房企物管上市成趋势 物管成房企利润新增长点

日前，雅居乐雅生活服务股份有限公司（简称“雅生活服务”）正式在香港联合交易所主板上市，进一步凸显了房地产企业分拆物业管理业务上市的新趋势。业内人士认为，随着存量房时代的到来、房企传统销售规模和利润的缩减，通过上市借助资本的力量扩大物业管理规模已成为房企新的利润增长点。

两大房企物管“打包”上市

与此前上市的所有物业服务公司不同，雅生活服务背后站着雅居乐和绿地两大知名地产商。2017年6月30日，世界500强企业绿 地集团将其全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅生活。同年8月17日，绿 地集团又以10亿元战略入股了雅生活，取得其20%股份，成为雅生活长期战略性股东。绿 地集团承诺，在2018~2022年，将确保雅生活每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，还有300万平方米物业服务面积的优先获得权。 招股书显示，雅生活此次IPO所得款项净额（39.19亿港元）约65%，将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟。雅生活执行董事兼首席执行官刘德明表示，在合适的时机，雅生活还将寻求在A股上市，力争成为中国物业“H+A”第一股。

此次雅生活IPO融资所得净额约10%，将用于继续开发集团的一站式服务平台。目前，雅生活已在广州总部建立集控中心，包括呼叫中心、EBA管控平台、质量核查系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统等数据集成管控平台，将实现服务过程可视化监控及集中管理全国运营。此外，雅生活根据物业的特点及需求配置清洁、安保设备，如大型环卫车、自动平衡巡逻车及无人机，取代人工操作。一方面降低人工成本，提高服务效率；另一方面也最大限度地防范员工意外伤害风险。

物管成房企利润新增长点

大时代，大变革，大机遇之下，物业社区的服务属性愈发凸显，并逐渐成为房地产转型升级的重要支撑。雅居乐、金地、万科、龙湖、碧桂园等房企纷纷宣布要将旗下物业管理业务做大。

2016年11月，商务部、发改委、工信部等10部门联合发布关于《国内贸易流通“十三五”发展规划》显示，到2020年社区服务市场规模可达到13.5万亿元。未来物业管理市场发展空间巨大。此外，房企将物业分拆上市最具“刺激性”事件是，国内第一家上市物业——彩生活自2014年6月30日在香港上市，并用3个交易日就实现市值反超母公司，彩生活的高估值样本成为众多房企竞相效仿的对象。在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场迎来快速增长的黄金发展期。“未来5年是中国物业管理行业的最佳机遇期和窗口期。”刘德明表示。

不过，在地产融资渠道逐渐受限的背景下，物管行业因为缺乏可供抵押的物资、竞争格局分散、劳动力成本高等因素难以获得银行贷款，上市便成为开发商们普遍选择的融资渠道。根据公开资料显示，物管行业资本化进程加速，彩生活、中海物业、中奥到家等先后登陆港股市场，而在新三板上市的物业服务企业则有近60家。

目前，一些走在变革之前的房企已经嗅到了物业管理的新商机。金地2017年半年报显示，上半年集团物业管理收入8.24亿元，高于物业出租业务的3.69亿元，是仅次于房地产开发的主营业务之一，服务面积超过1.7亿平方米。而截至2017年9月30日，雅生活管理范围覆盖全国逾65座城市与地区，服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼等多种业态，管理面积超7620万平方米，拥有200多个标杆项目，服务业主近100万人。2017年，雅生活开始了对第三方房地产商的拓展，业绩斐然，目前除了主营业务物业板块发展势头良好，各专业板块的表现也十分抢眼，未来有望与物业板块一起，成为雅生活的主要增长点。

有业内人士认为，物业管理领域投入较少，模式成本较轻，侧重于服务。从短期来说，物业管理可产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。在转型升级做城市配套服务商之际，物业市场成为房企发力的重点。易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，应充分实现物业收益的多元化，并积极创新物业费证券化模式，进而实现资金滚动，有助于物业规模扩大和盈利能力提升。