租赁“商改住”的深圳难题：如何确保产业用地？

（原标题：租赁“商改住”的深圳难题：如何确保产业用地？）

春节过后，深圳的一些地铁站里，出现了长租公寓品牌的大幅广告。

标榜“住得好一点”的长租公寓，在深圳已形成了一种风潮。长租公寓租赁平台合屋1月提供给21世纪经济报道的数据显示，深圳满足承租功能的公寓类物业至少已达到5万套。

21世纪经济报道记者在采访中获悉，大量的工业厂房是长租公寓的主要房源之一。有从业者认为，长租公寓盘活了一部分闲置的物业。

但这一被视为资源重新利用的业态遭遇了政策“严管”。不久前，宝安区发布《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则》，几乎叫停了区内的厂房改公寓行为。

另一方面，广东省不久前发文鼓励培育租赁市场，明确允许“商改住”，这一政策又将如何在深圳落地？

各界呼唤长租公寓规范出台

日前，广东正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。

其中提出，允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后水电气价格按照居民标准执行。

对于广东的长租公寓从业者而言，这无疑是重大利好。

但上个月，深圳宝安区的一份《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类工作细则》，提出对厂房改建为公寓、酒店等功能的，分类进行控停、查封、拆除等处理。几乎在同一时期，宝安清拆了1500平米的“厂房改公寓”。

宝安区紧邻南山区，位处科技园、后海总部基地等白领聚集地的辐射范围，地铁通达，加之拥有大量厂房空间，宝安由此成为深圳长租公寓发展的重点区域之一。一位业内人士不久前向记者透露，宝安西乡片区仍有大量的长租公寓房源储备。

但在近乎“一刀切”的整治措施下，有长租公寓经营者对记者表示：陷入了“提心吊胆”的状态，担心其他区是否会跟进，有投资意向的人也转为了观望状态。

深圳长租公寓租赁平台合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道记者，任何一个新生行业在发展过程中，政府的监管都是必要的，希望采取的方式是出台规范条例，对行业起引导作用。

在不久前召开的深圳两会上，数十名人大代表也提出，就厂房改公寓的现状，深圳可利用特区立法权，出台完善相关法规规章，确保工业厂房改变用途后安全合法。

而广东省级层面出台的鼓励住房租赁文件，则被视作是一种积极信号。罗凤鸣表示，这将对深圳产生正面影响。长期来看，仍然应该对深圳长租公寓的发展前景持乐观态度，毕竟市场潮流不可阻挡。

平衡产业与居住用地

长租公寓房源遭遇“严管”的背后，除了质量控制、消防安全等因素的考量之外，还折射出深圳在土地资源稀缺的背景下对待产业用地的态度。

值得注意的是，宝安在上述工作细则中提出，发挥区属四大国企的职能优势，采用购买、租赁等方式整合工业厂房资源，升级改造为新型产业用房，打造老旧工业园区转型和厂房改造的样板工程、示范工程。

今年的深圳两会上，深圳政协委员、宝安区副区长梁敏华提出，委员们统计了近几年的旧改项目和将要开工的项目，发现多数是“工改商”或“工改住”，仍然作为工业用地的比例非常之少。旧改之后，产业空间反而缩小了。

梁敏华建议，就像划定生态控制线一样，深圳也应该划定工业控制线，保证先进制造企业的用地需求。

事实上，在此番整治厂房改公寓之前，制造业大区宝安已经率先划定了旧改工业控制红线。2016年7月，宝安公布《工业控制线管理办法（试行）》，划定区内工业用地控制线总规模为70平方公里，红线内严格限制工业用地转换为非工业功能。

最近一两年，在深圳产业结构快速三产化、部分制造业迁出的过程中，市政府发展研究中心主任吴思康也曾告诉21世纪经济报道记者，研究中心一直在呼吁深圳给制造业留出土地空间。

去年3月，深圳发布《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，其中提到，确保全市中长期内工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%。

此后，在深圳供给侧结构性改革方案及其他文件中，加快工业及其他产业用地供应、推动产业转型升级等说法也屡屡出现。

随着近两年长租公寓的蓬勃兴起，突显出一个问题：如何在有限空间内平衡产业用地和居住用地的供应？

简单地算经济账，厂房改造成公寓，短期内能带来更可观的租金。但吴思康告诉记者，深圳作为国际科技产业创新中心，必须为高端制造保有一定的产业发展空间。宝安区政府的做法是基于长远考虑，有其可取之处。

他同时指出，除了厂房之外，宝安本身有大量的城中村农民房，长租公寓的发展应该与老旧城区的改造统筹结合，通过城市更新项目来实现。还需要从制度上规范管理，确保是长租，而不能变相成为新的房地产炒作项目。