楼市调控的“新生态”

【环宇杂谈】

未来，强管制叠加行业高位平衡诉求，楼市走的是“鸟笼行情”。

如果不是那张P图（国务院发文取消限购）反响太大引爆地产股大涨，人民网、住建部和新华社也不用此起彼伏地喊话，“调控不是花拳绣腿”。现在，“调控收紧、楼市理性”，这个难得的预期正在形成并主导舆情。问题是，铁板一块的调控，貌似受潮的糖塔渐趋软化。比如，房贷实际利率确实下行了；比如，广州部分区域确实放松了限价；比如，网传的北京“8万+”的限价红线突破了，多个“10万+”项目入市了。

对楼市调控的认识，业内也好、百姓也好，始终没有走出“非此即彼”的正负式两极认识。也就是，调控不是处于“道德化打杀”的左边，就是处于“倒逼式救市”的右边，从来没有把调控当做正常的行业管理。没有买房的，仇富心理重的，或为“脱实入虚”忧心的，是“道德化打杀”的拥趸；杠杆不堪其负，前期激进、压力大的开发商们，则希望经济下行倒逼救市。进一步，也从来没有把房地产当做国民经济20个行业门类里面的一个。

正如前住建部副部长所言，“不要囿于情绪式的调控，而是应想想办法，怎么实现供求平衡、行业健康吧！”当下，房地产正在回归为一个正常的行业，政策也正在回归行业管理，而所有的限制性措施，绝非打压行业和市场，而是去投资投机、去过快和过度“加杠杆”。我们重温一下7月31日政治局会议精神：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。顶层设计内含的指引是，行业和市场要稳定。

7月31日政治局会议明确“6个稳定”，8月11日贯彻政治局会议精神的住建部会议提出“3个稳定”，二者均包含“稳预期”。当下，“房价只涨不跌”、“楼市下行，政府救市”的刚性预期正在打破，但新旧预期更迭的局面很脆弱。因为，房价并未真正下跌，杠杆仍在高位，投资需求蠢蠢欲动。另一面是，央行四次降准、多次净投放后，理财收益跌破3%，宽松的资金在金融市场“打转转”，就是不进实体，民营经济“融资难、融资贵”。若政策风向改变，调控毁于一旦。

但同时，经济“稳中有变”，考虑到外部形势，甚至略悲观一点，像房地产这样的庞然大物，牵一发而动全身，决不能过快下滑。特别是，正值夯实消费主导的内需、中美产业链竞争的关键时期，楼市高位平衡有助于缓冲和减震。因此，像北京这样调控最严厉的城市，限价房、共有产权房大量且持续投放的供给新模式已稳固，市场均价明显下拉，买方市场已形成，纯商品房成交锐减50%以上。此时，固守所谓“8万+”的限价红线是形而上，也不利于供求平衡。

尊重历史、尊重现实。资源过度集聚对北京房价的推动，这是客观现实。只要限价房和共有产权房占主导，房价涨不到哪去；近期入市的“10万+”项目，多是2016年高价地，楼面价普遍在5万-8万元。死守限价，对这些“招拍挂”高价地不公平，政策出尔反尔。再者，北京限竞房地块要大规模供应，若2016-2017年政策宽松时诞生的高价地不入市，开发商拿什么来买地？广州“取消限价”，有楼市依赖作祟，但本质上是“双合同”拆雷。

基准利率岿然不动，只是房贷利率上浮幅度下降5-10个点。流动性宽松了，理财收益跌破3%，房贷利率上浮自然少了，这有助于按揭投放、开发商回款、行业体量稳定。但“资管新规”和金融监管新秩序下，资金不会违规入市、行长不敢作奸犯科，过快“加杠杆”不会重来。官方和官媒及时发声，意在巩固调控成果。未来，强管制叠加行业高位平衡诉求，楼市走的是“鸟笼行情”，房价和成交窄幅波动，政策顶和底清晰可见，虚高泡沫在温水煮青蛙中损耗，行业新陈代谢。

（作者系资深地产研究人士）