在过去调控举措频现的9个月里，海南购房者开始对“政策”二字失去敏感性。限购、限价、限时备案、乱象治理……每一项的背后，都指向过高的房价。在17300元/㎡的指导价之后，海口甚至有楼盘给出9300元/㎡的内部团购价。在三亚，不少楼盘下调价格，从年初的均价4万元/㎡开始回落至25000元/㎡左右，海南房价似有松动迹象，但购房者观望情绪浓厚。不少网易“宅在海南”微信群的网友表示，等待开发商二次降价或政策松口后，再伺机而动。
10月16日，《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》发布，涉及多项产业利好，无论是否指向清晰，但长远而言，对于地产，依然是一剂强心针。这也给开发商和购房者抛出一个新的疑问，在“自贸区”之后的海南楼市会怎样？
房企年末冲量 海口9月商品住宅供应大增115%
数据来源：海南链家旅居
据海南链家旅居提供的数据显示，经过3、4、8月的供应低潮，海南终于迎来传统旺季。链家旅居海口公司总经理安蔚向网易房产分析道，“临近年末，面对2018年的业绩压力，广大开发商积极入市，推动了整体市场供应上升，9月份海口供应环比上涨达115%。同时许多项目通过降价、促销等手段寻求项目走量，在市场价格稳定的前提下，供求双端有望出现好转。”
但海南锦诚董事长王路给出了另一种看法“从传统住宅来讲，交易萎缩是肯定的，因为政策环境，住宅市场没有太大的增长空间。海南做自贸区，更多的是要填补海南本省产业的空缺，未来会引进更多的产业、就业人口、高端人口，所以多元供给可能是未来的大方向，但是没有一个能快速替代住宅所占据的市场份额。”
同时王路表示，“房企对海南的未来和自贸区的产业是看好的，海口或海南的价格相对于它所面临的巨大市场来讲，仍相对合理。”
业内：下半场难现大规模降价跑量情况 刚需客户可择机入市
海口、三亚在政令之下，纷纷调价，不仅间接削弱了澄迈、陵水、乐东、万宁等主要外溢城市的价格优势，购房者的需求也开始发生变化。“宅在海南”微信群有网友表示，原本打算在海口购房，但目前看来，三亚的价格更有诱惑力，两地的价差从2万元/㎡降至5000元/㎡左右，性价比更高。另一位网友也表示，对三亚崖州湾某项目15000元/㎡的价格相当心动，待户口迁入海南后就开始三亚的看房之旅。
“422”限购政策后，海南基本形成以本地刚需为主导的市场，降价销售不失为一种年末冲量的策略。但在王路看来，当前的房企行为并不能称之为以价换量，而是一种行政行为。“从明面上看是以价换量，但对于企业来说是被动的求现金流。”安蔚也表示发生大规模降价跑量的概率较小，更多的可能性是不同项目间将会出现价格分化。“部分低成本项目通过降价走量回款，而高成本项目，由于成本压力，企业在定价时需平衡企业的利润目标与政府调控目标，价格优势相对不突出，项目溢价空间有限。”
对本地刚需客户而言，现在似乎不失为一次购房的好时机？王路表示，政府限价对刚需是一种帮助，现在的价格是低于市场的感知价格，如果是刚需客户，可以考虑入市，但要选对好的企业和好的项目，不仅仅是性价比，还包括品质更好，售后服务更佳、项目配套更齐全等方面。
本文来源：网易房产
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