进博会释放大量产业机会 对房地产市场影响几何？

本报记者 王营 实习生 王凡 北京报道

阴雨连绵的天气为上海进博会增添了别样色彩，但这并没有阻挡进博会的热情。超过200家企业在这里展示了他们最新最优秀的成果。根据进博局新闻中心信息，截至目前，智能及高端装备、消费电子及家电、服务贸易等成为最受关注的展区；而最受欢迎的展品更是涉及到人工智能、智能家居、移动设备、工业自动化与机器人等多个领域。

在进博会上，房地产行业着墨并不多。保利、绿地等是为数不多在会展方面展露的房企。公开信息显示，保利集团进博会签约5个项目，涉贵金属、酒店、文化等多领域；而绿地集团则与世界知名的专业会展组织和场馆运营商——巴塞罗那国际展览中心签订战略协议。在进博会上，文化和旅游也备受关注。

这或许也是房地产行业转型一个缩影。当高速增长的房地产行业面临转型的十字路口，投资美好生活成为地产商角逐新时代最好的战场。而存量市场也将迎来备受关注的时代。

利好商业地产

首届中国国际进口博览会（以下简称“进博会”）不仅提供货物和服务交易，而且承载了国家形象展示、全球性重大问题探讨等多重功能，将成为推进经济全球化的公共平台。

仲量联行认为，进博会释放出的积极信号，将会对房地产市场带来正面影响。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“贸易摩擦背景下，一些外企可能暂时对中国市场的未来走势并不十分确定，但进博会释放出的开放信号，将会促使这些企业继续看好中国市场前景。这样的信号不仅会吸引更多的企业入华投资，对于那些已经进驻中国市场的企业而言也具有非同一般的意义，他们在扩大规模和办公使用面积时将更有底气，这必然会为办公楼租赁市场带来大量新增需求。”

进博会的举办地位于上海虹桥商务区。根据仲量联行数据，大虹桥区域的中高端以上酒店供应量一直位居上海前列，在过去两年内有超过3500间客房的新供给进入市场，截至2017年底，大虹桥区域共计拥有7156间客房，在未来两年内，这一供给爆炸的情况还将延续，预计到2021年新客房供应量将达到4，423间。仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈姵君表示：“上海作为亚太地区新兴的会展之都，每年攀升的会议会展面积及持续稳定提升的商业发展吸引酒店投资者来沪建设酒店，所以上海也是亚太地区酒店供给以及业绩飞速发展的城市之一。”

陈姵君强调，这一局面将因为进博会的召开被打破：“此前我们曾经担心虹桥商务区的酒店客房供大于求，可能会带来入住率的进一步下降，但进博会一下聚齐了130多个国家和地区的2800多家企业、15万名采购商，毫无疑问会带来大量的新增住宿需求，从而大幅度提高虹桥乃至整个上海今年的酒店入住率。进博会推动了上海整体公共服务体系的优化和建设，这大大加速了上海成为一流国际会展之都的建设发展，有利于未来虹桥地区乃至整个上海的酒店市场业绩。”

进博会带来的另一效应是，上海零售正呈现突飞猛进的发展。据第一太平戴维斯近期发布的2018年中国零售20城报告，上海仍居此次零售商指数排名首位，虽然北京领先高端奢侈品市场，且在轻奢及美妆护肤市场大幅缩小与上海差距，但上海在大众及中端市场的表现依然强势。此外，上海在餐饮市场独有的国际化优势，也有望为消费市场增添更多吸引力。

“投资者的决策行为是跟着租户走的，当某个区域的租赁基本面发生正向变化时，一定会吸引投资者的目光。因此，中国继续扩大开放的举措除了利好办公楼租赁市场，也会带动大宗交易市场的进一步活跃。”姚耀解释。

此外，进博会将促进跨境消费升级需求的提升，从中长期来看，这必然会推动跨境消费体验店在中国尤其是像上海这样的一线城市的普及，吸引更多的国外品牌在中国开设实体店。仲量联行上海区零售地产部总监、中国区业主代表负责人隗然指出：“这些因素都将为上海零售物业租赁市场带来一定的新增需求，特别是高端时尚品牌、汽车、高科技电子产品，定制旅游以及定制医疗服务的体验店等。”

