海南全域限购 开发商长线备战向城市运营商转变

海南全域限购开发商长线备战

部分重仓布局海南的房企，已从“快进快出”的开发销售向长期经营的思路转变

围绕“房住不炒”的定位，海南近期将限购区域扩围至全省并不断为政策“打补丁”，这对于外地购房者占比近八成的海南房地产市场来说，无疑是一颗“炸弹”。对于重仓布局海南，或在海南有大量项目或土储的开发商而言，站在了一个十字路口：未来该怎么走？是转型还是转场？

多家大房企“重仓”海南

在实施全域限购前，海南楼市是一片热土，投资客和候鸟人群成为海南楼市独特的风景线。

海南省统计年鉴显示，2016年末海南省总人口为902.18万，候鸟人口为121.42万人。另据链家的一份数据显示，2017年上半年，海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

与此相对应的，在海南建设国际旅游岛政策刺激下，房地产投资呈上升态势。海南省统计局数据显示，海南2017年全省房地产业完成增加值437.54亿元，比上年增长20.1%。全年房地产项目房屋施工面积为9567.39万平方米，增长7.1%；销售额为2713.72亿元，增长82.1%。

房企巨头的嗅觉向来灵敏，近年来，房企纷纷进驻海南“跑马圈地”。记者注意到，包括恒大、碧桂园、融创等前20大房企均在海南手握沃土。

恒大在海南的土储可谓傲视群雄。恒大2017年财报显示，恒大集团在海南区域共有13个项目。记者计算得知，13个项目土地原值为151.72亿元，土储面积达1653.89万平方米。

碧桂园也是重仓海南的房企之一。碧桂园目前已布局海南7个城市，开发了碧桂园·珊瑚宫殿、碧桂园·三亚海等18个项目，在2017年5508亿元的合同销售额中，海南省占据3%的份额。据克而瑞2017年房企项目销售额显示，碧桂园·珊瑚宫殿2017年实现97.64亿元销售额。

融创截至去年底在海南区域总土地储备为401.66万平方米。此外，今年3月12日，融创还以19.33亿元从海航地产手上接盘两个住宅项目。

第二梯队房企阵营中，雅居乐无论是土地储备还是销售额占比，海南的权重都较大。据克而瑞2017年房企项目销售额显示，海南清水湾2017年实现178.82亿元销售额，位列全国第一。2017年，雅居乐不仅回购了海南清水湾项目余下30%权益，还通过招拍挂及股权收购等方式，先后在陵水、海口、临高及琼海拿下四地块。

做好“持久战”准备

4月22日，海南将限购区域扩围至全省。对此，业内人士指出，房企去化节奏放缓，销售业绩必然会受到影响。碧桂园年报显示，碧桂园在海南区域总可售建筑面积为512.14万平方米，已竣工总可销售建筑面积为159.88万平方米。在建总可销售建筑面积为209.08万平方米，其中已预售总可销售面积为92.55万平方米，也就是说碧桂园在海南区域还有116.53万平方米可供以后销售，按照2.5万/平米的销售均价粗略来算，拥有290亿左右的可售货值。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，调控之下，碧桂园部分待开发土地需要加快开发，毕竟对土地方面的查处较为严厉，此外，文旅大盘模式也需要防范风险。

具体每家企业，受调控政策的影响也不尽相同，不过，业内指出，不论何种企业，面对此轮海南调控，都要做好持久战的准备。严跃进就表示，开发商当前在海南市场的布局，需要坚持“一停二看三通过”。“一停”就是要检讨当前在海南的投资策略和思路；“二看”是要不断研究当前的市场和政策，尤其是类似60个月社保缴纳下的购房环境政策；“三通过”则是要积极做投资，对于海南市场长期看好，要匹配具体的业态。

在销售策略的具体应对上，同策研究院总监张宏伟建议，开发商该出售的，还需要出售，毕竟还有剩下20%的客户还可以争夺。而对岛外的客户，可先锁定一部分客户，再看市场时期而定。“被限购后的80%客群还是存在的，开发商可以把这些客户资源收集后，导入到广西、云南等地的文旅项目中，在企业内部做联销。”

张宏伟指出，目前在海南布局的企业，基本上都在全国布局，如果海南市场短期压力较大，他们可能会在近一两个月通过其他城市与区域来补充销售业绩。由于目前京津冀、长三角、珠三角区域，政策执行力度还较为严格，因此，张宏伟建议，可通过中西部、东北或其他三四线城市来冲业绩。

■出路

向城市运营商转变

值得注意的是，不少房企早就嗅到了海南市场变幻的气息，已经从以往“快进快出”简单的开发销售，向长期经营的思路转变，比如布局健康、养老、特色小镇等项目，甚至参与到当地生态旅游建设中来。

鲁能作为较早进入海南投资开发的企业，注重项目开发与区域可持续发展相结合。比如在对文昌好圣村的建设上，着力打造集航天文化、航天种养产业、航天科普、航天体验为一体，以“航天元素”为特色的农庄。

针对海南省出台的全域限购等系列政策，鲁能方面表示，鲁能海南区域合理铺排产品推售节奏，严格执行销售备案制度，维护正常的房地产市场秩序。此外，加强自贸区相关政策研究，加大国家鼓励支持的项目开发建设力度，打造新的效益增长点。

深耕海南已逾十年的雅居乐，在多元化产业布局上已涵盖地产、环保、教育等多个板块。雅居乐表示，未来，随着海南作为自由贸易试验区的建设进程，雅居乐也将参与多元产业的发展。

恒大在海南的布局，开始往文化旅游、健康养生领域发展。今年2月，恒大健康集团旗下筹备了两年的首家医院——博鳌恒大国际医院正式开业。在此之前，恒大健康集团已布局三亚海棠湾恒大养生谷、海花岛澜湾恒大养生谷等项目。华侨城也不例外，将在海南文昌市文城镇、昌洒镇、东郊镇重点打造特色产业小镇、文化旅游区、城市综合配套服务区。

融创中国自2015年进入海南后，也带来了大文娱、大消费领域的资源。融创海南相关人士表示，度假地产的核心不仅是房屋产品，而是度假生活的营造，这对融创在海南提出了综合性要求。