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北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

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北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

文|凯风

在中国300多个城市中,北上广深杭厦是房价最高的六个城市。

在大多数城市楼市还在哀鸿遍野的2015年,深圳厦门就已率先反弹,拉开这一波房价暴涨的序幕。随后北京上海接力,广州迅速跟上,正式开启一二线房价暴涨的大合唱。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

最早启动上涨的,也是最早开始调整的。

2017年,北京房价率先下跌,环京楼市甚至腰斩。

2017年年底,上海、厦门接力,上海高位盘整,厦门房价大幅走跌、土地流拍,成为热闻。

到了秋意凉凉的九月,广州杭州掉头直下,二手房量价齐跌,市场观望情绪浓厚。

换句话说,房价最高的六大城市,已经全员掉头了。

01

北京上海

最严调控与最冷楼市

北京与上海的楼市调控,不仅领先于全国,而且在力度上也都是最严的。

早在2016年3月,当大多数二三线城市房价依旧低迷之时,北京上海就率先加码限购政策。随后,从限购到限贷限价,从限制企事业单位购房到反炒房战,这两个城市都走在全国前列。

所以,这两大风向标城市,房价也是最早回调的。

早在2017年3月,当三四线城市因棚改而欢呼雀跃之时,北京房价就开始调整,一年下来最高跌幅15%。

今年上半年有所回暖,但在6月之后,又迅速转冷,量价继续下行。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

上海也是如此。

从2017年年底开始,上海房价就进入高位盘整,迄今已经连跌9个月,二手房交易量仅有两年前的一半左右。

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心理预期的松动,正是楼市下行的先行标志。房价会在高位反复盘整,在外界政策变化之下,最终选择继续上行还是掉头直下。

这一次,选择的是掉头直下。

02

深圳

调控加码,楼市正式掉头

7月31日,成了深圳楼市的转折点。

这一天,重要会议宣布“坚决遏制房价上涨”,深圳第一时间即加码调控:

限售三年、限企事业单位购房、限离婚购房三大杀手锏齐齐上阵

从8月开始,深圳楼市从盘整向上开始变为盘整向下。

新房上,与广州类似,“一成首付”重出江湖。但在限价摇号之下,存在套利空间的新房仍旧保持热度。

与新房相比,二手房的的确确开始凉了。

根据中原地产数据,9月下旬,深圳二手房报价指数继续下滑,仅为37.14%,接近这两年低点。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

在报价上,接近60%的二手房调低报价,5%的楼盘降价幅度达到10-20%。

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与此同时,根据链家数据,深圳二手房新增房源数不断增加,而带看量却在一路下行,从半年前每月14万人次跌到7万人次,直接腰斩,市场观望情绪不是一般浓厚。

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过去一年多来,深圳曾经上演了新房连续21个月下跌、每月跌去不过百元的统计神话,这是典型的市场假摔。

而这一次,假摔不再,真跌要来了。

03

广州

新房、二手房、土地流拍三连击

三年前,当深圳房价率先上涨时,很多人发出“广州房价为何涨不过深圳”的疑问。

三年后的今天,广州房价依然低于深圳,但在涨幅上,广州已经与北上深全部齐平,一线城市涨幅翻倍不是梦。

然而,9月以来,广州房价开始松动,步伐和速度都超乎想象。

先是新房打折降价。

从9月初开始,广州新盘开始打折降价。从远郊的南沙、黄埔到中心城区的天河、荔湾,分期首付重出江湖,总裁特批房、内部团购专场、老客户专场等促销名目眼花缭乱,一口价单位任选楼层,现场下定折上还有折……

接着是二手房纷纷调价。

根据中原地产数据,二手住宅报价指数降到两年以来的新低,与半年相比直接腰斩。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

而在报价方面,十一之前的一周,有67%的业主调低报价,超过1/5的业主将放盘价降低到5%到20%。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

此外还有土地流拍、溢价率全面走低的影响。

8月13日,广州出让了5宗住宅用地,其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

8月28日,广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块,在已接近半价出让的情况下,仍然再度流拍,这已经是该地块第7次流拍。

