格力地产双丰收 险资入股如何权衡利益和风险？

◎每经实习记者 魏琼

在克而瑞地产研究近日发布的险资买入地产股及持股情况的表格中，格力地产也位列前茅。根据格力地产发布的一季度报告显示，中国人寿和天安财保分别在一季度增持格力地产股份，合计持股达到3.39%，双双进入格力地产十大股东。

受益于规模化扩张与房地产行情火爆，一季度格力地产业绩表现良好，实现营业收入10.03亿元，同比增长3620%，扣非净利润1.55亿元，同比增长1208%。2015年，格力地产营业收入25.45亿元，同比增长73.56%，扣非净利润4.53亿元，同比增长352.60%。

从数据中可以看出，格力地产处于快速发展期，实现了规模和利润的双丰收，格力地产是如何做到的？两大险资重仓格力地产的原因是什么，又将在这场资本游戏中获得哪些利益？

规模利润双丰收

自2009年上市以来，格力地产表现出了强劲的发展势头。尤其是2015年，格力地产营业收入规模增速较快，受房地产板块毛利率升高影响，整体盈利能力有所提升。

2015年年报显示，格力地产实现营业收入25.45亿元，同比增长73.56%，受益于格力海岸项目销售均价升高，房地产毛利率为41.30%，较2014年增加8.85个百分点。

这一良好的发展势头得到继续保持，2016年一季度，格力地产实现营业收入10.03亿元，同比增长3620%，主要贡献仍来自地产业务。

明源地产研究院副院长刘策接受《每日经济新闻》记者采访时表示，格力地产今年业绩好是预料之中，市场分化之下，格力重仓了珠海、上海、重庆三地，成为正确战略布局的受益者。当下人口、资金流向一线以及热点二线城市，这些城市房地产需求旺盛，产业发展较好，能够较好地规避市场风险。

刘策提醒，需要注意的是，格力地产一季度大丰收受益于好的市场行情和战略布局，但这些城市存在政策调控的可能，给格力地产后续的业绩增长带来不确定性。

从格力地产的项目以及土地储备来看，立足珠海，布局全国。截至2016年3月，格力地产现有土地储备规划建筑面积总规模为128.81万平方米，分布于珠海西区、重庆两江新区与上海浦东新区，皆为发展前景较好的区域，能够满足公司未来2~3年的开发需求。

快速扩张之下，格力地产在建项目较多。截至3月底，在建与拟建项目总投资额为118.52亿元，已完成投资44.71亿元，仍需要投入资金73.81亿元，对于一家一年营收仅有25亿元的公司来说，格力地产面临的资金压力较大。

为了配合快速扩张的战略，格力地产积极拥抱金融，分享资管时代的机遇。据了解，2015年3月，海控金融的首个互联网金融产品正式上线，2015年6月，格力地产成立海控保理和海控小贷两家金融公司，进一步完善格力地产的金融产业体系。截至2016年6月，海控金融已为格力地产旗下项目融资近10亿元。

房地产与险资似乎成为了一对“孪生兄弟”，形影不离，如宝能增持万科，虽令双方陷入了旷日持久的股权争夺中，但也不能否认优质房地产公司对于险资具备强大的吸引力。再者如保利地产，借用泰康人寿、珠江人寿以及安邦的资金优势，为地产业务开源。

险资入股收获几何？

在格力地产的扩张当中，也少不了险资的身影。根据格力地产发布的一季度报告显示，中国人寿持股2.7%，为第二大股东；天安财保则持股0.69%。

从格力地产一季度营收以及利润增长来看，两大险资入股收获颇丰。一季度实现营收10.03亿元，同比大涨3620%，扣非净利润1.55亿元，同比增长1208%。

据东方财富网数据显示，格力地产毛利率为33.95%，高于同期房地产行业平均水平，而格力地产净利率为15.43%，大大高于行业平均水平的7.45%。

险资入股房地产已是大势所趋，合作模式多样化。据克而瑞统计显示，越来越多的房企在增发是主动引入险资，截至2016年6月，共有9家险资参与了8家房企的定增，持股比例在0.18%~9.15%之间。

在资产荒之下，险资入股房企能够获得较高、持续稳定的收益。险资对房企区域布局有要求，青睐项目布局一线和重点二线城市。格力地产的战略布局合理、利润回报较为客观，成为险资看好的对象。

于格力地产而言，处于快速扩张期需要大量资金的支持，险资具备强大的资金实力，机会是零成本的，与格力地产一拍即合。

也正是有了险资的加持，格力地产在土地市场显得底气十足，5月在上海再下一城，以19.65亿元的总价竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，为一线城市布局添砖加瓦。

近日有报道称，证监会收紧再融资，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。

这一举措对于资金压力较大，并且通过可转债进行再融资的格力地产来说影响较大，为扩张准备的部分融资渠道即将被堵上，对于格力地产而言，拥抱险资就尤为重要了。

但险资入股地产并非没有风险，对于房地产管理层而言，需要避免“宝万股权之争”重演。

刘策则表示，万科与宝能的关系是特例，主要由于万科股权分散给了宝能以可乘之机，从格力地产股权结构来看，控股股东珠海投资控股有限公司持股比例达到51.93％，无需担忧引入险资带来的控制权争夺。

本文来源：每日经济新闻 责任编辑：李海丽_NO7789