“2017中国房地产上市公司TOP10研究”报告发布 万科、恒大分列A、H股中国房企综合实力第一

（原标题：“2017中国房地产上市公司TOP10研究”报告发布 万科、恒大分列A、H股中国房企综合实力第一）

5月18日，中国房地产TOP10研究组在北京，发布了“2017中国房地产上市公司TOP10研究”报告。

万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、金融街、金隅股份、新湖中宝、金地集团、世茂股份等10家沪深上市房地产公司荣获“2017沪深上市房地产公司综合实力TOP10”。

中国恒大、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国、龙湖地产、世茂房地产、中国金茂、首创置业、富力地产等10家在港上市房地产公司荣获“2017中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”。

中国房地产TOP10研究组表示，2016年宽松的政策环境下热点城市量价齐升，房地产上市公司紧抓市场机遇快速发展，经营业绩、盈利能力、资金状况、财富创造能力等基本面均有靓丽表现，投资价值彰显；而随着万科股权事件的影响发酵，资本市场对房地产上市公司的价值投资中枢由短期向长期转移。2016年四季度到2017年以来，房地产进入深度调整期，需求端、资金端承压导致行业投资风险加大，未来依托业绩增长、收并购、转型、政策红利的房地产上市公司将更具投资价值。

 中国房地产上市公司

    呈现出五大特点

据悉，中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了15年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

而根据其最新的研究成果显示，现阶段中国房地产上市公司呈现出五大特点。

一是在经营状况上，随着投资和开发规模的增长，沪深及在港上市房地产公司总资产规模不断扩大：2016年，沪深上市房地产公司总资产均值达到510.24亿元，同比增长25.48%；在港上市房地产公司总资产均值达到1227.08亿元，同比增长32.60%。

2016年，房地产上市公司销售行情整体向好，充沛的可结转资源有力推动营业收入增长：沪深上市房地产公司营业收入均值为136.84亿元，同比增长26.03%，增速同比大幅提高14.11个百分点；同期，在港上市房地产公司营业收入均值为277.20亿元，同比增长25.17%，增速同比大幅提高13.91个百分点。

营业收入超过500亿元的沪深及在港上市房地产公司营业收入均值分别为1135.90亿元、1103.02亿元，同比增长29.30%和28.72%，龙头房企领先优势显著；营收规模在100亿元-500亿元区间的沪深及在港上市房地产公司数量较去年增加6家和2家，营业收入均值分别为207.77亿元、215.59亿元，同比增长26.45%和24.07%，保持了较高的增速；但营收规模在50亿元-100亿和小于50亿元的房地产上市公司的增速则明显落后，其中沪深上市房地产公司分别同比增长21.91%和10.01%；在港上市房地产公司均值则分别同比增长11.46%和7.04%，房地产上市公司分化进一步加剧。

二是盈利能力方面，在良好销售业绩的带动下，2016年房地产上市公司的盈利规模也明显提升。沪深及在港上市房地产公司净利润均值分别为13.10亿元、49.56亿元，同比增长35.33%和11.37%，在港上市房地产公司净利润规模约为沪深上市房地产公司的4倍，规模优势明显。但沪深上市房地产公司净利润均值增长率较在港高23.96个百分点，其原因是部分沪深上市中小房地产公司投资收益明显增加。

从毛利率来看，2016年沪深上市房地产公司毛利率延续下降趋势，由31.78%降至31.08%，在港上市房地产公司毛利率则出现了上行趋势，同比增长1.38个百分点；而净利率则呈现出相反态势，沪深上市房地产公司从7.44%上升到11.10%，在港上市房地产公司从12.68%降至11.60%。沪深上市房地产公司净利率的提升源自部分中小型房地产公司抛售股权资产获得投资收益。

三是在财务稳健性方面，上市房企的短期偿债能力提升，但也应警惕长期资金风险。受益于宽松的融资环境，房地产上市公司抓住机遇积极融资、大力发债，资金杠杆提高，截至2016年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.92%；在港上市房地产公司的资产负债率均值为73.52%，同比上升0.86个百分点。剔除预收账款后，沪深、在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.68%和59.04%，同比分别下降2.55、0.87个百分点，实际负债情况得到改善。2016年，销售回款增加使得经营活动现金流大幅提高，良好的融资环境也为筹资活动现金流的稳步提升创造了有利条件，沪深、在港上市房地产公司的资金面向好，现金及现金等价物增加净额均值分别为18.66亿元、65.40亿元，同比分别增长91%、85%。

综合来看，房地产上市公司2016年负债结构不断优化、现金流充足、短期偿债能力提升，短期内不会出现较大风险。然而，随着房地产市场限购限贷政策不断加码，热点城市成交已经开始放缓、价格承压，加上融资环境的持续收紧，房地产上市公司未来或将面临销售端、资金端的双重挤压，运营风险加大。

四是股东回报方面，上市房企的资产收益水平在2016年持续下行，经济增加值（EVA）则有所增长。

2016年房地产上市公司净资产收益率止跌回升，沪深上市房地产公司净资产收益率均值由上年的9.13%上升为9.23%，在港上市房地产公司的净资产收益率由去年的10.30%上升至10.61%；沪深及在港上市房地产公司每股收益均值分别为0.45元、0.62元，均较2015年上涨0.06元。

