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长租公寓资金池到了必须监管的时候

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一直处在风口浪尖的长租公寓又迎来了新的坏消息。

10月16日,上海长租公租市场传出消息,老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机,遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全,数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险,而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

资金池的安全性是不少人对长租公寓抱有疑虑的根源。由于长租公寓往往需要预付半年甚至一年房租,但通过租金贷等金融方式,用户可以进行分期付款。这意味着,一旦公寓方现金流出现问题,用户可能赔上信用、丢了住处。

“现在核心的问题是,千军万马都在做长租公寓,各种金融杠杆都来了。什么车都有,但高速公路没人建。”房东东公寓学院创始人全雳表示,长租公寓行业还有一些基础规则需要完善。

资金池缺乏监管将成为巨大隐患

长租公寓的资金安全问题不断。据媒体报道,深圳“鱼悦公寓”因多层转租,三房东卷款跑路,二、四房东产生纠纷,租客突然被通知租赁合同提前终止,需在短期内全部搬离,此前向四房东缴纳的租房押金也几经周折,多番追讨。粗略估计,有430户租客受此影响,押金总额达250万元。

受长租公寓资金问题影响的,不只是租客,还有可能是业主。长沙长租公寓“咖啡猫”最近被爆,在与业主签约时,要求其在“房乐分”平台注册,表面上是为了确保业主本人收到租金,实际上却让业主背负贷款。

在众多长租公寓爆雷案例中,资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展,配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。

中原地产首席分析师张大伟指出,金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓最大的问题。现在,长租公寓已经不仅是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。而目前,对于长租公寓资金池的监管还很少。

资金池可以让长租公寓得到快速发展,很多长租公寓企业利用多收租户租金、晚付房主租金的方式加快扩张。张大伟分析,这种模式把中介企业从“中介费+差价”的模式,变成了投资者,一旦爆仓就会出现上下游多重纠纷。“缺乏政策监管,对于租赁的发展来说,存在非常多的隐患。”

张大伟告诉中国青年报·中青在线记者,长租公寓类企业在北京、上海等城市市场份额已经超过20%,如果把二房东等同样模式交易计算进来,有约60%的租赁房源很难见到房主交易。

“资金池存在的最大问题是可以掩盖问题,后移投资风险。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。

荣盛发展首席经济学家、中国社科院金融所研究员尹中立在媒体撰文指出,在国家鼓励发展住房租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住房租赁市场。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变住房市场的生态平衡,以往个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。

尹中立还指出,当前金融监管部门对房地产开发贷款采取的是限制政策,但住房租赁贷款不在限制之列,于是有些机构从监管中套利。其操作手法之一就是租金贷,即大量获取房源,以租约为基础资产获取贷款融资。利用接近或稍高于银行正常利率的贷款利率,同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差,获取套利空间。

资金池监管亟须出台统筹规定

事实上,针对资金池问题,一些地方已经探索了监管举措。日前,浙江省住建厅等出台了《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》。该文件要求,从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。定期通告租金收付及沉淀资金使用情况的条款,应当在委托出租协议、承租协议中分别予以约定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,浙江省新近出台的这份文件,并没有规定资金池是违法违规的。若没有金融政策支持,仅靠单纯房源积累出租,长租公寓的潜在成本很高,运营难度很大,因此对资金池的监管还应探索更多思路。

事实上,监管的缺乏不仅给不法经营者钻了空子,也给一些希望合规经营的企业带来了难题。

某长租公寓企业CEO告诉中国青年报·中青在线记者,由于各方压力,前段时间不少金融机构一度暂停了租金贷业务,对长租公寓的资金管理也提出了更多要求。他曾向监管部门提出希望做出明确规定,讲清楚涉租金的资金管理应该怎么做,以免影响更多长租公寓的正常发展。

严跃进说,对于长租公寓的资金管理,需要工商、住房、税务等行政部门积极行动,例如对长租公寓的产业定位、租赁住房发展的政策规范、相关租赁业务的税费减免等做出更具体的规定,才能给长租公寓的后续发展留出更大空间。

张大伟认为,考虑到市场现状,从金融监管部门到住建委等部门,应该对长租公寓资金池等问题出台统筹的管理规定,进而保证资金专款专用。

尹中立建议,有关部门建立联合工作机制,严格监管进入长租公寓的资本,严格监管“租金贷”业务,要求长租公寓成为独立法人,在长租公寓与主要出资人之间建立防火墙,防止资金被挪用。

未来两年长租公寓行业或将加速洗牌

接连出现的爆雷案例,给行业发展蒙上了一层阴影。其指出,如果租金问题不能得到有效监管,一些经营不善的长租公寓企业会亏损倒闭,但也会有企业承接继续运营。所以接下来两年,长租公寓领域可能继续出现爆仓案例,但房源资产还是可以运营的,不过整个行业的整合洗牌速度会进一步加快。

“从长远看,金融化才是它(长租公寓)的魅力所在。但是短期内过度使用金融以后,可能会把自己弄死。尤其是租金的使用,还需要完善制度。”在走访过行业内许多企业后,全雳提出了自己的担心:长租公寓的整体信用在降低,而近两年,无论是创业公司还是房企、银行,都很看重长租公寓,也给予了很多金融杠杆支持,但对于资金的监管似乎没有跟上。

张大伟则进一步指出,租金不应该有任何信贷支持。因为和其他消费不同,租房和吃饭一样,属于最底层消费。如果租房需要贷款,就像吃饭需要贷款一样,是“非常非常不健康的行为”。

他说,长租公寓行业涉及大额资金,应该有一定的资质门槛,尤其是要对资金池的管理提出具体规范。他判断,若对资金池问题开展规范化监管,长租公寓行业将会迎来一轮洗牌,但在此之后留下的,一定是经营稳健,且得到资金方和监管层支持的企业。

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