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招商蛇口重构新总部 前五月拿地逾400亿

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在2015年开始转型为城市和园区运营服务商之后,央企招商蛇口再次启动了一项重大组织变革,精简总部、权力下放。

6月1日,精简为8个部门、29个管理职位的招商蛇口新总部正式启用,成为又一家奉行“小总部、大区域”的房企。

这与行业的发展趋势一致。近几年来,大型地产商普遍开始转型,包括万科、碧桂园、保利地产、华润置地等公司陆续形成了小总部、大区域的组织管理架构,将总部人员和职能精简、人事权和财权下放,以适应多元业务的发展和城市运营的需要。

在组织架构改革完成后,预计招商蛇口会衍生出8个左右的大区以及专业公司,包括地产、邮轮、长租公寓、商业、酒店、大健康等业务都将融入其中,它们将是公司的利润核心。

总部职能部门减半

2015年底重组上市以来,招商蛇口发展明显加速,在去年进入千亿俱乐部;同时,房地产调控政策日益收紧,行业竞争愈演愈烈,国内领先的房地产商加速转型。

招商蛇口定位“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,由资源型企业向经营型、服务型企业转型,由传统、单一业务向创新、综合业务发展转型,那么如何更积极主动地适应市场和政策环境变化,在激烈的竞争中脱颖而出,并实现基业长青?

招商蛇口的答案是,扩大规模,组织变革,提升质量和效益;在两年多的加速规模扩张后,今年以来,招商蛇口酝酿并推动了全方位、大幅度的组织变革。

2月份以来,招商蛇口借鉴军队和国家机构改革的思路和做法,对标行业标杆企业,形成了“重构总部、做实战区、做专兵种”为核心的总体组织变革方案,以及招商蛇口总部-事业部和专业公司-区域总部和城市公司的分步实施计划。

变革从招商蛇口总部着手,以高度匹配战略目标和真正满足战略运营需求为原则,梳理总部职责,明确下放事权,厘清管理边界,实行精干高效的大部门制,将总部职能重构为战略运营、风险管控、综合保障三模块,16个部门相应整合为8个部门。

5月22日,招商蛇口印发总部组织结构调整通知,将16个部门重构为8个;5月31日,举行8个新部门揭牌仪式;6月1日,由56个精简至29个管理职位的获任部门管理人员履新,大幅重构的全新总部进入试运行阶段。

据招商蛇口有关人士介绍,组织优化前,包含管理系列和技术系列在内的总部中层干部76人,优化后57人;部门管理人员优化前56人,优化后29人,减少27人,其中18人将充实到区域总部、事业部或专业公司;随着变革的进展,事权的进一步下放,将会有更多总部员工到一线单位工作,强化一线经营管理力量。

在当前中国城市化进行到第二阶段、城市群和都市圈崛起的大背景下,各大地产商均加强区域深耕、聚焦核心城市,招商蛇口也不例外。

与万科、华润置地等“总部、大区、城市公司”的三级管控架构不同,招商蛇口还加入了事业部和专业公司这一层级,因招商蛇口已明确地产、邮轮、园区开发三大板块业务,转型城市运营商更为彻底。

不过就放权来看,如万科、华润主要依赖副总裁对各区域公司进行大区分管,各区区首的授权非常大这种情形,是否也在招商蛇口出现?还有待观察。

据悉,在总部改革同时,招商蛇口各事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革工作也正相继铺开。

招商蛇口表示,本次组织变革是公司重组上市以来又一次立足长远的深层次、全方位变革;母公司招商局集团也寄望通过一系列改革,推动公司加速转型、均衡发展。

规模扩张继续

在去年进入千亿房企阵营后,招商蛇口并没有停下脚步,不仅销售持续高增长,也继续加大投资力度,显得非常进取。

2018年1季度,招商蛇口累计实现签约销售金额313亿元,同比增18%;1-4月共销售417亿,同比增21%,持续快增。

同期,公司拿地规模大增,土地成本显著下降。1季度新增土地储备363万平方米,同比增长212%。拿地总成本294亿元,同比增长39%,隐含拿地楼面均价8117元/平方米,仅为去年同期的45%。

4月更是收获颇多的月份。根据华创证券分析师袁豪的统计,4月份,公司在土地市场新获取杭州、广州、昆山、中山、徐州5城共5个项目,新增建面140.2万平方米,同比增4424.9%,其中新增权益建面86.7万平方米,同比增2697.1%;平均楼面价3840元/平方米,环比下降73.6%,主要系公司拿地向三线城市下沉所致,其中徐州百万方级项目楼面均价不足2000元/平方米。

1-4月,公司共新获23地块,共新增规划面积512.7万平方米,同比增329.3%;总地价348.2亿元,同比增62.4%;拿地额占比销售额达84%,较2017年80%高位再提升4.0%,拿地呈高速扩张势态;同时兼顾成本控制,平均楼面地价6793元/平方米,较2017年楼面均价下降26.6%。

值得一提的是,5月6日,招商蛇口与招商局集团、招商局集团(香港)签署协议,以现金收购招商漳州78%股权,交易对价85.5亿元,以自有及自筹资金支付。交易完成后,招商蛇口将持有招商漳州78%股权,成后者控股股东。

海通证券分析师涂力磊指出,截至2017年底,招商漳州土地储备高达约777万平方米(非双鱼岛土地552万平方米和双鱼岛土地225万平方米),若只考虑住宅用地和商业用地产生价值,楼面价约为3480元/平方米左右。

而3月底位于新规划的龙海经济开发区核心区域南太武滨海新城的住宅地块,土拍最高楼面价9014元/平方米,招商蛇口此次土地收购成本优势明显。

从区域布局而言,落子漳州开发区,与公司原有的厦门、漳州业务形成联动,深入布局海西板块;同时意味着蛇口模式再下一城。收购完成后,招商蛇口与招商漳州的联动,有望进一步增强公司园区开发运营能力,是其“前港-中区-后城”的开发模式与“产、网、融、城一体化”发展路径的又一次尝试。

这也让公司在华北、华中、华东、华南、深圳等五大区域之上,新增了一个福建区域,包括厦门公司、漳州公司。

快速的投资扩张也导致净负债率上升,截至一季度期末公司净负债率66.3%,较去年一季度末和年末分别上升29.5和7.9个百分点,主要因土储扩张提速;期末公司在手现金437.7亿元,同比增长4.7%。

中金公司分析师张宇预计,招商蛇口全年总可售货值超2800亿,销售金额可达1600亿元,同比增长42%。

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