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规模扩张成就十年最好中报 红利将逝房企前路何觅?

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过去一个月,上市房企悉数公布2018年中报。从数据表现看,2018年上半年,上市房企整体取得了不俗成绩,中信建投也给出了“十年来最好的一次中报”评价。恒大、奥园等房企交出了历史最好的中报成绩,中型以上房企也普遍交出了投资者满意的答卷,规模利润双丰收。

不过,资本市场从来都是残酷的,光鲜数据背后仍有危局浮现,比如销售增速下滑,回款速度下降,现金流承压。

规模扩张业绩靓丽

规模方面,房企规模持续扩张,龙头房企市场占有率提升,规模加速集中。碧桂园、恒大、万科销售金额突破3000亿元大关,TOP100房企规模接近4.6万亿元,同比增长36.5%,规模集中度创历史新高,上升至69.3%。

华创证券研报显示,上半年房地产板块营业收入同比增长24.1%,归母净利润同比增长40.3%,两项数据同比均实现较大幅度的增长。

中原地产的数据显示,八成房企上半年利润明显上涨。以恒大为例,上半年营业额达到3003.5亿元;核心利润550.1亿元,同比涨101.5%;税后净利润530亿元,同比涨129.3%,三项指标均刷新行业历史纪录。

房地产靓丽的业绩报是多年积累的结果,据广发证券发布的研报,2015年以来的销售端涨价效应带动毛利率改善,其中龙头房企的毛利率更高,毛利率的提升带动净利润水平的上升,规模扩张效应开始体现。

图片来源:视觉中国
图片来源:视觉中国

狂飙背后隐忧浮现

上半年中型房企和部分龙头房企依然沉浸在规模狂奔的道路上,但行业整体规模是存在天花板的,房企能做的就是抢占更高的市场份额,恒大总裁夏海钧在2018年中期业绩发布会上便指明了房企接下来的竞争方向。

房企市场占有率的提升也是房企加速规模扩张的动力所在。两年前,部分房企大佬纷纷抛出“中国龙头房企市场占有率较美国、日本等国家成熟房地产市场龙头房企市场占有率过低”的言论。彼时,碧万恒三强市场占有率为3%~4%,而美国、日本的龙头房企市场占有率达6%~8%,房企规模扩张还有空间。

两年过去了,龙头房企的市场占有率迅速提升,上半年商品房销售约6.69万亿元,碧万恒三家房企的市场占有率约4.6%~6%,销售总额市场占比超15%。夏海钧预测,未来3~5年房企三强的市场占有率将达到20%。

龙头房企逐渐接近规模的天花板,在规模扩张方面的上升空间在缩小,而龙头房企的规模天花板则是中小房企规模的上限。

在严调控下,房企整体的规模增长速度正在放缓。据广发证券发布的数据,2016年和2017年龙头房企销售金额增速分别为41%和49%,在达到2017年的高位后开始下滑,2018年上半年降至30%。

受信贷政策影响,房企的销售回款率受制约,2017年上半年的销售回款率为71.7%,而2018年上半年则为70.5%。同时,部分房企的去化率下降。

7~8月的销售数据再次佐证了房企规模增速下滑的事实。克而瑞数据显示,7月32家房企合约销售金额环比下降37%,8月基本持平,仅环比微增1.3%。

资本故事未完待续

以规模论江湖地位的法则还能适用于新时代吗?

房地产是个“清零”的行业,一个周期结束了,一切需要从零开始,并不断刷新历史纪录。当规模达到高位,相应的股价也达到一定高位水平。如果没有更好的成绩支撑,意味着股价将存在下跌风险。

当规模增速下滑,规模带来的利润增长等红利逐渐释放后,摆在房企眼前的就是下坡路。资本对强者是善意的,同时资本是逐利的,当红利散去,资本残酷的一面开始显现。

凭借并购快速扩张的融创画风正在转变,孙宏斌坦言保持目前规模的难度不大,但要增长也很难,未来发展更加注重安全。

房企的规模天花板正在逐渐显现,这意味着房企单纯依靠规模扩张博取资本市场青睐的时代即将过去,很多房企开始不再刻意追求规模以及高周转。万科在几年前就已不公布销售目标;恒大早已转型,更加注重降负债和杠杆;遭遇安全事故危机的碧桂园正在控制发展速度,其一度引以为傲的高周转模式正在被抛弃。

规模保持适度增长之余,房企将战场扩围至多元化领域,物业服务、长租公寓,以及新能源汽车等,谁将成为地产之后资本续集的主角?

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