他山之石 何以载动长租公寓运营之梦？

（原标题：他山之石 何以载动长租公寓运营之梦？）

目前国内长租公寓行业整体处于无利润的前期拓荒阶段，国外成熟的发展模式则成为国内长租公寓发展重要的经验来源。

据了解，美国99%的公寓都做REITs，均属于持有运营型。作为美国最大的公寓REITs公司，EQR通过收购、持有运营的策略，实现了规模的快速扩张。截至2016年12月底，EQR在全美国拥有302处物业、76513套公寓，市值超200亿元。

探寻EQR运营模式发现，EQR瞄准高收入、高学历、具备较高租金承受能力的人群，近些年租金水平持续上升，打造租金溢价能力和潜在利润方面的优势。

尝到核心城市公寓运营高溢价甜头，近些年EQR完成投资的重新定位，转战进入门槛较高的核心市场。

据明源地产研究院提供的数据显示，2005年以来EQR已出售非核心城市近16.8万套公寓，并购核心城市公寓6.8万套。通过剥离低收益资产，聚焦核心市场，EQR能享受核心城市较高的资产升值，同时这些城市购房门槛较高，租赁需求旺盛。精准的市场和人群定位，具备突出的系统和优质服务，为EQR保持较低的公寓空置率奠定了坚实的基础。

日本代表性的运营模式为大东建托模式，基于日本独特的土地制度和人口老龄化特点，大东建托探索出了房屋托管的商业模式。目前大东建托已经是日本最大的公寓运营商，托管的房源近100万套，业务涵盖了住宅建设、租赁运营以及房地产金融。

从利润率看，大东建托并不高，凭借高周转和高杠杆的优势，大东建托实现了净资产收益率（ROE）水平的提升。明源地产研究院提供的数据显示，2009年至2016年，其总资产周转率保持在1.74-1.94的较高水平，杠杆水平也得到提升。

对于房屋托管运营而言，产品、品牌和服务能力成为关键因素，大东建托在提升建筑工艺和打造产品特色，提升服务品质和品牌知名度方面表现较为优秀。加上大东建托有效的提升人力资源效益以及日本较长的租期，从而实现了公寓经济效益最大化。

国外公寓市场模式较为成熟，已步入盈利的收割阶段，而国内长租公寓发展尚处于初级阶段，商业模式创新层出不穷，为何国内外模式差异如此大？

明源地产研究院首席研究员刘策接受记者采访时分析指出，美国的EQR模式依靠美国REITs成熟，采用轻重结合的模式，既能享受资产升值带来的收益同时获得租金收益，而国内资产证券化成功落地尚需努力，这就限制了国内长租公寓的规模扩张。

日本大东建托模式与业主签约时间很长，约定租金不涨价，而中国的签约时间为3-5年，加上较高的装修成本，公寓运营商面临成本回收压力。同时日本特殊的土地制度，业主需要支付高额的税费，愿意将房屋进行托管盈利。

运营模式探索

美国EQR模式和日本大东建托模式均是目前国外较为成熟的模式，哪一种模式更加适合中国的土壤？

刘策分析认为，美国的EQR模式更加适合中国。目前中国发展REITs的呼声很高，未来通过REITs持有资产，专业品牌来运营，将解决目前长租公寓投入大、回报周期过长的问题。

目前，包括开发商、中介以及品牌公寓运营商等在内的长租公寓主体均加入到发展模式探索的大军中。

据记者了解，作为开发商运营长租公寓的典型代表，万科泊寓采用的是轻重结合的模式，发展万科自有物业以及盘活存量物业，扩大泊寓的发展规模。

万科提供的数据显示，万科泊寓开业项目16个，房间数超4000套，运营面积达约18.8万平方米，筹建中项目17个，房间约1.2万套。

广州泊寓总经理张成皓接受记者采访时表示，目前万科已在多个城市拿下自持地块，未来广州市政府将推出租赁住宅用地，在各方面测算合理的情况下均会考虑参与拿地，为泊寓规模扩张添砖加瓦。

同时，泊寓已启动收并购计划，以及与开发商合作扩大规模，万科泊寓会强调规模，希望能做到行业领跑地位。

政策利好不断，长租公寓市场遍地开花，在竞争加剧之下，长租公寓市场将迎来行业格局重构和行业巨头奠定基础的关键时期，运营模式的探索将成为制胜关键。

为在行业争夺战中占据一席之地，铂涛集团旗下窝趣长租公寓，与58同城合作，获得58同城领投的pre-A轮战略投资5000万。在战略合作的基础上，利用58同城的互联网优势导流用户，获得大数据支持，同时将58同城旗下的安居客房源倒流入窝趣。

在窝趣创始人刘辉的设想中，未来的窝趣将转型长租公寓的运营平台，将与开发商等市场主体合作运营。

一家大型开发商的品牌公寓负责人则告诉记者，其自身具备运营能力，暂时不会考虑与长租公寓运营商合作运营。

窝趣未来的客户对象是哪些？刘策认为，窝趣模式是有市场的，通过与58同城合作获得客户导流，加上自身标准化运营，具备比其他运营商更高的坪效和收益，具备获得轻资产托管的机会，但窝趣服务的对象是市场中一些小的二房东和品牌公寓。

为获得竞争优势，长租公寓最早的创始者YOU+国际青年社区开启了2.0版本模式，通过与恺信亚洲管理集团合作，将实现从公寓品牌商转型为新青年生活方式内容提供者、运营商。YOU+和凯信联合模式为降低长租公寓成本，实现轻资产运营提供了新的解决方案，同时也为实现长租公寓运营从空间驱动到内容驱动的转型提供借鉴。