北京4.5万套限竞房铺设房价缓冲带

（原标题：北京4.5万套限竞房 铺设房价缓冲带 二手房市场升温恐后劲不足）

本报记者 王营 实 习 生 晏思思 北京报道

6月9日早上，天还在下着毛毛雨。虽然9点30分才开始摇号，但姚红（化名）于7点20分就赶到了北京市大兴区瀛海镇瀛海府楼盘施工现场，这也是北京市首个限房价项目瀛海府开盘现场，开发商在这里临时搭建了一个棚子作为选房基地。项目首期共推出194套房源，但共计700余组购房者参加摇号，当天全部认筹。全部认筹过程仅持续了一个小时十分钟。

姚红非常沮丧。她虽然幸运摇上号但轮到她时房源早已被选购一空。她清楚地记得结束选房时那个时间点，大约10点40分。

近日，据北京市住建委官网公示信息显示，北京四个限房价项目瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语的预售许可证批准信息进入公示阶段。这只是开始。随着这4个限竞房项目获得预售许可证，北京将打开限竞房供应的闸门，55个限竞房项目446万平方米将陆续推出。要知道，2017年北京新建商品住宅的成交面积也不过394.05万平方米。

开盘售罄受热捧

公开资料显示，瀛海府位于北京市大兴区德贤路瀛海出口东500米，此次推出的主力户型为88平方米3居，均价52449元/平方米。该限房价项目对于购房者极具吸引力，其周边新房项目售价普遍在6万元/平方米以上。比如，周边项目中国铁建·花语府73000/平方米；中铁华侨城67000元/平方米。

姚红清楚地记得复杂的选房流程。“共计700余组符合条件的购房者参与摇号，然后主持人每次公布5个被选中的号码。这样作为一组，对应的购房者顺应开始选房，一共摇了50组以上。”

“这次选房一共摇了260左右个号（据销售解释，多摇的号码作为替补）。前20轮被摇中的人，大部分购房者没有特别惊喜的感觉，很淡定就进去了，但到了后来房源不多时现场才开始有惊呼声。大约10点40分的时候，整个过程就结束了。”姚红是那一批不幸的替补队员，轮到她时，已经被告知没有房源可选。她看到现场那些拖家带口的家庭，被抽中的时候真的是特别开心，看起来就特别惊喜，而有的人则在聊天时透露出不是买首套房，觉得摇到没摇到都无所谓。

对于北京市首推的限房价项目“日光”，思源地产首席分析师郭毅分析，“大兴瀛海府的销售局面相对乐观，该项目的预售均价为52449元/平方米，最高不得超过55071元/平方米，与紧邻两商品住宅项目突破6万元的成交价格相比，优势较为明显。另外，瀛海府可售住宅的体量较小，计划预售的面积也不过33842平方米，约可提供300余套限竞房，而大兴南海子周边在售项目大多为高端改善项目，瀛海府的单价优势将有效聚集区域客流。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，限竞房项目价格优势是有效聚集区域客流的不二法则，购房者用脚投票的首要因素还是房价，限竞房无论相比周边二手房还是普通商品房都有一定优势；另一方面，限竞房总价比较“干净”。政府严格要求房企在销售时不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，也不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

21世纪经济报道记者了解到，除了大兴瀛海府项目，位于房山区西南六环外的金樾和著首期也于6月10日开盘，当天共计推出340套房，销售均价38994元/平方米，以中高端改善为项目定位，户型为89平方米的三居和127平方米的四居。但可能由于该项目位置偏远，选房时间同样从9点28分开始，一直持续到12点左右。该项目当天共签约264套房源，去化率为77%。与金樾和著相邻的旭辉城项目，虽然同一时间取证，但是却选择在6月16日开盘。旭辉城项目销售均价38994元/平方米。

批量入市或平抑房价

“限竞房”也有称之限房价项目。该类产品出现要追溯到2016年，当时北京为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”相关精神，在土地出让环节推出“限房价、竞地价”政策。通俗地讲，这类房子在开发商买地时，就已被确认销售价格。

今年5月26日，北京市正式出台限价房项目销售办法。根据《通知》，在限房价项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。然后，根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售限价与评估价之比，分别采用两种方式销售。这次，新政中将设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。如果限房价项目的比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。当然，这个标准也不是一成不变，《通知》明确，目前是暂行的比例，实施过程中会根据市场变化和销售情况适当调整。

不可否认，批量入市的限房价项目将对北京楼市带来巨大压力。据中原地产首席分析师张大伟测算，上述4个项目的入市签约，将直接拉低北京2018年上半年新建商品房市场均价2%-3%。

除了上述4个项目，北京市未来还有55个限房价项目排队入市。据张大伟预测，目前北京市限房价项目合计大约3000亿货值。预计在6月开始，将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套，全年合计可能达到4.5万套。

除了新房市场，我爱我家集团研究院院长胡景晖认为，批量入市的限房价项目未来也将对二手房价格起到平抑作用。“当然它跟共有产权房还是有区别的，肯定比共有产权房价格要高，但政府已经限制限房价项目价格不能低于周围市场价的百分之八十五，否则就要转为共有产权房。可以预计的是，未来北京新房市场将形成新建商品房、限价房、共有产权房三个梯队市场，当然二手房就是随行就市。二手房最大的不同点，就是在区位和配套成熟度上已经比这些限价房更好、更成熟。所以会形成一个不同的市场区隔，那么主要就是看购买者的支付能力，以及是自住还是有投资需求。”

张波也认为，限竞房的热销会对周边二手房的成交量价产生直接影响，北京的二手房在5月已经出现一定回暖迹象，后续限竞房的陆续上市会产生微妙的化学反应，让回暖或显得绵软无力。

不过，胡景晖表示，“限价房只要维持在一个合理的价位，即价格比现在的周边二手房价低，比共有产权房高，那就基本上完成了政府对政策设计的梯次安排。从四五月份市场交易量反弹情况来看，市场需求有一定程度的释放要求，此时能用限房价项目来消化掉一部分需求，整体上来讲会起到平抑房价的作用。但我认为，未来二手房市场或者新房市场仍然会保持一个正常的交易量。不过，多了这样一个缓冲带是好事，最起码比需求一味地涌向新建商品房和二手房市场要好。售罄也是很正常的，说明目前的定价合理。”