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聂梅生:不要期望房价下降 要提高居民可支付能力

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聂梅生:不要期望房价下降 要提高居民可支付能力

本报记者 张敏 三亚报道

近日,博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行,全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生发表了题为《房地产长效机制与租购并举》的演讲,她表示,在现有情况下,指望房价下降是不可能的,当务之急是调整房价收入比,因此需要提高居民的可支付力。

她还认为,租购并举对于调控的意义非凡,堪称又一次房改。但我国住宅产品的租金收益率太低,必须有大金融机构进入长租市场。

租购并举是又一次房改

聂梅生表示,房地产调控长效机制是与改革搭配进行的,不太可能在短期完成。因为长效机制的建设,与一系列的房改是有关系的。

具体而言,第一阶段是上世纪90年代末提出的以经济适用房为核心的住房制度的改革。第二阶段是在土地招拍挂制度建立之后,用商品住宅解决保障房的问题,即用市场化的方式解决经济适用房。第三阶段是加大保障房的力度,形成了一系列的政策。第四阶段就是租购并举。“这是根本性的房改。”她说。

但要实现租售并举,必须大幅提高租赁市场的交易规模。“并举是什么意思?不能说一半一半,起码也是四六开。2017年房地产的销售额大概是13.3万亿,租房交易额一万亿都不到。”

聂梅生提出建立租购并举机制的三个途径,即稳定房价、降低地价、提高租金收益率。其中,提高租金收益率有助于大型金融机构介入。

具体而言,建立租购并举是用提高支付能力的方式逐步降低房价收入比;通过多种供地方式降低土地使用成本,租赁部分的土地一定不能采用招拍挂的方式供应。

在租金收益率方面,聂梅生提及她此前到美国考察的经历,她发现,过去5年里,美国租金收益率最高的物业是养老板块,收益率为14%-15%,排第二的是工业厂房部分。而公寓部分,过去5年的租金收益率都在9%。对比之下,我国公寓的租金收益率仅为1%左右。

“中国的(公寓)租金收益率亟需调整,起码要达到4%—5%,像德国和加拿大这样的数据(水平),才会有大机构进来,才会从金融方面实现并举。”聂梅生如是说。

具体而言,她认为,必须有大金融机构进入长租公寓市场,建立投资平台,并启动租房市场的金融支持,如建设贷款、租房方的消费金融、持有方的资产证券化等。

“三代人供一套房”不合理

来自国家统计局的数据显示,今年6月,70个大中城市房价涨幅继续扩大。其中,新房价格平均环比上涨1.1%,涨幅创下最近一年多来的高点;同比上涨5.8%,连续两个月扩大。

这种变化是在今年第二季度市场交易升温的刺激下实现的。上海易居研究院表示,全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后,5月重新回到了“偏热”区间,6月进一步触及“偏热”区间。

聂梅生认为,“中国目前的房地产市场发展了20年,降房价是不可能的。去年(调控)这么高压,房价都没有下降。”

她提到,贷款买房,月供不应当占到工资的60%。而我国目前的情况是,“月供完全大于60%,并且是三代人一起供一套房子。”

她还列举了另一个指标:房价收入比。该指标的合理范围是3—6倍,但目前北京是25.5倍,上海是23.5倍。“房价和收入差距过大,在大城市是非常明显的,中小城市相对好一点。”

聂梅生认为,从目前的调控来看,房价下降不大可能,当务之急是调整房价收入比,因此需要提高居民的可支付力。但是可支付力不等于收入,应该要减少居民税负负担。

6月29日,中国人大网公布《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》全文,并向社会公开征集意见,这是个税法自1980年出台以来第七次大修。草案中提到个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元);优化调整税率结构,扩大较低档税率级距;首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。专家表示,此次个税法的修改将大大减轻居民的税收负担。

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