10个月 "京城房企一哥"终于完成了千亿目标的50%

（原标题：10个月，“京城房企一哥”终于完成了50%的全年业绩目标）

现实有些骨感。

今年前四个月，首开仅完成全年目标17%，业内分析：大器晚成。

今年前六个月，首开完成了全年目标的30%，业内评价：任重道远。

今年前十个月，首开终于完成了全年目标的50%，业内却哀鸿一片：要好好“活下去”。

图片来源：视觉中国

距离2019年仅剩下不到两个月的时间了。

尽管龙头房企开始哭诉要“活下去”，但2018年前10个月，销售破千亿元的房企还是增至了24家，其中不乏中梁、正荣、金茂、金科、富力等新贵，今年10月，它们首次跨入了千亿俱乐部的阵营。

也有房企黯然失色，比如京城“房企一哥”北京首都开发股份有限公司（下称首开）。在2017年年报中，首开曾提过2018年完成1017亿元的目标，但就目前的销售状况看，若要达成此目标，还需完成超400亿元的销售业绩——在剩下不到两个月时间里。

对于首开能否顺利完成业绩目标等问题，11月6日，“镁刻地产”记者联系了首开股份宣传部相关负责人，该负责人以“这个问题无法回答”为由拒绝了记者的采访。

2018年1~9月部分房企全年销售目标完成情况。

重仓北京遭遇市场低谷

事实上，在被称为北京最严调控的“3·17”新政实施以来，调控趋严，京派房企生存空间逐渐逼仄。

今年1～9月，北京市场合计商品房住宅类签约仅1033.47亿元，甚至低于2014年同期，在均价已然翻倍的基础上。

回顾2017年，首开还算意气风发，以257.1亿元业绩继续蝉联房企北京销售排行榜冠军，但这与其2016年在京取得的343亿元销售业绩相比，依然出现了明显下滑。

不过，理想丰满的首开依然选择在实现全年合约销售692亿元业绩的时候，提出了千亿目标。

半年报显示，2018年上半年，首开销售金额同比下降达20%。不仅如此，首开在房企销售排行榜中的排名也呈现出逐年下滑趋势，由2016年的20名左右下跌到如今的40位上下。

甚至在北京，首开“房企一哥”的地位也出现动摇。根据克而瑞发布的北京2018上半年房企权益金额榜，首开以40.68亿元排在第三位，次于中海和万科。

此外，就2017年年报数据来看，对比于远洋、富力、世茂等同规模房企14%以上的净利润，首开净利率则不到10%。此外，在房企纷纷以高周转进行快速扩张时，首开依然保持低周转的状况，存货周转率持续下降至在2015年~2017年分别只有0.17、0.19和0.19，远低于行业平均水平。

首开近年净利润情况。数据来源：wind

联合拿地的去化隐忧

作为北京本土国资企业，首开曾长期占据北京地区房企销售额第一名。2017年，与同样以北京为大本营的首创置业相比，首开679亿元的销售额还略高一筹，但到了2018年上半年，首开签约金额为308亿元，首创置业则为361亿元，首开反而落后53亿元。

业界评价称，首开的转型始于2015年7月潘利群上任董事长之后，其一改以往谨慎路线，大举攻城略地，以开放的心态，经营着独特的“朋友圈”。也正是在当年，首开重回京城销冠。

“镁刻地产”记者注意到，首开2017年在京豪取15块地。根据北京市规划和国土资源管理委员会官网土地成交信息计算，2017年，首开在大兴区、朝阳区、顺义区等各区域分别拿地，规划建筑面积总计达253.7万平方米，成交金额超过637亿元，坐稳北京土地市场“一哥”位置。

如果再仔细看，首开选择的都是联合拿地，持股比例不高于51%，不控盘、不操盘——这不仅为其分担了地价快速攀升带来的潜在风险，也令其在市场上的参与度持续提高。

然而联合拿地后的合作开发项目涉及并表问题。比如，万科和首开在北京开发的万科中心，首开仅是财务投资角色，业绩则出现在万科的财务报表中。这在一定程度上拉低了首开的财报表现。

在经历了去年的激进拿地后，首开调整了节奏。“镁刻地产”记者注意到，今年上半年，除通过增资扩股方式获得北京城志置业有限公司49%股权以参与开发北京管庄项目外，上半年首开的土地全部位于京外。而卡在“银十”最后一天，首开金地联合体以49.8亿元，一口气拿下北京市朝阳区崔各庄乡两宗限竞房地块，溢价率分别为17%和27%。

半年报显示，首开报告期内可供出售面积2126.48万平方米，已售出面积120.42万平方米，去化率仅约5.7%，与去年同期8%的水平相比下滑不少；从已披露的其他房企业绩来看，碧桂园和融创在去化率这一指标上分别达到70%、85%。

今年前八个月，首开实现签约面积167万平方米，同比下降22.12%；签约金额435亿元，同比下降14.84%。根据克而瑞的数据，首开前10个月的销售额是595亿元，而去年是577亿元。至此，2018年仅剩不到两个月，相对全年1000亿元销售目标而言，还存在405亿元缺口，首开仍面临不小的推盘压力。

今年7月，在被问及能否完成今年1000亿元目标时，潘利群曾表示：“如果没有重大变化，按照我们目前的情况，按照我们的在手资源分析判断，千亿目标是可以正常完成的。”

永续债侵蚀融资“金身”

按照首开董秘王怡的说法，去年公司在北京拿地多主要是因为此前在北京拿地相对较少，想多补充一些土地。

只不过，首开一边在土地市场搏命厮杀，另一边却四处化缘，毕竟投资拿地所耗费的大量资金，仅靠销售回款远远不够。在补充流动资金方面，首开借助了多种“输血”方式，包括但不限于发行债券、向银行融资，甚至卖掉子公司，以“假股真债”的方式融资。

受惠于国企身份，首开的融资成本连年下降，同时利息费用也维持在了较为稳定的水平——中期20亿元左右，全年40亿元左右。这使得首开的资本化利息波动较小，财务费用稳健。

但首开的融资金身却存在着“罩门”：令首开饱受外界质疑的，是其持续多年且长期高企的永续债。

首开未到期债券（单位：万元）。数据来源：wind

首开是A股上市公司中发行永续债规模最大的房企，规模仅次于在港上市的恒大和碧桂园。今年初，首开方面曾表示“首开股份永续债的资金成本与公司债相比差异不大，选择其作为融资方式可以丰富公司的融资渠道，公司过往及今后也将继续适度控制永续债规模”。

克而瑞发布的报告显示，去年主要上市房企的加权净负债率（永续债作为权益）约91.09%。2017年，在未计入永续债情况下，首开的资产负债率为80.59%，而将永续债计入债务之后，首开的资产负债率达到114%。从今年的三季报看，首开报告期内的总资产为2673亿元，但总负债为2186亿元，负债率为81.7%。

值得注意的是，较于截至2017年2月累计的110亿元永续债，尽管首开上半年永续债有所降低，但依然保持着约80亿元规模。

克而瑞分析称，永续债往往是前2～3年利息成本相对较低，此后则会大幅上涨，如果房企有足够的存量以及销售规模，在“低息期”内偿尽债务还是可以实现的，但对于其他中小房企而言依旧需要谨慎选择。

此外，今年初，首开的总市值为269亿元，市盈率22.08倍。而目前，首开的总市值已经降到176亿元，市盈率7.63倍。

“镁刻地产”记者就首开目前的经营状况、销售状况和现金流状况等问题向公司相关部门发去采访函，但截至发稿时未获回复。