在持续的、不断收紧的“五限”调控下，房地产行业的拐点似乎已来临。
前8月，虽然房企的销售仍然高企，但融资和现金流问题从年初就已凸显。作为资金高度密集的行业，当表外融资大幅收紧，房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了；来自购房者的首付和按揭贷款，是房企资金的主要来源，但今年也严重受限。
硬币的另一面则是，房企的开发投资仍处高位，新开工、竣工、三费支出上涨，今年又遇偿债高峰，在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后，三季度开始，一些房企就率先降价回笼现金了。
降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响，就是楼市进入下行周期的准确信号。
资金链承压
近期，泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商，打出了降价促销的招牌。
其中，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果将全部优惠进行叠加，最低可至7.4折，更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠，泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力，自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣，期望增加销售，快速回款。
一位知名房企CFO认为，今年以来房企面临巨大的资金压力，根源是融资渠道大幅收缩，而房企的投资、经营活动却维持惯性，并没有同时收缩。
从中期财报来看，大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减，如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元；保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。
此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿，但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示，中低评级房企现金流吃紧，AA房企的现金及等价物负增长，资金面出现缺口。
中信建投监测，随着流动性的改善，自筹资金增速从4月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外，国家统计局数据显示，2018年1-8月份，房地产开发企业到位资金106682 亿元，同比增长6.9%，增速比1-7月扩大0.5个百分点。
但兴业证券分析师阎常铭认为，房企资金来源增速有所波动，但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势，预期从销售和资金角度，难以有大幅度的持续缓解。
偿债高峰的来临，也没有给房企足够的喘息机会。
东海证券指出，进入9月后，房企偿债高峰已至，据目前已披露完毕的半年报显示，50%的公司面临偿债压力。
平安证券分析师杨侃认为，在此情况下，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险。
整体看，即便多数房企的销售金额同比攀升，但2018已经过去三分之二，留给房企完成销售目标的时间已经不多了。
据21世纪经济报道记者统计，2018上半年销售排行前20的房企，14家设定了年度销售目标。其中，1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家，分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口；总共13家的目标完成率在50%以上，华夏幸福还没到50%，年度完成率堪忧。
去年的房企销售冠军碧桂园，以及万科，则干脆就没有设定年度销售目标。
回款是关键
保利地产研究院认为，面对融资和偿债的双重压力，房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健，是面对行业短期调整风险的首要举措。
对房企而言，最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响，今年以来，各房企销售回款率普降。
据21世纪经济报道记者统计，一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。纵观TOP50房企，销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。
其中，碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”，除恒大保持95.04%的回款率外，万科销售滚动回款率为93%，历年这一数据往往在95%以上。
半年报显示，保利上半年累计实现销售回笼1698亿，回笼率仅78.9%，同比下降3.5个百分点。
财报显示，碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年，碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元，回款率约为81.5%。
国盛证券指出，从资金回笼角度看，较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序，排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%，后20名的平均销售回款率为95.7%，差异显著。
销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示，1-8月销售面积累计增速 4%，比7月回落 0.2个百分点；8 月单月增速2.4%，比上月大幅回落7.5个百分点。
9月份以来，绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。
万科董事会主席郁亮透露，今年制定了6300亿回款的目标，现在完成还不到一半；佳兆业财务部总经理吴建新表示，将加快整工程建设速度以及存货去化速度，以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。
除了通过加快销售回款缓解资金压力，一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。
佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称，还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。
克而瑞研究指出，在国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。不过，下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极，三季度房地产市场进入难得的销售窗口期，开发商资金压力将有所缓解。
其预计，下半年将有更多房企继续“高周转”策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。
天风证券认为，随着去杠杆转为稳杠杆，按揭贷款同比继续正增长，融资环境有所改善，但整体资金压力仍存。
本文来源：21世纪经济报道
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