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土地资源争夺激烈 拿地新攻略出炉

2016-09-06 14:25:00 来源: 时代周报(广州)
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土地资源的愈发珍贵,加速了房企对土地,尤其是一二线城市资源的争夺。追涨土地市场、拿下地王,究竟是企业加速发展的助推器还是一个烫手的山芋?

毋庸置疑的是,传统的开发模式已经不再适应当下,改变迫在眉睫。换言之,地产白银时代,通过整合其他公司地产业务获得土地储备和项目实现外延式扩张,最终做大做强房地产主业,是越来越多房企正在进行的战略布局。

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专注一二线主流城市业已成为业内共识,券商也关注到了上市房企的这一趋势。中信建投研报指出,有成长表现的房企具备一个共性,即在过去两年间加大对主流城市的布局,例如华发股份、新城控股、首开股份等,借由长三角以及环渤海的提前布局,同比增速均超越200%。

为了维持高度增长的业绩态势,不少房企大幅提升开工量。万科、保利、金地上半年新开工同比分别增长64.6%、26.9%和21.9%,金地方面更是上调全年开工目标。

去化的周期也在不断缩短,来自平安证券8月的研究报告显示,上半年,上市房企整体去化周期创2009年以来新低,由2015年末的3.1年下降到1.98年。

不过,销售的爆棚,开工速度的加快,使得房企土地储备压力也在加剧。

一二线城市虽然销售活跃,但面粉贵过面包的地王现象层出不穷。据中原地产统计,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗,其中109宗溢价率超过100%。

主流的观点认为,高地价的诞生跟信贷宽松的大环境密切相关。上半年房企在国内债券市场融资情况大增,房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。

根据克而瑞监测,2015-2016年上半年,50家房企公司债的发行规模为4606.95亿元。其中,以3-5年居多,发行数量达到了100笔,发行额度为2940.75亿元,占公司债融资总量的63.83%。

信达地产是当中典型的一家。上半年,该公司共发行公司债券规模达到90亿元。自2015年以来,信达已经新增9宗地块,其中7宗为高地价。不过,根据近期发布的年中业绩数据显示,信达也出现了自2008年以来罕见的净利润亏损,达7000万元,同比下滑131%,资产负债率上升至85.6%。

拍下地王意味着有“米”下锅,但同时也必须承担地王带来的风险。张大伟分析称,地王是未来最大的风险,一线城市成交已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。预期下半年,房地产调控继续因城施策,升级到一城一策,一旦信贷政策宽松不能持续,下半年,特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

企业端的信贷收紧已经有了迹象。兴业银行风险管理部总经理邹积敏日前表示:“在对公房地产信贷方面,新增业务原则上不介入三四线城市,从严控制商业地产项目。同时,重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。”

地方政策上,收紧的信号也在蔓延。8月31日,房价上涨较快的厦门和武汉,纷纷上调房贷首付比例,收紧居民端贷款。在此之前,南京、苏州已经收紧贷款政策。

一向稳健的国际信用评级机构标普穆迪和惠誉,今年以来也下调了多家中国房企的信用评级展望,其中就包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。评级报告称,债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。

不过,房企激进拿地的背后,地方土地收入有了大幅的增加,此外,土地也越来越贵。来自中原地产研究中心的统计数据显示,全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未明显上涨,土地成交额却爆发的现象。按照截至8月22日的统计数据显示,50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米,相比2015年同期的69461万平方米基本持平,但土地出让金上累计达到了1.39万亿元,相比2015年同期的9342.8亿元,上涨幅度达到了49.22%。

卢才珍 本文来源:时代周报 责任编辑:卢才珍_NO636

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