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评论:重启限购焉能打破楼市“调涨”怪圈

2016-09-06 08:19:17 来源: 中国证券报·中证网(北京)
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□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

8月最后一天,厦门和武汉这两个东部和中部的代表城市,相继在下午和晚上出台了“限购令”和“限贷令”。自此,作为今年上半年楼市“国之标杆”的二线热点城市,基本上都亮出了调控楼市的姿态,包括此前发布新政的南京、合肥、苏州。

不过稍加留心可以发现,所谓新一轮调控,依然采取传统的需求端控制,与中央一再表态的供给侧改革攻坚,比如农民工市民化、公共服务均等化相去甚远。而且,本轮楼市调控,地方政府畏难情绪、敷衍之态昭然。突出地表现在,地方政府既要贯彻落实上级指示,又不想让本地楼市降温、土地少收钱,最后出炉的所谓“调控”,信号意义大于实际效果。比如,厦门和苏州虽重启限购,但尽显对伤及购买力的担忧,苏州限购更是近乎“虚设”,武汉和南京对二套房贷杠杆的限制微乎其微。

另外,近日上海楼市调控传闻,在促成交易火爆的同时,还发酵成又一轮“离婚潮”,令人啼笑皆非。尽管上海市政府立即辟谣,但市场坚称“宁可信其有不可信其无”:8月30日的新房成交逆天突破了2000套,冲上了年内单日成交三甲,甚至为29日的2倍,8月31日的成交量达到1123套,9月1日接近千套,这已是上海商品房单日成交连续8天过千套。相伴随的是,沪上各区民政局窗口排起了离婚长队。为应付收件压力,徐汇区民政局甚至发布离婚限号的公告。

评论:重启限购焉能打破楼市“调涨”怪圈

无独有偶,今年上半年,南京结婚仅比去年同期增加2318对,但离婚却比去年同期增加了6437对,增长了41%,这与今年上半年南京楼市成交量翻倍,地王频现,房价暴涨35%(在全国排名第二)完全是一样的节奏。2015年,深圳二手房市场离婚购房比例高达47%,当年深圳房价暴涨47.5%,购房需求可见一斑。

不可否认,过去10年,买房是创造个人财富的最优介质(没有之一),特别是对于普通百姓。今年上半年,银行拼命给老百姓加杠杆,新增房贷额增长113%,信贷全面“散户化”,而企业贷款却在收缩。在京沪深等热点城市,银行更是大打“价格战”,房贷利率逼近银行融资成本。同时,避险保值也好,获取资产收益也好,老百姓也在拼命加杠杆。2015年,深圳平均按揭6.5成,假离婚将杠杆逼近极限。今年上半年,深圳贷款买房占93.7%,可谓用足用尽杠杆。

数据显示,今年上半年,按揭新增2.36万亿,比2015年同期增加1.25万亿,增幅为113%。7月份,居民中长期贷款新增4773亿元,占新增贷款的102%,同期企业贷款却出现2007年以来首次单月负增长。目前,居民杠杆率(房贷余额/存量商品住房价值)从2006年的15%上升到今年上半年的39.5%,2016年底将达到43%,接近美国“次贷”危机前的水平。2016年半年报显示,银行信贷个位数增长,而按揭平均增长20%。

值得探究的是,是什么促使开发商敢下注土地市场,不计成本地“造地王”,刺激财务投资大鳄高杠杆操作,抢食地产股权呢?根本原因在于,他们继续按照过去的思路去洞悉调控政策。一则,在经济转型完成之前,国家不敢收紧货币政策、不敢刺破楼市泡沫;二则,“三期叠加”的阶段,地方政府要钱的地方太多,对楼市的依赖无以复加;三则,货币宽松而长端利率下行至历史最低,“资产荒”已经逼近,这完全是资产泡沫化来临的节奏。

从国际经验看,居民快速“加杠杆”,往往是楼市泡沫化的征兆。与此同时,将房地产作为基础优质资产,借助“高杠杆”开展资本运作,实现财富的数量级累进,这是楼市泡沫深化的标志。近期,宝能和恒大逐鹿万科股权,融信在上海上演“蛇吞象”,显示楼市的金融属性无限地延伸。民营企业频频以数倍于自己体量的资金斩获地王、抢食龙头房企,销售回款或自有资金根本不足以支撑。借助通道和“加杠杆”,银行理财已彻底沦为富豪们资本运作的“嫁衣”。媒体披露,上半年219宗全国地王中,银行资金就提供了10万亿元。楼市越吹越大的泡沫,就像是一个无底洞,吸走了大量本来准备支持实体经济的资金。

既然如此,难免市场顺势推演,按照目前的地价水平,热点城市房价在未来5年翻一倍是情理之中的事情。一个突出的例子,就是在经济基本面并无剧烈变化的情况下,民间投资增速屡创新低。实体经济“脱实入虚”甚嚣尘上,企业主“弃工厂投房产”频频见诸报端。近期有报道称,A股上市公司年度盈利不足1500万的有300多家,超过上市公司总数的10%。而1500万是什么概念?仅仅可以买到京沪深主城区一套房产。怪不得,近期“关厂炒房”“离婚炒房”甚嚣尘上。据财经网报道,作为我国制造业最大基地之一的东莞,2015年至少有4000家企业关门。换言之,对于创业者来说,目前10%的A股上市公司,其一年的净利润不足在沪深购置一套中位价格的房子,很多上市公司加重地产副业。

