2016年10月，一个刚发下500余万元拆迁款的暴富土豪，转身就去喜提凯迪拉克，人生一派春风得意。他所在的海口坡博坡巷棚改片区，刚刚拆迁，宅基地单价赔偿加上拆迁鼓励，每平米宅基地可赔偿13899.7元，不少人在这次拆迁中成功逆袭。
和坡博坡巷棚户区一起被列入拆迁计划的，还有另外53个棚户区，涉及城镇居民17万户，51万人，也被称为海口“三年棚改计划”。在这场计划中，最亢奋的不仅是拆迁户，还有开发商。旧房被拆，总要买新房，千亿棚改资金中，必然有一部分进入楼市。久旱逢甘露，一个沉寂了四五年的市场，突然涌入大量资金，苦苦挨着的开发商、炒房客终于顺利解了套。
拆迁的市场有多大？一组数字感受一下。2015年，海口棚改投资103亿元，改造户数2.45万户，2016年完成棚户区改造2.8万户、涉及8.5万人。2年时间就有超过5万户家庭拆迁，虽然不知道最终有多少拆迁户冲入楼市，但是就在拆迁最轰轰烈烈的这3年里，海口楼市连创新高：2015年销量增长36万㎡，2016年增长了59万㎡，2017年增长了116万㎡，而在2014年时房屋销售增量还不足1万㎡。
数据来源：海南省统计局，制图：网易房产
在浩浩荡荡的棚改中，海南完成了这场超大规模的去库存运动，楼市库存从45个月降至11个月。在市场最疯狂的时候，等待开盘的日子显得十分难熬，不少购房者从去年等到今年，把开间熬成了厕所。
拆迁改变楼市，更改变人生。
海口棚改项目不完全统计。制图：网易房产
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海口“三年棚改计划”什么时候拆到自己家，是海口拆迁户最关注的新闻，南海网“找领导”栏目，长期被拆迁问题占据，显然，所有人都在等待消息。但另一件事的出现，让这种等待出现了较大的变数！
一则关于“全国棚改贷款一刀切”的传言让各地等待拆迁的拆迁户和三四线房企惊出一身冷汗，但后来被辟谣的同时，也明确了未来棚改货币化安置将收缩。各地政府棚改的钱来自央行创设的PSL（补充抵押贷款），并通过国开行等机构来发放，各地政府再通过卖地还钱，形成一个交易闭环。各地拆迁户旧房被拆需要新住处，拿到补偿款后自然会进入楼市，购房需求就这么被人为制造出来，从央行借出来的钱很大一部分流进了楼市，所以货币化安置也成为了这一轮三四线城市房价上涨的元凶之一。但在市场进入库存短缺状态的情况下，合理控制人为制造需求显然十分重要，大规模推行货币化安置的做法是时候收缩了。
图片来源：大猫财经
海口楼市是这一轮棚改最大的受益者之一，货币化安置比例也居高不下，2016年1季度，海口逾9成棚改户选择货币化安置，另据官方公布，2017年海南全年棚改共开工3.62万套，占计划的144%；货币化安置3.2万套，占开工的88.9%。
顺理成章，货币化安置和外地候鸟、炒房客一起助推了这波楼市行情，海口、三亚轮流坐上全国房价涨幅榜首，随之而来的限购、限贷、限售持续收紧，最终无本地户籍、社保的外地人被挡在了限购门外。
海口的棚改变局比“全国棚改一刀切”的传闻来得更早。2017年10月11日，海口市决定对棚改项目推进时序进行调整，对列入2016棚改计划但未启动的石山镇墟、永兴镇墟、儒益片区、海甸溪南岸西段、三丹村、红城湖延长线片区、大英村、海甸溪北岸西段8个项目予以撤销。
已经失去了外地购房者，如果未来还将失去大量的拆迁户，海南楼市接下来要怎么玩？
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海口已经4个月没有供地了，政府身体力行地践行了“壮士断腕”的豪言壮志。在失去大量岛外购房者的日子里，开发商并不好过。虽然这轮利好让海南房价翻了一倍，但政策高压加上手上没有余粮，巧妇难为无米之炊。在迷雾弥漫的前路，有的开发商离开了，有的仍在坚守，有的趁机兼并。或许这场名为楼市的长跑马拉松已经开始，有的人在一开始就耗尽体力，半路出局，有的人通过不断补给，最终笑到最后。
本文来源：网易房产
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