海南长租公寓生存现状：首个项目开业两月入住率不到三成

首个长租公寓项目入住率不到30%

“资金链断裂”、“甲醛门”和“租金贷”把长租公寓持续推向风口。随着资本流入租赁市场，长租公寓模式在多数一二线城市正快速发展和曲折探索，但对于海南来说这仍是件新鲜事。

“长租公寓”又叫“单身合租公寓”“白领公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业。长租公寓运营商将自有或租赁拿到的房源，进行装修改造后进行出租，赚取租金差价和服务费是长租公寓的主要盈利模式。

6月底，海航地产宣布推出海南首个长租公寓项目“海尚丝寓·耘所”，该项目9月1日正式对外出租。据工作人员介绍，首批推出的100余间长租公寓，目前入住率不到30%。而此前规划运营的500余间长租公寓，如后续入住率表现不佳，则极有可能选择与酒店品牌合作开发。

该项目是海航地产自持物业，进行集中式运营，目前推出的40—60㎡的酒店式装修单间，月租均价在2800左右，含有每月一次深度保洁服务。如后续进行酒店开发，则意味着大幅缩小长租公寓规模，以适应市场需求。由此来看海南唯一一家长租公寓品牌的实验性运营在未来也存在较大不确定性。

图丨海尚丝寓

海口是否存在类长租公寓模式？

如果说海南规模以上的长租公寓市场尚处在“吃螃蟹”的试验状态，那以国贸、国兴等商业较为集中的区域为例，是否可能存在民间资本进行着类长租公寓的房屋租赁模式？网易房产主要走访两区域的多家连锁中介，对新近统一装修的多套集中房源进行实地调查。

在被问到“长租公寓”时，大多数本地中介对这个概念表示陌生，偶有听到过的也并不了解这种运营模式，甚至对片区内揭牌时广泛宣传的海南首个长租公寓“海尚丝寓”，表示“没听说过”。其原因就是长租公寓通过网上预约看房、全景看房等方式改变了过分依赖中介的情况，而传统的租房模式依然占据海口九成以上的市场。

在本地中介普遍对长租公寓缺乏了解的情况下，网易房产以“新装修”“多套集中”“二房东转租”等关键词进行筛查，在两区域共发现7处带有以上属性的出租公寓。5处位于京华城附近，2处位于海航大厦附近，每处房源被分隔成10个左右单间，进行简洁装修并配有必备家电。

经过询问，所谓的“二房东转租”多为中介对房源信息掌握的误差，现房东以二手房从原房东购得房源，拥有实际产权，并对房间进行分隔和装修后对外出租，这也使得这些房源不具有时兴的“长租公寓”属性，而是以房东直租的形式进行出租。在国贸片区，这类房源由其“新装修”的属性，容易受到年轻人的青睐，入住率都在80%以上，月租平均1700元，较普通单间溢价300元/月左右。

在国贸北路金融花园一套出租房内，有房产中介从业背景的房东叶某介绍：他改造的7个单间装修费用共计28万，平均装修一间单间的费用在4万元左右，如果先承包房源再进行装修转租，投入高，回款慢，不合算。基于对行业的了解，他认为海口二手房面积越大单价越低，倒不如买下二手房再进行装修出租，兼得出租和房产收益。这样计算差不多两年就能收回装修费用，随着单间房租定价每年上涨100元/月，后续仍有很大的盈利空间。

据他透露“有一个装修出身的二房东，承包几间个人房源进行装修出租，如果他能盈利，那也是基于掌握成本较低的装修资源，否则很难实现盈利。”假设承包商能将装修费用压缩至每间2万元，按照租赁底价1000元/月从房东手中收房，装修溢价算作600元/月，承包商回款也需要差不多三年的时间，且这种承包商个人对接多个房东的情况，在实际操作的过程中存在较大的不确定性，随着时间的推移装修溢价也必然降低。由此可见，“长租公寓”盈利模式在民间走通的概率极小。

图丨京华城附近出租公寓

来自联讯证券的一份长租公寓研究报告显示：集中式长租公寓拿到的物业多是商业、工业物业，或地段较偏但有集中产业区的住宅物业，其收益率为10%-20%，10年以内回本。而分散式长租公寓的利润率则在10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。

作为一个新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，回收期较长，短期盈利难的问题。规模以上企业不免受此掣肘，个人“二房东”更不愿意为这种不赚钱的生意埋单。

海南长租公寓发展前景如何？

随着海南自贸区和自贸港建设的不断推进，一方面“百万人才进海南”和“引进人才住房保障”等系列利好政策提高海南的人才吸引力，同时“租售并举”“全域限购”等政策也将为住房租赁市场释放巨大活力。

按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国有2 亿以上的流动人口，70%的流动人口通过租房居住。尽管海南在2015年才转为人口净流入地区，但是随着基础建设升级、大力发展总部经济，海南将逐步改变以往过分依赖旅游、房地产经济的情况，自贸港和湾区城市群的发展将持续扩大海南的人口流入。

图丨海南常住人口与户籍人口曲线

但就如目前国内长租公寓曲折发展的现状，海南的长租公寓发展前景也并不明朗。海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路认为：“就海南而言，长租公寓政策门槛、金融门槛、市场门槛与国内问题一致，同时还受本地常住人口较少和产业结构限制，短时间内发展长租公寓市场化获利机会不大。”

尽管目前海南长租公寓市场仍处在萌芽阶段，但逐渐增加的城市白领对于“长租公寓”式的装修和户型需求，已与市场供应的传统房源产生冲突。越来越多具有消费能力的年轻人愿意为理想的租住条件支付额外的费用。

随着长租公寓品牌进入本地市场，具有典型旅游岛特色的季节性人口流动和投资性推高的“空置率”，必然会使海南的住房租赁市场具有典型的地方特色。当前处在风口浪尖的长租公寓能否探索出新的盈利模式，能否与海南市场有机融合仍将是一个充满创新和冲突的课题。