随着房地产“抽血效应”强化,资产泡沫化倾向向各个角落渗透,甚至到了加拿大、美国、澳大利亚等发达国家。但纵观全球,没有一个国家像我国一样,没有遗产税、房产税、累进个人所得税等来调节个人综合收入,个人卖房的高额收益所得却完全是税后净收益,本应负担的个人所得税、营业税、契税和费用等,也统统转嫁给买方负担。个人持有不动产,也没有任何税费要负担。总之,在当今的中国,买房是任何渠道都比不上的投资方式。

政府辟谣,却无法让离婚买房“逆天”不再上演。当然,地方政府认为,离婚买房逃避了限购限贷,过度加杠杆,助长投机炒作气氛,留下了金融风险隐患。从风险防控的角度看,这是必要的。但从政府治理要求和常识上来讲,笔者认为,不应该出这样的政策。一方面,当前我国正在经历阵痛的结构调整、产业升级、经济转型等;另一方面,伴随资产泡沫积累的是,我国的贫富差距将进一步扩大,“中等收入陷阱”将无法跨越;最后,愈演愈烈的资产泡沫,正在让系统性风险渐行渐近。如果地方政府还在敷衍,还在蜻蜓点水般地在“需求端”做表面工作,如果还在妄图通过刺激楼市泡沫,延缓“土地财政”和“房地产依赖”的模式。毫无疑问,市场预期将又一次自我实现。

事实上,市场不买账,折射出流动性宽松的驱使下,优质资产极其匮乏的“资产荒”局面,已到了恐慌的地步。同时,这也是资产泡沫已来临的新时代下,居民对于财富载体、获取财富途径的一致认定。如果要检讨,一是要重新审视地方政府的调控政策,属于伦理范畴的婚姻和属于财富范畴的房子,本来不搭嘎,不应该扯在一起。百姓为何百折不挠地诉求住房,这才是调控政策的起点;二是流动性宽松、安全资产稀缺,房子是财富最佳载体的情况下,要重新审视,如何规避地方靠楼市激活经济的短期行为,让源头上的资金回归到实体经济,寻求来自于实体经济的财富增长。

关于资产泡沫,2014年中央经济工作会议就提出,要“化解泡沫化风险”;2015年5月,权威人士警告称,“高度警惕以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险”;今年5月,权威人士又指出,“制造泡沫的教训必须要吸取”等;今年7月19日起,新华社罕见地连续三日发文提示楼市风险;7月26日政治局会议上,管理层再度强调“抑制资产泡沫”。

从中央表态看,经济“去房地产”依赖的路径,即“三去、一补、一降”的供给侧结构性改革;楼市“去库存”的路径,即与农民工市民化高度契合或同步推进,而不是“加杠杆”去库存;“抑制资产泡沫”的路径,即让住房回归居住面目和属性,杜绝投资炒房和地方政府炒地等等,这些都非常清晰。但结果呢,供给侧结构性改革无明显进展,房地产投资依赖却越陷越深,“去库存”异化为刺激楼市,纵容炒地炒房,楼市从过热走向严重的泡沫化。

过去“10年9调”,已经准确无误地告诉市场,在没有对结构性矛盾做些许修正的情况下,任何一次在“需求端”的抑制,不过是在积蓄楼市下一波反弹的力量。在货币政策宽松依旧,“资产荒”山雨欲来的形势下,此轮调控积蓄的下一波反弹力度,或许会更大。从上到下的决策链条,要本着对楼市暴涨暴跌负责、对中国经济安全和金融稳定的大局负责的角度出发。综上,笔者认为:

首先,要对又一次“被预期”“被绑架”的本轮调控及时叫停和纠偏,以地方主体责任为政绩考核依据,评判地方要员是否落实中央政策指示,让地方调控真正做到打击炒作、清退无序杠杆。

其次,中央政府有必要尽快拿出雷霆手段,破解市场预期。这就需要向市场传递一个明确统一的政策信号,并让市场感觉到,抑制资产泡沫政策是严肃的,不是延续政策妥协和政策被绑架的一致预期。今年以来的信贷投放,已经证明了严重的“脱实入虚”,实体企业和金融机构都在套体制的利、套国家的利。

再次,在京沪深等大城市,房子代表着能够在城市立足、获得社会地位认同、中产阶层标配、获得均等化的公共服务的载体,要重新审视住房政策和住房保障。9月1日,上海市第一中级人民法院审理了一例经济适用住房租赁纠纷案例,最后裁决房主和出租人之间的租赁合同无效,这是我国住房政策和住房保障积弊的显示。需求端一味地“堵”不仅解决不了问题,反而助长了需求恐慌性入市和房价暴涨,还徒增金融风险,不如在供给侧做好资源合理分配和公共服务均等化。

此外,接下来一方面还要革新“一行三会”现有的各管一块的监管模式下,空白地带为虚拟经济投机炒作输血的局面;另一方面,在第三产业业已成为经济增长第一动力,经济韧性和回旋余地较大,全社会就业弹性较足的情况下,适度收紧货币政策具有釜底抽薪之效。

李青娥 本文来源:中国证券报·中证网 责任编辑:李青娥_NO7788

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