2018年海南楼市上半场，限购、限价、限售、限贷、规范市场等一套套组合拳打得比叶问还溜。作为海南旅游地产市场的主要供应地，三亚楼市又受到怎样的影响？市场表现如何？网易房产通过对三亚近半年来的楼市成交量、房价涨幅、开盘情况、新增预售房源数量以及土地供应等问题进行梳理，为各位复盘上半年三亚楼市。
在调控力度堪称前所未有的半年来，整个海南的房产成交市场普遍下滑，就连海口、三亚都无法逃脱成交量下跌的状况。据三亚房产信息网数据不完全统计，2018年上半年三亚商品房网签总量仅有9728套。对比去年8476套完胜的3月单月记录，无疑，此轮调控的大棒已锤中市场的命门。不过，今年6月三亚市场又开始翘头，成交量环比上月涨了26.84%。可见，“5.13”人才新政撕开的购房窗口，让下半年三亚楼市复苏势头有望持续。
那么，上半年三亚的房价又是什么样的状态？
尽管上半年的数据未完全出炉，但国家统计局关于前五个月的统计数据仍具参考价值。如下图所示，2018年前5月三亚新建商品住宅销售价格涨幅稳中有升。尽管受“2.11”三亚限价政策影响，3月新建商品房成交价有小幅回调；但凭借“海南自贸岛”重磅红利加持，三亚新房价格仍保持攀升态势。
这个“攀升态势”究竟有多快？中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心项目组，给出了参考答案。今年1-4月，全国房价环比上涨最快的城市有两个，一个是三亚（+9.59%），另一个是西安（+4.33%）。从这两城的房价涨幅对比来看，三亚房价涨速要远超西安，是其2倍之多。
具体到三亚房价数据，有上半年市区的部分项目开盘价格可供参考。对比2017年年底普遍2万7、8的均价，2018年上半年三亚新房开盘价格一路走高，开盘均价普遍破3万！仅2月至4月三个月的时间里，开盘价就从33000元/平到45000元/平。究其原因，或与时下三亚新建住宅供应紧张不无关系。按照这样的增长速度，坊间甚至还爆出“下半年三亚市区的新房均价有望破5”的预测。
在上半年的开盘项目中，适用于旅居度假的n+1型中小户型产品，在三亚高单价的新房市场上备受追捧。但基于海南人才新政，未来将会有百万人才进驻海南，他们的背后隐含的是一百万户的新海南家庭，由此可以预测，未来将是刚需和改善的主场，楼市供应的房型也会逐渐加大。譬如三亚今年上半年新开的纯新盘翠屏凤凰海岸，一改以往三亚市场的必有的中小户型供应惯例，此次它推出的均为100平米左右的三房产品，备受新三亚家庭青睐。
从三亚上半年新供应的产品类别来看，以商住楼和住宅楼为主，兼顾商务办公和不限购的产权式酒店等产品。而在政策严控高压下，三亚楼市这半年来基本处于供不应求的窘境。据三亚市房产信息网数据统计显示，2018年上半年三亚共有18个项目拿到预售许可，共计4037套房源，供应面积仅33.86万平方米。相比上半年供应量高达近百万方的海口楼市，三亚倍显寂寥。
楼市的低温也传递到了土地市场，上半年的三亚土地市场只能用一曲《凉凉》概括。从海南省国土资源厅获取的数据显示，今年1-6月份三亚住宅用地“零供应”，仅崖州区有3宗其他类型土地供应，总供应面积35.79万㎡。在盛莲机构发布的三亚旅居大数据显示，截至2017年6月份三亚商品房库存周期就已经不足5个月。如今经过一年的市场疯狂消化后，现下三亚的库存又能剩余多少？
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