房贷政策“坚冰”戳破调控放松幻影

阎　岳

今年开年之初，部分地区微调房地产调控政策的案例就接二连三的出现，包括限购、限价、限售等措施都做出了一些调整，且执行标准更加具体。但房贷政策仍是“坚冰”，未有任何松动。对于部分地区“限”字令的优化，有人乐观地认为，这是房地产调控放松的信号，A股市场涉房股票也就此走出了一波行情。

这究竟是不是房地产调控政策在放松呢？笔者给出的答案是否定的。笔者认为，这些地区微调房地产调控政策，其实是在落实中央经济工作会议对房地产调控的要求，即“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。这些地区对限购、限价和限售等措施的调整，属于地方事权范畴，所以要实施差别化调控，也就是精细化调控。

那么，房地产调控中的中央事权指的是什么呢？概括来说，房地产调控中的中央事权就是要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以及完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。同时，房贷政策也属于中央事权的范畴。尽管目前各地房贷利率会有差异，但各地房贷政策都会遵循监管部门的统一调度，自主权也仅限于利率市场化可浮动的范畴。所以，个人房贷政策未见调整，房地产调控放松之说就不会成立。

收紧信贷是本轮房地产调控的一个最具成效的措施。趋于严苛的房贷放贷标准，再加上房地产调控的各项更具针对性的措施，勒住了飞奔的房价。

数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。

央行调查统计司司长阮健弘称，2017年央行指导金融系统配合做好房地产调控的相关工作，加强住房信贷管理，巩固调控成果，推动建立“租售并举”的住房金融制度，促进形成房地产市场稳定发展的长效机制。

去年3月份，央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》，要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策组成部分，合理控制房贷比和增速。正是在控房贷政策的影响下，去年个人房贷投放规模才会出现14.5个百分点的回落。

今年房地产调控的目标是，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。在货币政策方面，稳健中性仍是今年的取向，目标则是要切实管住货币供给总闸门、维护流动性合理稳定和有效控制宏观杠杆率。

从今年房地产调控和货币政策的目标也很难看出房贷政策会有松动。笔者认为，2018年的房贷政策将延续去年控房贷的主基调，房贷会向首套刚需、改善需求倾斜，而投机炒房则会受到更加严厉的遏制。所以，只要个人房贷未出现重大调整，就难言房地产调控会放松。