58安居客首席分析师张波认为，从长远影响来看，进博会对于房地产相关的建筑业、酒店业、交通运输业、旅游业将产生直接拉动效应，增强上海乃至长三角城市群的吸引力，带动经济增量同时增强人才吸聚力，对于房地产行业的长远发展起到潜移默化作用；从短期效应来看，进博会对于虹桥商务区房地产的拉动作用不容小觑。进博会是企业服务对接全球资源的重要载体，更是上海扩大开放与对外贸易的崭新窗口。拥有“大交通、大商务、大会展”三大标签的虹桥商务区，这三重效应影响之下，会吸引更多的国际性公司入驻，对于区域的商业地产带动效应将最为直接，这也使得虹桥商务区在上海乃至全国范围内的优势更为凸显。

房企转型之路

在进博会上，开发商身影并不多。保利、绿地等是为数不多的企业。在房地产住宅市场进入“白银时代”的当下，部分大型房企也在寻找他们的转型之路。

11月6日，绿地与世界知名的专业会展组织和场馆运营商——巴塞罗那国际展览中心签订战略协议。作为全球领先的展览行业生态领导者之一，该机构在西班牙拥有总计超过40万平米的展览场馆。

签约背后是绿地对会展领域新的野心。绿地刚刚通过重组升级核心产业未来发展战略，在原有酒店集团的基础上重组成立酒店旅游集团，以该平台为核心，着重发展酒店、旅游、会展三大产业。绿地控股董事长、总裁张玉良透露，未来三年，绿地将进一步新增会展场馆项目投资400亿元以上，新建展览面积500万平方米以上，从而形成总面积1000万平方米以上的会展场馆及配套设施，成为国内拥有场馆数量最多、展览面积最大的城市开发运营服务商。

除了会展，绿地在进博会上也透露，将借助“地产+商贸”模式在津打造北方最大商品贸易港，承接进博会带动和溢出效应。11月2日，绿地控股（600606.SH）与北辰开发区签署战略合作协议，将通过“地产+”的多元创新模式助力天津发展的新旧动能转换。这标志着绿地在天津北辰开发区的绿地全球商品贸易港、新市镇建设、绿地缤纷城栖湖公馆二期3个项目整体落地。未来三年，绿地商贸集团将打造成中国商贸流通行业的大型龙头企业集团，成为海外优质进口商品全经营业态的领军企业，力争2019年至2021年每年营业收入实现翻番增长，到2021年营业收入达500亿元。

除了绿地，保利集团也出现在进博会上。公开信息显示，保利发展和洲际酒店集团就有关酒店、文化区、娱乐等10个地产酒店类项目进行酒店委托管理项目的合作签约，签约金额为1700万美元。保利发展将有可能成为洲际酒店集团在中国最大的合作伙伴。

绿地、保利等在进博会上的业务拓展也是当下地产行业转型一个侧面。随着房地产步入下半场，产业以及文旅地产成为目前开发商下半场竞争的重点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，进博会的影响有很多，有直接的也有间接的，有本地的也有全国的，有贸易领域的也有全行业的。进博会总体上释放了积极的信号，符合当前国家改革开放的新政策和导向，其对于房地产市场的影响也比较多。从其对于市场影响来说，主要包括三个层次：包括上海虹桥板块、上海市和全国。其中虹桥板块未来的贸易功能会增加，尤其是每年举办一次的贸易活动，将利好贸易相关的产业发展，包括部分商业办公楼宇；而从上海市来说，进博会也使得上海市场上的投资机会增加；从全国来看，进博会释放新一轮改革开放的积极信号，相关科创类和贸易类产业发展良好，对于相关产业地产和主题乐园等也有较大的发展机会。从后续进博会的影响看，一些新产品、新产业和新服务会加快进入中国市场，尤其是有大零售和大消费概念的地产企业，未来可以积极围绕此类概念做深化，进而形成更强的非地产业务的发展态势。