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房企“轻资产”之道:权益销售大增后净利润率下滑

2016-09-06 08:31:48 来源: 21世纪经济报道(广州)
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根据长江证券选取的140家上市房企分析显示,上半年房地产行业整体销量持续上升。房企上半年销售商品与提供劳务收到的现金达6674.55亿元,同比增长56.47%;预收账款1.08万亿元,同比增长33.54%。

多家房企业绩大涨背后的一个共性:权益销售大增,房企轻资产之路从而浮出水面:增加小股操盘项目数量、主动进行资产证券化等等已成为房地产行业的多元表象。随着房企金融化符号的明朗化,不难看出背后拿地、开发模式的变化。

然而,因销售、结转大幅增长,上市房企周转加快,资产周转次数同比上升15.98%;整体杠杆率虽稳中有降,但仍处于高位。但受地价增速跑赢房价吞噬毛利 空间影响,上市房企报告期内的整体毛利率29.99%,降幅扩大至2.69%,此外合作开发增多引发少数股东损益占比上升,带动净利润率降幅扩大至 2.62%。最终,受净利润率和杠杆率下降影响,上市房企整体净资产收益率(ROE)同比下滑0.36个百分点至4.02%。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析认为,净利率下滑可能是合作项目增多引起的。少数股东损益增加,不同权益比重的项目盈利能力不一致,净利率指标未必能真实反映房企的盈利情况。

对此,万科总裁郁亮此前表示,由于权益销售摊薄企业收入,净利率不能代表企业盈利能力,看净资产收益率可能更好些。

房企业绩差距拉大

受销售端回暖带动,业绩增长的房企数量由去年同期的59家上升至78家。在增长空间收窄、竞争日渐激烈的背景下,行业分化趋势逐步加剧:一方面,由于融 资、运营能力较弱,小型房企业绩表现不佳,在亏损企业中占比高达76%;另一方面,龙头房企通过内生、外延等方式做大做强,市场份额持续上升。

这其中“权益销售”值得关注。根据中国房产信息集团(CRIC)发布的《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜,旭辉销售金额首度冲进 20强,较2015年高出10名,与2013年相比更是大幅跃升20名。据8月中旬召开的旭辉业绩发布会透露,旭辉在项目操盘采取“合伙人”制度,成为旭 辉业绩大幅增长最有力的杠杆。旭辉2016年上半年应占销售总权益为55.4%,旭辉应占合同销售153亿元,“合伙人”带来额外的123亿。

合伙人制就是小股操盘,万科也是深谙此道。从万科上半年在售项目看,其位于上海闸北不夜城板块的万科翡翠雅宾利项目实现销售金额35.82亿元,为万科业 绩的提升起到重要作用。而该项目正是万科在去年11月操作并购的一个重大项目——原上置集团旗下的绿洲雅宾利项目。

万科凭借较强实力在成交金额上实现50%的增长,据万科内部人士透露,万科的小股操盘有时候是前期先“小股”,后期逐渐增加股份,如果项目前景好,不排除 大股操盘的做法。上半年销售金额进入前三名的融创,最近两三年以并购方式获取不少上海项目,融创现在的并购手法渐趋成熟,它会与每家企业签一个合作条款, 或者说对赌协议,对于被收购方而言,或有被全盘收购的风险,但对于融创自己而言,则是通过小股操盘的方式,或全盘收购,或权益并表增加权益收入。

克而瑞研究中心分析指出,城市布局成为房企当下销售排名的主要原因,朱一鸣指出,未来,随着房企小股操盘、合作以及代建项目比重逐渐增多,规模和品牌房企销售权益的下降将成为一种趋势。

以融信为例,融信首席财务官曾飞燕透露,融信没上市之前,很多合作项目都没有并表,因此负债率非常高,在上市之后会注重优化资产结构,权益并表的项目增加了。因此,房企为了降低负债率,也更愿意权益并表。

洗牌前兆:销售权益大增

由于上半年高销售高结转带来的大量现金流,上市房企整体现金流有所好转,短期偿债能力货币资金/(短期借款+一年内到期长债)提升至1.40,经营性现金 净流量也由负转正;资产负债率则同比下降0.15%至75.19%,扣除预收账款的真实负债率下降1.51%至52.10%。

根据克而瑞研究中心发布的《销售权益榜》可见,1-8月份,前十降低28%,万保金招权益比例皆在7成。TOP10的门槛为481亿元,差值最为明显,较 流量榜低190.3亿元,下降幅度达28.3%;TOP20的门槛为306.5亿元,较流量榜降低43.9亿元;TOP50和TOP100的门槛分别为 159.8亿元和81.4亿元,较流量榜降低29.8亿元和4.7亿元。

从2016年1-8月权益销售金额TOP100企业的权益分布来看,销售权益95%-100%的企业占比51%,90%-95%的企业占比18%。总体来 看,权益比90%以上的企业占了近7成。可见,虽然企业之间进行项目合作的情况已经非常普遍,但企业所持项目的总体权益仍然较高。未来,随着房企小股操 盘、合作以及代建项目比重逐渐增多,规模和品牌房企销售权益的下降将成为一种趋势。

在权益占比大于95%的房企中,主要分为两类:一类是恒大、绿地、中海等龙头企业,虽然整体销售规模很大,但具有极强的资金实力;另一类是尚未全国化扩张 的非上市房企,这些房企多为区域型的龙头房企,由于在该区域的资源禀赋,获取项目和独立操盘的能力都较强,如融侨、建业、升龙、金辉等;销售权益90%- 95%的房企以中国铁建和越秀等国企为主,这类企业资金实力和操盘能力较强,近些年在一线城市拿地以合作方式居多,但整体项目权益仍然较高;销售权益 70%-90%的房企主要是如融信、新城、中骏等近几年从区域走向全国化的房企,在区域深耕的同时,通过合作的方式进入一些新城市,降低拿地成本和扩张风 险;销售权益50%-70%的房企大部分都是合作、代建比例较高的,这些房企基于快速扩张的需求,并且资金的运用能力较强,合作、代建的项目较多,比如像 融创、朗诗、旭辉等。

李青娥 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:李青娥_NO7788

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