【区域观察】均价8790元/㎡ 文昌成东线楼市价格洼地

（原标题：【区域观察】均价8790元/㎡ 文昌成东线楼市价格洼地！）

几年前，文昌楼市一度喧嚣成海南楼市的“第四极”，言下之意，海口，三亚，陵水之外，便是文昌！但随着海花岛让儋州异军突起，澄迈借势海口的边际效应，万宁、琼海的大房企云集，“第四极”称谓再难被提及！

在许多人印象中，文昌的市场反应似乎总是慢人半拍，当其他区域房价迎来上涨或销售火热时，文昌总有些不温不火。

今年前2月正是房价大火燎原之时，当东线同一区域的万宁、琼海、陵水房价涨幅在1600元/㎡以上狂奔时，文昌的涨幅“仅有”244元/㎡，依旧维持着东线价格洼地的“优势”。

没有哪家开发商不想涨价！“别人涨的少，你涨最多，就意味着别人都在降价，只有你在涨价。”在走访文昌楼市时，一位业内人士对网易房产解释道。这种心理预期也导致了文昌成为整个东线市场房价上涨最慢的区域。

另一方面，分销带客模式也让不少项目倍感头疼，“现在很多家庭式分销会无节制截客，导致市场非常混乱，粗略估计，目前有500多家分销商为文昌项目带客。”虽然明知有恶果，但在要求快周转的市场和分销为王的时代，没有谁能抵抗得了分销带客的诱惑。

蛋糕越来越小 价格战不可持续

月亮湾在起步时就主打价格战，一度让价格已升至高位的高隆湾头疼不已，互相截客、分销混乱，文昌市场硝烟弥漫。时至今日，带着低价策略导向的后遗症仍时有发作。

“世茂怒放海现在还有6千多一平的特价房，如果荣昱月亮湾价格降不下来，大量客户就很有可能流失，但价格战是不可持续的，这样蛋糕只会越来越小，目前我们价格是不敢再往上升了。”荣昱月亮湾一位渠道人员对网易房产说道。房价大涨过后，在东线区域仍能找到如此低价位的楼盘，对购房者的吸引力是致命的。低价策略导向的世茂怒放海也让许多项目非常愤懑。这相当于所有人都在与房价进行拉力赛的时候，你不但作壁上观，还拖了后腿。

在同一区域，享受同样的海景及配套，除了品牌外，价格就成为了主导因素，如果开发商给不了购房者更好的体验和品牌信心，那么价格将成为决定因素。但价格竞争又是一个杀敌一千自伤八百的“损招”，止损成为市场良性发展开出的第一味药，但这需要一个漫长的过程。

限购之后 文昌市场后期发力

当海南东部市场被点燃时，即便世茂怒放海的价格远低于同一区域的楼盘，依然没有止住其他项目上调价格。且进入4月后，海南主要市场开始限购，购房者在特定区域购房需提供1-2年的社保证明，并随着多地房价上涨，文昌价格优势更明显，给了文昌后期发力的机会。

据一份圈内传递的数据统计显示，今年4月份，文昌市共销售商品房5441套，同比增长374%，环比增长202%；销售面积38.34万平方米（其中商品住宅销售面积为35.45万平方米），同比增长336%，环比增长197%；销售金额33.7亿元，同比增长416%，环比增长222%；销售均价8790元/平方米，同比增长18%，环比增长8%。

将时间线拉得更长一些，会发现文昌在4月的成绩有多亮眼。今年1-4月份，文昌市共销售商品房8776套，其中4月份销售5441套，占比62%；1-4月销售面积61.61万平方米（其中商品住宅销售面积为56.37万平方米），4月占比62%；1-4月销售金额52.22亿元，4月占比64.5%。整体来看，文昌4月的销售比重占到前4月份额的6成以上。

在销售火爆的情况下，文昌房地产库存也得到了有效去化。该圈内传递的数据统计显示，截止目前，文昌市商品住宅库存共141.09万平方米（其中已预定但未提交的有33.07万平方米），去化期约20个月。

虽然此前借着政策东风让文昌市场走俏，但由于文昌迟迟未出台新政，开发商不敢贸然行动。谈及限购政策时，一位不具名的项目营销总谈到一则传闻“据说文昌7月1日要出台新政，至于如何限购大家心里都没底，很多楼盘都放缓了推货速度，静等下半年旺季来了再说。”据网易房产踩盘得知，佳亿海上海由于现在政策尚未确定，需要等到11月才能出货；平海逸龙湾也表示四期组团的房源要等到金九银十的档口才能推出；和威月光海岸一期一标段的货源已所剩无几，二标段的房源计划在下半年推出；鼎胜月亮湾由于限高政策，下半年未必能推新；波溪丽亚湾、平海逸龙湾、中南森海湾等项目都暂时无货可卖，而诸如东方龙湾、宏图·高龙湾1号、雅居乐月亮湾、荣昱·月亮湾等楼盘即便手头有货源也是为数不多。不过目前已是淡季，售楼中心门可罗雀，即便推新房源也难以招揽客户，在进入旺季前的这段时间，也能让开发商有充足的时间去应对下半年的市场。

进入淡季后，营销中心门可罗雀

据海南省统计局数据显示，今年1-4月文昌的均价为8940元/平方米，依然处在海南东线的价格低洼区，随着铺前大桥将通车、文昌至博鳌高速全面动工的利好消息释放，文昌的区域价值得以重新审视，文昌也将以一种新的姿态进入购房者的选择项。