近年来，在国家“租购并举”政策的带动下，住房租赁市场取得了较快发展，相关金融产品随之不断创新，在支持代理经租企业扩大规模，促进住房租赁消费的同时，也出现了一定的社会风险，特别是相关社会机构和代理经租企业合作开展“租金贷”业务，一旦企业挪用“租金贷”资金或经营不善导致资金链断裂，将严重侵害租客、房东两方的合法权益，妨碍金融安全，扰乱住房租赁市场正常秩序，亟待加强监管。
为此，上海市住建委，市房管局，市金融办，央行上海分行，上海银监局等五部门联合印发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，共十条措施，针对代理经租企业和各类金融机构合作开展个人“租金贷”业务，提出了具体监管要求。
一是明确开展个人“租金贷”业务应当具备的条件。针对代理经租企业和各类社会机构良莠不齐的问题，《通知》规定，无“住房租赁经营”业务范围、未经房管部门备案、未加入行业组织的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务；代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”业务。同时强化行业自律，要求相关行业组织制订统一的行业标准。
二是要求代理经租企业做好事先告知和风险提示。企业诱导租客使用“租金贷”产品，投诉反映较多。《通知》要求，企业合作开展个人“租金贷”业务，应当事先征得原始房东书面同意，不得强制或诱骗租客使用个人“租金贷”，不得在签约前收取定金或设置其它条件，不得收取与个人“租金贷”业务相关的其他费用，个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署，切实维护房东、租客的知情权和选择权。
三是发挥本市住房租赁公共服务平台的行业监管作用。《通知》明确，代理经租企业应当切实履行提供住房租赁合同网签服务的义务，使用全市统一的《上海市居住房屋租赁合同示范文本》，进行住房租赁合同网签；住房租赁合同未经网签的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务，确保租赁交易的真实性、规范性。
四是要求代理经租企业加强风险管理。对于代理经租企业可能出现的资金链断裂风险，《通知》规定，企业应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性，个人“租金贷”放款周期要与向房东支付租金的周期相匹配；一旦流动性紧张，要积极采取措施降低杠杆率，并做好相应的风险处置预案，确保租客、房东利益不受损失。
五是明确代理经租企业在经营中的禁止性行为。内容包括不得套取银行业金融机构信用，不得利用个人“租金贷”业务沉淀资金恶性竞争抢占房源，不得哄抬租金抢占房源等，逐步实现代理经租行业的良性竞争格局。
六是要求银行业金融机构审慎开展个人“租金贷”业务。《通知》指出，银行业金融机构开展个人“租金贷”业务，既要符合国家宏观调控政策，也要严格执行《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号），依据“了解客户、依法合规、风险可控、权责明确、公平诚信”原则，做到规范审慎经营。
七是明确银行业金融机构的主体责任。《通知》要求银行业金融机构在开展个人“租金贷”业务时，应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包；同时，个人“租金贷”资金采用受托支付方式向借款人交易对象支付。
八是要求银行业金融机构建立并严格执行面谈制度。《通知》提出了程序性规定，要求银行业金融机构采取有效措施，确定借款人真实身份，充分告知借款人贷款的真实情况，包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容，确认借款人借贷的真实意愿。
九是要求银行业金融机构合理确定个人“租金贷”额度和期限。《通知》强调，银行业金融机构要结合申请人的收入、负债、支出、贷款用途等因素，合理确定贷款金额和期限，贷款期限最长不得超过住房租赁期限，防范可能出现的违约风险。
十是加大对违规开展个人“租金贷”业务的查处力度。对违反《通知》规定的企业和金融机构，由相关管理部门依法依规予以处理。同时，将违规代理经租企业纳入风险警示名单向社会公示，并通报市场监管、网络监管等部门暂停代理经租企业房源发布业务。
本文来源：东方网
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