深圳楼市调控再出重手 房价上涨预期改变

（原标题：深圳楼市调控再出重手，房价上涨预期改变）

2016年的“深八条”，拉开了这一轮楼市调控的序幕，近两年后，深圳再一次重手调控楼市。

7月31日，深圳发布最新楼市调控文件，对企业限购，对商务公寓、个人限售，抑制离婚炒房，全面封堵投资投机。于是，深圳成为调控最严厉的一线城市。

过去的一年多，深圳新房均价从数据上看持续缓跌，但二手房和公寓、豪宅热度不减，实际的价格一直在上涨，投机风盛。此为新政出台的背景。

今年7月，深圳新房成交均价为54142元/平方米，在连续21个月环比下跌之后微升0.09%，多位业内人士预期，受严厉新政影响，未来一段时间，深圳楼市成交将大概率下滑。

狙击投机投资

数据显示，深圳新建住宅均价水平从2016年9月的61,600元/平方米，到2018年7月的54142元/平方米，累计下跌7,458元/平方米，跌幅12.1%。

但在限价政策之下，新房二手房价格倒挂，深圳企业购房、离婚买房等投机行为加剧，对于真正的刚需造成挤压，违背了“房住不炒”的调控目标。

7月的楼市数据也反映了热度在上升。据规划国土委数据显示，7月份，深圳全市一手住宅成交3461套，环比上涨27.95%，成交均价为54142元/平方米，环比微升0.09%。同时，月成交面积达34.22万平方米，环比上升22.61%，创下近一年新高。

二手房市场方面，7月深圳共成交6991套，环比上升14.44%；成交面积为56.3万平方米，环比上升13.0%，创今年新高。据中原数据显示，二手房成交均价为53028元/平方米，环比上涨13元/平方米。

面对楼市升温，此次新政对投机行为进行了精准的狙击。

首先是个人购买住宅限售三年。2017年的深圳，转手时间间隔不满3年的住房占二手房总成交量的46.2%，短期抛售的逐利行为，被相关部门尽收眼底。

限售，意味着约40.34万套商品房的流动性被锁死。

深圳房地产研究中心主任王锋表示，限售有利于抑制短期炒作和非理性购房；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动。

商务公寓则限售五年。数据显示，近五年，深圳成交即转手的商务公寓占总成交规模70%；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模16.9%，个人和企业炒作商务公寓明显。

此外，继上海、杭州等地后，深圳也暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买商品住房；还针对离婚购房进行了打补丁。

相比于其他一线城市，深圳此番的调控新政是一线城市中最严格的。

王锋表示，所有的政策，都有利于堵住漏洞，避免个人、企业绕开限购政策进行炒房。

美联物业总监何倩茹对21世纪经济报道记者表示，一手房的价格受结构性因素影响较大，价格波动非常正常。而7月0.09%的升幅可忽略不计。

房价将下行？

中原地产首席分析师张大伟认为，7月住建部、中央等对房地产调控定调再次变化，称要坚决遏制房价上涨。特别是深圳在7月31日发布了全面升级调控政策，代表了又一轮楼市调控升级的开始。

张大伟表示，7月中央表态楼市调控，地方更多是查漏补缺。

世联行评估表示，深圳此次调控政策是继“三价合一”后的持续收紧，进一步挤压投资投机需求，有利于抑制短期炒作和非理性购房。

深圳之外，多个城市已发布了约束企业购房的政策，全面封堵投资炒房的可能性。张大伟认为，未来调控将会继续严格，对市场来说，下行风险将会加大。

何倩茹表示，新政的出台对新房、二手房成交量的影响都会比较大，但是对价格的影响比较小。8月份的实际成交量预计会下跌10%-20%，但备案量暂时不会显示出来，因为备案量有滞后性。

她同时认为，对房地产中介公司而言，最大的影响就是客户的观望，成交量下降从而带来公司交易量的下降，因此会倒逼中介公司努力为客户寻找更好的房源，匹配买卖双方的需求。同时，中介公司也可以扩大经营范围，把客户引导至周边城市也是扩大成交量的途径之一。

“现在房子不好卖”，福田区福源花园附近中介门店业务员说，该小区54㎡户型最高可以挂320万，前几天有一套顶楼楼梯房才280万就成交了。他建议业主现在想卖房就得降20万，挂300万，争取看290万能不能成交。

对于未来楼市走向，何倩茹表示，上半年深圳楼市整体的成交气氛不算太旺，预计下半年也差不多。其中，第三季度的情况可能会比较严峻，因为处于政策的消化期。

另一位深圳业内人士认为，此次新政出台后，对二手房的影响很大，新房二手房价格倒挂可能逐渐结束，房价上涨的链条被打破，对未来的房价预期也改变了，深圳楼市有可能出现真正的下跌。

世联评估认为，不论是企业还是个人限售，不论是住宅还是公寓限售，都减少了买卖市场供应量，反之增加了长持市场供应量，也就增加了租赁市场供应量，迎合了房屋回归居住及发展租赁的政策导向，在一定程度上会促进租赁市场的发展。