《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(简称“《指导意见》”)指出，实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地使用面积稳步下降。海南应建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落。
多位资深业内人士接受中国证券报记者采访时表示，《指导意见》将推动海南房地产市场平稳健康发展。同时，关于支持海南开展国际人才管理改革试点的相关表述，则为海南楼市的服务方向提出了新的课题。
严防楼市过热
《指导意见》指出，海南应建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落。要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，海南在全国属于优势旅游市场，地产市场同样受捧。因此，要防范楼市炒作，严管购房市场，防范各类投资投机需求进入。
“地产调控已是全国一盘棋。调控纵深向三四线城市和县级城市延伸，稳定房价的措施比以往强力。”海南某房企负责人陈路表示。
2017年，海南省政府工作报告指出，巩固“两个暂停”政策成果，建立房地产长效调控机制，推动房地产去库存、调结构、提品质，引导发展高端地产，促进房地产市场平稳健康发展。
2017年4月14日，海南省多部门联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》，从当日起，在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。
2018年，海南省政府工作报告措辞则更为严厉，称“决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”2018年3月，海南出台新规，3月30日后购买的住房，在取得不动产权证之日起，5年内不得转让。
陈路表示，2017年以后，海南施行的调控政策，既体现了中央对于房地产市场调控的总体要求，也防止投资型需求快速上升。“特别是近年来，一些地方通过填海、占地等形式开发楼盘，破坏生态，破坏了楼市整体平稳。”
“以往出台涉及海南的利好政策，往往出现‘春江水暖房先知’。”长期深度跟踪海南楼市的丁周(化名)4月15日对中国证券报记者表示。
2009年12月31日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。统计数据显示，该意见公布后，短短5天，海南全省商品房交易金额达171.12亿元，超过2008年海南全省商品房交易总额。“一个月内，海南多地房价飙升。”丁周称。
“1993年海南楼市泡沫破裂，对整个海南房地产打击较大。到了2010年，国际旅游岛建设提升到国家的战略层面上，开发商也有了信心。”陈路回忆说。
为消化库存，防止房价过快上涨。海南于2010年1月到4月暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目。当年10月，海口和三亚相继出台“限购令”，并出台配套的差别化信贷政策。
相关数据显示，2010年，海南多个县市房地产开发投资呈倍数增长，文昌市增长1.69倍，屯昌县增长6.5倍，定安县增长3.2倍，琼中县增长2.4倍，澄迈县增长6.1倍，儋州市增长3.0倍，乐东县增长1.8倍。
根据海南省统计局数据，2010年全年，海南完成房地产开发投资467.87亿元，同比增长62.5%；商品住宅完成投资417.11亿元，同比增长59.3%。另外，2010年全年，海南商品房销售面积854.73万平方米，同比增长52.3%，商品房销售额746.61亿元，同比增长112.4%。得益于房地产行业的强劲助推，海南2010年全年实现地区生产总值2052.12亿元，比上年增长15.8%。
严跃进认为，结合历史经验，海南后续的调控或会更加严厉，目的就是防止房价大起大落。
房企储备土地
从目前情况看，诸多一线房企在海南储备了土地资源。
2017年业绩报告显示，恒大在海南区域共有16个项目。其中，海口11个项目，三亚2个项目，其他区域3个项目。16个项目土地原值为161.7亿元，土地总面积达1709.1万平方米。
截至2017年底，雅居乐在海南拥有4个项目，占地总面积为1163万平方米。碧桂园在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。融创中国在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米，富力地产权益可售总建筑面积为305.6万平方米。
