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违约高峰期下的经纪人: 不希望市场大涨大跌

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“整个五一长假我都没闲着,但大部分时候是在处理纠纷。”5月4日,链家地产北京中关村区域某门店经理金辉(化名)向21世纪经济报道表示。

今年3月17日,北京出台调控楼市的“3·17新政”;3月26日,又出台针对商住房的调控政策。此后,北京楼市成交量大幅缩水,商住房交易更是降至冰点。但由于政策出台较为突然,许多在途交易受到影响,并引发大量纠纷。

对于很多经纪人而言,从今年年初开始,房产交易环节的纠纷就已频繁出现。所不同的是,调控政策出台前,因房价上涨速度较快,违约主体在于卖方;调控之后,因购房门槛提高,买方成为主要违约者。

 从卖方违约到买方违约

金辉处理的其中一栋纠纷房屋,面积约为100多平方米,位于海淀区上地区域。今年3月初,买卖双方签订了购房协议。但未能等到网签,“3·17新政”就已出台。

按照新的二套房认定标准及首付规定,买方的首付比例将从4成提高到6成,由于多出近一百万首付,以及贷款利率提升,买家产生解约的想法;卖家则因急于移民而不同意解约。双方的纠纷由此产生。

在金辉的调节下,双方最终达成一致:卖家在价格上做出一定让步,买家则凑足首付实现成交。尽管买家做出的牺牲更大,但由于是换房需求,且原有房屋已经售出,因此只得完成交易。

这是调控新政影响下,北京房屋交易纠纷的一个缩影。尽管监管部门出台了补充条款,但对于金辉而言,很多遗留问题仍然需要处理。

金辉表示,调控政策出台后的一个月间,其所在门店的业务量下滑了一半以上,他的个人业绩也受到很大影响。但类似的纠纷骤然增加,他要花大量的时间进行处理。

好在这类纠纷的处理难度并不大。因为二手房交易中有大量“连环单”存在,某一单交易中断,就可能影响到5-6单的交易。因此除非代价过大,买卖双方大多希望能完成交易。

他表示,从今年年初开始,北京就进入了房屋交易纠纷高发期,但违约主体主要在于卖方。由于房价上涨过快,很多卖方在签约后反悔。因为个别卖方不愿赔付违约金,双方甚至对簿公堂。

“去年下半年,我们有个客户在房山买了房子,而且已经签约,但对方忽然要涨价40万,不答应就拖着,不配合过户。”金辉说。

他表示,在二手房买卖中,原来每成交100单,约有4-5单会出现纠纷,多体现在房屋质量等方面。但最近一段时间,出现纠纷的比例大幅提升,且主要与价格变化有关。

契约精神与诉讼成本

“很多人说‘中介推高了房价’,但作为业务员,我们一点也不希望看到房价大涨或大跌。”金辉说。

在他看来,北京二手房交易中的纠纷,大多发生在房价涨跌幅度较大时。很多纠纷发生导致交易中止。即使交易最终完成,业务员也要付出大量的时间和精力。

从业8年来,金辉经历过多轮房地产周期,也处理过大量纠纷案例。他最大的感触是,“社会缺乏契约精神”,这与一个人的年龄、学历、职业等都没有必然联系。

去年底,金辉接手一单二手房买卖,交易双方分别是某高校教授和某央企官员。由于自认属于“高素质群体”,双方提议抛开经纪公司自行交易。金辉多方努力后得以参与到交易中。尽管如此,双方仍然因为价格问题而产生了纠纷。

金辉说,违约的情况在北京楼市一直存在,“这么多年来一点也没减少”。由于北京属于“卖方市场”,受影响大的多为购房者。金辉的一个客户曾在一个月内遭遇两宗违约案例,导致总购房成本多出近60万。

房屋买卖的特点在于,程序繁琐、周期长。在市场旺季,一宗交易从签约到网签,再到交税、过户,往往需要两个月。这期间房价一旦出现大幅变化,违约就容易出现。

但维权周期长、成本高的现实,使弱势方宁愿承担损失,也甚少会选择诉诸公堂。

金辉介绍,在前述提到的坐地起价案例中,购房者曾将卖方诉诸法庭。法官认为,这属于民事纠纷,建议自行调解。考虑到诉讼成本高,以及诉讼期间房价上涨带来的机会损失,购房者最终选择解约。

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