新房降价打折、二手房成交量大跌、土地流拍溢价率走低,这三件事,广州都遇上了。

04

杭州

“万人抢房”已成过眼烟云

就在几个月前,杭州还是“万人抢房”的火热场景。

在限价摇号的刺激之下,98岁老奶奶亲自上阵,一位女性在排队现场因体力不支晕倒,6月的一次集中开盘,吸引3.6万个家庭参与,合计冻结资金超过500亿元。

身价上亿也要跟着排队,真真让人感受到楼市的火热。

然而,仅仅几个月过去,杭州楼市已经是另一番风景。

9月,杭州某楼盘的摇号中签率高达93.9%,只要去摇,基本没有摇不中的。

这种场景,在三个月前简直难以想象,6月份有楼盘摇号中签率仅为3%,100个人中仅有3个中签,概率之低,更折射楼市之热。

从4月到8月,平均摇号中签率从24.1%上升到50.4%,翻了一倍还多。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

摇号热情降低,州市区新房的成交量创出了记录。不过,这一次是下跌。

数据显示,8月杭州市区(含富阳、临安)新房成交仅成交9867套,这是5月以来首次跌破万套大关,与去年同期相比,下滑43.7%。

新房在限价摇号之下尚且如此,二手房市场影响更加严重。

就在8月,杭州市区二手房成交量仅为为4829套,同比下滑54.8%,直接腰斩,成交量仅高于春节月份,除了春节之外,这一成交量创下两年新低。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

时间进入9月,下跌趋势继续。

截至9月26日,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,成交套数再创新低。

要知道,万人抢房之所以如此声势浩大,是因为在限价之下,新房与二手房存在价差,这就是政策惠赠的套利游戏。但随着二手房价格走弱,套利空间逐渐减少,这就进一步挤压了新房的摇号热情。

这就是楼市典型的下跌循环。

05

厦门

被按住的房价

一线的房价,二线的定位,三线的收入,这是坊间对于厦门的评价。

这段话很好理解。厦门房价仅次于北上深,远高于广州杭州,在房价上是毫无悬念的一线。甚至在这一轮楼市上涨周期里,厦门比北上广深都要激进得多。

早在2014年,深圳楼市面临难关之时,厦门就已率先回暖,房价率先开启上涨之路,直到金砖盛会举行,房价到达顶峰。

然而,与深圳相对坚挺的高位盘整相比,厦门一旦遭遇政策封堵,楼市就迅速转冷。

从去年年底至今,厦门二手房房价大幅下跌,一些二手房大幅降价却无人问津。

根据链家数据,最近一年多,厦门二手房均价从4.61万元降至3.73万元,跌幅超过19%。

北上广深杭厦,房价最高城市全部熄火

同时带看量从今年3月的1.23万次下滑到8月的8400次,下滑30%以上。

与此同时,厦门两年的地王项目,正面临“上市即亏损,不上市耗不起”的困境。

厦门之所以陷入如此境地,跟其城市结构和楼市需求结构密切相关。

一方面,厦门房价高过广州,原因是厦门城区面积过小而岛内土地资源开发殆尽,加上厦门作为旅游城市和宜居城市,整个福建的财富都汇聚于此,房价得到支撑。

另一方面,当限购、限售如影随形,外来需求被严重遏制,厦门房价自然得不到支撑。

厦门楼市转跌,足当为许多本地需求不足的城市提供镜鉴。

06

楼市的顺周期性

房价一涨,动辄翻倍。房价下跌,最多不过20%,跌回原点的微乎其微。

这是楼市短周期与长周期的悖论所在。

在长周期下,房价可能永远涨,几年一翻倍,本来就是常态,直到一次崩盘,终结一切。

在短周期下,房价有起有伏,有升有降。房价短周期,以回调为主,是对房价急速上涨的修正,虽不足以改变房价长期上涨的大趋势,但足以影响市场预期,而预期一旦下行,想要扭回来就不容易了。

最关键的一点的是,楼市具有顺周期性。房价越是上涨,市场越是趋之若鹜;房价越是下跌,越是无人问津。虽然有不少人盼望着崩盘,但真要崩盘了,你根本就不会再入场。

所以,相对不可预测的崩盘,我们能确定的无非是,不要在狂热的最高点买入,当楼市进入冰封期,信号如此明确时,不妨多看少动,等待时机的到来。

-END-

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