“如果想通过融资继续去拿地扩储，是相对容易的，但管理层在克制。首先要保证经营表现方面做绝对的优化，既要规模，也要利润。”
观点地产网规模奔跑路上的阳光城最近陷入了问号漩涡。
在大股东阳光控股将几乎全部股份质押，又公开号召全体员工增持阳光城股份后，关于阳光城股价、资金、负债等一系列问题再次被提起。
面对外界各种问题，10月26日，阳光城集团执行副总裁吴建斌带领CFO陈霓在其总部接受了媒体采访，就三季度公司经营情况、以及外界普遍存在的关注一一回应。
当日晚间发布的第三季度报告显示，2018年1-9月，阳光城实现营业收入259.39亿元，归属于上市公司股东的净利润15.81亿元，分别同比增长67.13%及155.55%。
另据观点地产新媒体了解，阳光城前九月实现销售金额1090.02亿元，其中权益销售金额约838.03亿元；销售面积为812.75万平米，权益销售面积约为602.58万平米。
吴建斌特意补充道，阳光城的财务情况其实一直在改善，其中有息负债较比2017年底减少约20亿，而整体负债降低了2.3%，另外短期负债比例也在降低，目前阳光城的净现金流也达到113亿。
谈净借贷比：太低不利于扩大规模
事实上，自履新阳光城以来，吴建斌就一直致力于降杠杆，马不停蹄地进行各种融资。
继去年发行30亿永续债后，进入2018年后，随着国家整体金融环境趋紧，企业非标融资受到限制，阳光城融资的工具也呈现多元化。除传统发债渠道外，吴建斌也尝试了不少资产证券化手段，包括办公物业、长租公寓、供应链ABS等。
其中9月20日，阳光城12.1亿元长租公寓类1号资产支持专项计划成功设立，作为承租人，阳光城拟以上海盈标企业管理有限公司持有的上海馨乐庭物业为底层资产整体包租。
观点地产新媒体了解，吴建斌在接受采访时透露，目前长租公寓融资都需要有实际资产才能融到，阳光城的长租公寓即将面市，首批将在深圳和上海市场进行招租。
此外，阳光城还为自己找到了不少外援。
3月12日，阳光城曾与平安信托达成合作协议，拟就房地产项目投资、新型产业方向及其他资本项下投资开展全面合作，预计在2年内完成360亿资金合作规模。5月18日，阳光城签约浙金信托，拟在1年内完成50亿资金合作规模的规划。
尽管融资不断，但在大手笔买地冲规模的状态下，阳光城的净借贷比仍旧处于高位。
对此，吴建斌坦承，受到大环境的影响，阳光城财务状况的改善确实不如预期。据其透露，前三季度，阳光城的净借贷比为208%，较2017年底的252%有所降低，融资成本却提高至7.9%。
对此，吴建斌希望在今年底将净借贷比降至200%。在他看来，100%对阳光城来说是最佳的水平。
“我在中海时，为它设定的净借贷比是40%。在碧桂园时（设定的）是70%。阳光城目前规模还需要跑快一点，太低的净借贷比不利于企业扩大规模。至于降杠杆则是个长期任务。”
他同时提到，港股平台有利的一点在于允许以债转股，不少内房企利用这一手段，可以迅速降低负债率。但在A股市场，这一方式暂时还不能实现，对上市公司改善财务状况带来更多的挑战。
另一方面，在融资环境趋紧，以及市场开始进入下行状态时，加强回款成为房企最重要的资金来源。
为此，吴建斌将“加大去化量、保证供货量、追回款”列为了阳光城的发展重点，并且要求补充更多短平快的土地。
CFO陈霓透露，1-9月，阳光城合计回款590亿，回款率在80%左右，第四季度将继续专注抓回款，提高全年的回款率。
谈拿地：既要规模，也要利润
虽然交流过程中，吴建斌一直强调对未来充满信心，但当下并不乐观的市场环境已然反应在阳光城的投资拿地上。
2017年年报显示，阳光城2017全年共新增120个项目，新增计容面积2021.63万平方米，新增权益货值1407.12亿元，整体土地的开支为650亿左右。
而2018年上半年，阳光城新增43个土地项目，新增计容面积551.85万平方米，总价196亿元。
据观点地产新媒体了解，阳光城管理层提及，1-9月公司的买地金额为216亿元，预计全年为350亿元，与2017年相比几近腰斩。
吴建斌也表示，2018年阳光城原计划的买地预算为800亿元，占年度销售额的50%-60%左右。但今年整体的市场环境确实变了，3月份公司开始调整买地策略，把标准提高了，项目的净利润率不低于15%，所以买到的地也相应变少。
对于因资金紧张导致买地减少的疑问，吴建斌并不认同。他解释称，“如果想通过融资继续去拿地扩储，是相对容易的，但管理层在克制。首先要保证经营表现方面做绝对的优化，既要规模，也要利润。”
截至目前，阳光城的货值储备在5800亿元左右，可以保证未来2-3年发展。另据计划，第四季度可供货值在500-600亿元，预计实现销售400亿元左右，加上前9月1090亿元的销售金额，2018年全年完成1400亿元销售将是大概率事件。
对于未来几年阳光城的增速，吴建斌则设定在30-40%，利润增长35%，这也是此前阳光城发布的股权激励中所要求的业绩考核指标。
但他也坦承阳光城在运营上存在的一些压力，包括保货值，以及此前并购的资产包中的囤货管理。
谈股价：员工增持是好事
值得注意的是，与三季报一同发布的还股份有一份回购计划。
公告显示，阳光城计划以自有资金回购公司股份用于后续员工持股计划的股份来源。回购股份的价格不超过8.42元/股（含），不超过董事局决议前十个交易日或者三十个交易日公司股票平均收盘价的150%，回购股份数量不少于当前公司总股本的0.6%（2430.04万股）且不超过当前公司总股本的1.2%。
按回购数量及价格上限测算，阳光城预计回购的资金总额最高为4.09亿元。
事实上，在管理层提出公司员工增持股份的倡议后，关于阳光城股价的问题市场就一直讨论不止。
有分析指出，今年以来，在内部和外部的多重因素影响下，阳光城的股价已较年初最高点的10.77元下跌超过50%，在大股东将全部股份质押后，才号召员工持股以保证股价。
作为董事会成员，吴建斌认为，员工现在增持是件好事。在他看来，阳光城目前的股价并没有完全体现公司的价值，随着未来公司业绩提升、指标改善，持有的股份是会有可观回报。另外他强调，员工持股并非强制的，只是号召性。
至于大股东的大比例质押，吴建斌指出，大股东股份质押比例相对较高，但没有到补仓的水准。
对于这笔钱，大股东也很重视，有专门管理团队进行很好的投资，比如入股一些银行，目前并没有太大的流动压力。
本文来源：观点地产网
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