44城住宅限售加码调控 封堵炒房客意在去杠杆

本报记者 王丽新

楼市调控早已不再是一、二线城市的“专利”，8月份至今，至少15个三、四线城市发布了楼市约束性调控政策。此外，截至目前，全国累计至少44个城市加入楼市限售队伍。

上周，重庆、南昌等8个房价上涨过快的“强二线城市”先后加码楼市调控政策，包括限售、打击消费贷等措施。

据同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者表示，“限售”极有可能成为部分城市的“补丁”政策，抑制快进快出的楼市投资投机炒作交易，为当前楼市降温，预计住宅限售城市还会扩容。

住宅限售扩容

楼市限售起源于今年，并在半年多的时间内迅速铺开，直达三、四线城市。张宏伟表示，第一轮楼市限售有保定白沟、青岛、福建长乐等多城跟进；第二轮楼市限售则来自于上周的重庆等8个城市。

综合限售的内容来看，在个人购房端方面，一般新购买住宅需要取得不动产证满两年后方可转让或办理析产手续；在企事业单位、社会组织等法人端方面，一般需要取得不动产证满3年后方可转让。当然，各个城市会根据自身情况制定具体政策，包括限售长达10年之久的政策。

简言之，如果你买到了新房，大约两年时间才能拿到现房，拿到房产证后两年才能上市交易，一笔购房起码要冻结3年或者4年以上时间。如果一旦遇上房产证下发时间拖延，导致无法最快拿到房产证，可能则需要更长时间。

44个城市限售，意味着中国70个大中城市一半以上的房地产市场活跃性将快速降低，留下来的则是套在房产里动弹不得的，还有看好某座城市发展，又有大笔闲钱的人。而对于投资客来说，交易时间的拉长意味着不确定性和风险的增加，如此一来，敏感的资金一定会离开。

除此之外，张宏伟认为，楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。待楼市长效调控机制相关措施，比如不动产登记、房地产税立法等在未来2年-3年（限售期限基本匹配）完成之际，对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策也会来临。

不过，当下看来，封堵炒房客，去杠杆则是要首先解决的问题。张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后，多数投资投机客将退场。

封堵炒房客

在张宏伟看来，“加杠杆”入市的“散户”高位入市，将面临房产贬值压力。他认为，这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。他们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，氛围就像大妈买黄金炒股，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问，当2017年下半年市场调整期来临之时，也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，今年下半年刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时，去年上半年以来加杠杆入市的“散户”开始面临资产贬值的压力，下半年将会出现抛售资产的状况。

此外，运营状况不佳的私营企业主可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。 另外一些换房、海外移民等特定人群可能会通过抛售置换资产配置。

值得关注的是，张宏伟认为，限售一来，对上述“加杠杆”投资投机客来讲，即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题，房产成为真正意义的“不动产”。而对于银行来说，锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，不让它交易，不让它出现贬值，防止由于房价下降而带来的银行系统性金融风险，这样银行这端因为“限售”暂时处于安全地位。

《证券日报》记者也注意到，据德意志银行统计，整个中国房地产资金体量高达30万亿美元，仅一、二线城市的房地产价值因房价上升而产生的财富增值是24万亿元，为2016年全国个人可支配收入总量的75%。

如此巨量的资金进入房地产领域，防止系统性金融风险和资产泡沫已经是房地产调控长效机制要解决的问题，稳定房价的重要性也可见一斑。

更重要的是，稳定房价之后，接下来则是房地产调控的长效机制上台，届时，高房价、高地价、炒房、蜗居，买不起房等市场痛点或许会得到缓解。