受益于2016年房地产市场的火热行情及宽松的融资环境，房地产上市公司在规模增长的同时实现了价值创造能力的提升。2016年，沪深及在港上市房地产公司EVA均值分别为5.28亿元和2.88亿元，同比增长165.33%和68.42%，财富创造能力得到明显提升。

2016年，房地产上市公司在经营管理中进一步提高股东回报意识，通过提高股息率和分红比例等措施加大股东回报水平，稳定股东的长期收益预期。一方面，沪深及大陆在港上市房地产公司2016年股息率均值分别达到0.46%、6.25%，分别较2015年增加0.10、1.16个百分点，股东回报水平均有所上升。

最后一点，随着房地产投资中枢向长期价值转移，业绩、收并购、转型及政策红利个股的投资价值凸显。

2016年A股资本市场跌宕起伏，基本为“熔断”后的修复性行情，A股房地产板块走势持续弱于大盘；港股市场房地产板块在经过年初的下跌后整体呈上升趋势，整体跑赢大盘，且领先优势逐渐扩大，历来被低估的大陆在港上市房地产公司估值有所修复但依旧维持低位。

2017年，业绩牛、并购牛、转型牛和政策牛将是房地产行业投资的主线。第一，市场调整期行业集中度进一步提升，房地产企业分化发展的特征更加凸显，区域布局广泛、资源整合能力强的大型房企销售、财务基本面将持续领先，看好大型房企、特别是龙头房企的后市表现。第二，中国房地产行业并购重组大潮已进入加速阶段，成为房企发展的新常态，也成为房地产板块投资的主线之一，包括具有央企兼并重组预期的个股和部分大型房地产上市公司积极收购基本面良好、估值较低的上市公司。第三，依托政策红利释放的概念股及长期发展潜力股均成为投资者重点关注的方向，如受益于国家城市群、新型城镇化、区域一体化等发展战略，并在相关区域拥有丰富土地储备的房地产上市公司更具长期投资价值。第四，在房地产市场由增量市场转向存量市场的背景下，部分房地产上市公司在把握增量市场的同时积极探索存量市场，拓展多元发展业务模式，培育利润增长极，值得资本市场关注。

 行业集中度加速提升

在财富创造能力方面，2016年沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到59.04亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的11.18倍；在港上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA均值为22.27亿元，是同期在港上市房地产公司EVA均值的7.73倍，领先优势显著。万科、保利、中海、恒大、华夏幸福、中国金茂等企业的财富创造能力持续位居行业领先地位。

同时，在财务稳健性上，2016年，沪深及在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的现金流处于行业领先水平，经营活动现金流净额均值分别为99.09亿元及142.70亿元，是同期沪深及在港上市房地产公司均值的7.01倍和4.81倍，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为2.91及1.88，显著优于沪深、在港上市房地产公司同期水平；此外，长期借款占比分别为61.16%和75.59%，高于同期沪深、在港上市房地产公司均值5.35个和3.08个百分点，债务结构不断优化。

此外，在投资价值方面，2016年沪深、在港上市房地产公司投资价值TOP10的每股收益均值分别达到0.91元、0.63元，是同期沪深、在港上市房地产公司均值的2.02倍和1.02倍；其净资产收益率均值分别达12.13%、11.47%，高于同期沪深、在港上市房地产公司均值2.90、0.86个百分点。

中国房地产TOP10研究组认为，2016年房地产上市公司商业开发运营优秀企业通过优化产品结构和业态组合适应消费需求升级，同时凭借其优秀的商业开发管理及运营能力输出管理向资产管理模式转型升级，投资价值日益凸显。

据悉，除财务创造能力、投资价值等指标外，中国房地产TOP10研究组在房地产上市公司研究的基础上，还评价产生了“2017中国房地产上市公司治理TOP10”、“2017园区开发上市公司TOP10”、“2017中国房地产上市公司商业开发运营优秀企业”、“2017房地产并购能力优秀企业”。

中国房地产TOP10研究组指出，2016年在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，中国房地产上市公司的经营表现全面改善，股市表现亦有所回温。但是，大好局面之下隐忧已现，行业优胜劣汰和格局重构进程已经加快，房地产上市公司的分化态势加剧：一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强，由2017年一季度大型房地产公司的市占率大幅跳涨可见一斑；另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

对于房地产上市公司来说，积极进取、主动提升价值是持续发展的基础。一方面，在保障现金流平衡、周转顺畅的前提下尽可能多的储备项目与资金资源，为长期稳定发展夯实基础；另一方面，主动求变，挖掘行业转型、收并购、区域利好政策等的价值空间，确保公司内在价值的长期、稳定增值；同时，建立健全股东回报机制，提升资本市场效率和上市公司价值，赢取股东长期支持。而对于资本市场的投资者来说，地产板块在行业十多年的快速增长后总体上已演变为真正的价值投资股，应理性看待地产主题性投资机会，减少盲目跟风性投资，避免落入“价值陷阱”。

(王 峥)