际、美易家及其附属公司花样年国际物业共同组成的花样年多物业品牌战略开始全面发力，花样年在中国高端物业领域的服务能力进一步加强，基于多市场领域和多物业类型的全生命周期布局更加完善。
此次收购万达物业，已不是花样年在推动彩生活上市后投出的第一颗重磅炸弹，其行业整合能力在此前已初见锋芒。2015年2月，花样年通过彩生活收购开元国际物业100%的股权，此举极大补充了彩生活在高端住宅物业服务的实力。
而时隔一年半之后，花样年实现了与开元国际物业的高度融合，为开元国际二次腾飞提供了强大支撑，彼此优势互补，携手打造中国物业“巨舰”。
行业整合成必然趋势
从世界范围看，发达国家房地产开发的每个环节都由不同的专业公司操作，物业建管分离是房地产业社会化分工的必然趋势。
这种趋势在国内日益明显，我国现行的《物业管理条例》早在2003年就提出，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，明确了建管分离的基本原则。
建管分离在很大程度上促进了行业整合，中国物业管理协会统计显示，2015年中国物业百强企业管理面积总值占全国物业管理面积的28.42%，较2014年提升8.92个百分点，行业集中度进一步上升。该协会认为，行业集中度提升有利于实现资源整合和优势互补，是中国物管行业走向成熟的必由之路。
万达商业与花样年均表示，双方的全面合作不仅符合国际和行业发展潮流，也符合国家建管分离的政策宗旨，通过引进竞争机制，促进专业化分工，进而提升物业管理行业的整体水平，引领行业健康发展。
中国物业管理协会会长沈建忠此前曾多次公开表示，物管企业并购整合是中国物业管理行业发展的必然趋势，有利于行业发展壮大。
根据国家统计局数据，2012-2014年连续三年全国房屋竣工量高达10亿平方米左右，而根据近3年年均复合增长率计算，全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米。根据中国指数研究院统计，截止至2014年，我国物业管理百强企业所管理的建筑面积已增至17.5亿平方米，复合年增长率为17.3%；所管理的物业个数由4300个增至9400个。物业管理服务，这无疑将形成一块巨大的市场蛋糕。
中国产业调研网发布的《中国物业管理行业现状分析与发展前景研究报告（2016年版）》显示，进一步深化的城镇化，会带来更多的住房需求，预计2015-2018年，我国物业管理营业收入年均增长800亿元。其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增长，商业地产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。
在行业容量扩大和整体行情看好背景下，花样年不断扩张的社区版图正在催生巨大的规模效应。而按照规划，到2020年，花样年集团旗下社区物业服务规模将超过10亿平方米，服务超过4000万人口。
本文来源：网易房产
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