A股上市公司方面，海南橡胶控股股东海南农垦集团以及另一家上市公司罗牛山拥有大量农业用地储备。
券商分析人士表示，《指导意见》强调，将在海南全省统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。相关公司土地使用权重估价值将得以提升。
而一些企业也加强医疗、养老方面的地产布局。近日，由中国人寿与海南省发展控股有限公司联合成立的国寿海控(海南)健康投资有限公司，竞得位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的某地块。中国人寿表示，该地块将打造成为具备中国中医特色和国际精准医疗先进性的健康养老示范中心。
中国恒大则早在2015年就拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的相关地块。今年2月底，位于该先行区的博鳌恒大国际医院正式投入运营。
企业纷入海南市场的端倪由来已久。2007年，夏辉大学毕业进入北京一家从事房地产经纪、楼盘推广的专业网站，从事市场运营工作。2010年，他主动申请开拓网站的海南区域业务。当时，不少内地地产商进入海南大施拳脚。“那时，我们每周一沙龙，一月一论坛。来的企业五花八门。”夏辉表示。
在海南建设国际旅游岛政策刺激下，开发商簇拥进入海南市场，房地产新开工项目不断增加。海南省统计局数据显示，2010年全省有工作量的房地产开发企业545家，比2009年增加140家。全省房地产开工项目580个，比2009年增加155个。
纷至沓来的开发商，大量开发的楼盘，令海南楼市去库存的目光瞄准全国。
在北京从事多年服装批发生意的肖艳夫妇2017年初加入“候鸟”大军，在陵水购买了一套碧桂园开发的精装修两居。“当时看中这个楼盘，是附近有北京某三甲医院的分院，其他配套也比较完善。”肖艳坦言，其所从事的服装行业属于疏解非首都功能的重点行业。“在海南置业，也是未来转移自己生意的一个选项。”
“目前来看，更多地还是季节性居住、旅游居住、出租和投资。”陈路则表示，“像肖艳夫妇这样的购买海南房子，并在海南发展的比较少。”
推行租售并举
《指导意见》指出，海南可建立闲置房屋盘活利用机制，鼓励发展度假民宿等新型租赁业态。
而针对人才引进，《指导意见》指出，将出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。
2018年海南政府工作报告则指出，将调整优化产品、区域、租售结构，居民保障性需求由政府来保障，改善性需求由市场调节，投资性需求靠制度限制，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
陈路认为，未来开发商可多打人才牌。“《指导意见》对人才的相关措施很多，提出要解决住房问题。”
《指导意见》指出，创新“候鸟型”人才引进和使用机制，设立“候鸟”人才工作站，允许内地国企、事业单位的专业技术和管理人才按规定在海南兼职兼薪、按劳取酬。
陈路认为，相关房企可在海南相关城市布局“长租公寓”、“人才公寓”等形态，解决人才流动的短期居住。
严跃进则表示，人才引进并非一朝一夕之功，应注重先解决交通配套和产业转移方面的问题，再通过解决住房、户口等问题，有序引导人才流动。
中国(海南)改革发展研究院院长迟福林近日在接受媒体专访时指出，海南房地产绝不能再炒“短期”。要推动海南房地产的健康持续发展，加快房地产转型：一是推动房地产由资本导向型向消费导向型转变。二是推动房地产由投机型向服务型转变，大力发展旅游、健康、养老服务型地产，完善医疗保健、生活配套服务，提升房地产的品质。三是大力发展租赁市场，建立多元化住房供给体系，由地方政府保障百姓住房基本需求，推动房地产健康持续发展。
为此，海南省各级政府动作不断。近日，三亚市相关负责人透露，三亚正规划建设1万套人才周转房，以房子吸引各类人才到三亚创新创业，同时不断完善人才落户、安居、社保、医疗、子女入学等各类配套政策，解决各类人才的后顾之忧。
海南3月31日出台政策，将从全省层面开发面向本地居民的限售商品住房和共有产权住房。根据海南省多个部门近日联合发布的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，海南将继续通过发展公共租赁住房、共有产权住房，以及实施棚户区改造，满足本地困难群众基本住房需求；发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，满足省内外居民的租赁住房需求；有序开发商品住宅，促进房地产业转型发展。
本文来源：中国证券报·中证网
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