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海南“全域限购”的208天 房企投资热潮正在消褪!

2018-11-16 19:10:23 来源: 网易房产
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2018年的海南楼市,冰封表象之下,水流暗涌。曾经的“地产岛”正在向另一种可能快速更迭。

一则来自海南省统计局数据显示,2018年前三季度海南房地产销售额1677.93亿元,同比下降17%——那个变态式增长的楼市标本降速了!

全域限购的6个月里,海南楼市出现了几个变化;价格的天花板,降了再降;成交量重新成为新盘推货的老大难问题;分销大军纷纷北上。一个变化特别突出:曾经高调入局的房企们,开始呈现陆续退出的趋势!

近1个月内,有两则新闻引发关注。一则是华侨城挂牌售卖2017年以12.3亿元拿下的海口西海岸16.68万方地块,据了解,这是华侨城在海南唯一的一个住宅地产项目。另一个则是近日有媒体报道泰禾退出海南市场的消息,消息称泰禾已经拿到项目,现在正在退地。

两则新闻背后,是房企思退的市场伏笔。

海南“全域限购”的208天 房企投资热潮正在消褪!

或降级,或退出、或拿不了入场券

房企陆续退出海南市场

市场动态演变中,房企的进退成为一面反映市场优劣的镜子!2017年,海南市场百亿俱乐部从2家扩容至6家,房企最高销售额攀升至274亿,海南房地产市场被再次推向风口。与此同时,华夏幸福、旭辉、泰禾、华侨城等纷纷高调宣布进驻海南,成为海南众多一线房企中的后来者。

相对先行者的大规模开发,后来者的日子并不好过,短短2年时间里,海南楼市生态发生巨大改变,那些后来者还未磨刀收割,却不得不面临去或留的难题。

2018年4月22日,海南限购升级,非省内户籍居民家庭购房需提供在海南省累计24个月或60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

不久,旭辉海南事业部宣告降级为城市公司,归到深圳公司旗下管理。据内部知情人士透露,旭辉海南事业部团队基本解散,原海南事业部总经理杜超去了和昌地产华南区域。旭辉在海南布局的四个项目同样命运多舛,石山小镇项目,在退与拿的权衡中,最终选择了退出!三亚新澳立洋、海口誉城农庄两项目因地块手续不全,不具备开发条件,一直被“冷藏”,而唯一一个主打住宅开发的三亚铂悦亚龙湾项目,也因环保问题被停工。

△三亚铂悦亚龙湾
△三亚铂悦亚龙湾

此后,“泰禾退出了海南市场”,“华侨城售卖海南唯一一块住宅用地,转向文旅产业开发运营”等消息不断被传出。今年7月13日,有媒体报道佳兆业将接手中弘如意岛项目,正式进入海南市场。但一个月后,在8月28日的业绩发布会上,佳兆业主席兼执行董事郭英成却打起了太极:“海南岛的发展,未来看会更好一点,然而即便佳兆业想推动如意岛收购,现在不明朗因素还是比较多。”

以产业新城、产业小镇为核心业务的华夏幸福,2017年开始筹谋进入海南,与三亚、文昌等市县达成意向合作,将打造三亚华夏幸福互联网产业小镇等三个项目。在此期间,华夏幸福还曾在琼中考察,与海垦控股洽谈合作事宜。但截至目前,仍未传出有项目正式签约的消息。从华夏幸福的官网可以看到,在其布局的80余个区域,海南市场的版图仍未点亮。而据业内人士爆料,华夏幸福已从海南市场撤出,“最主要是地块没谈拢”。

同时,一直传言进入海南市场的阳光城,其实已有团队在海南,但仍迟迟拿不了项目,被挡在门外。

除了一线房企外,小房企也在加速撤退。10月10日,ST椰岛公开挂牌海南椰岛阳光置业有限公司60%股权及椰岛综合楼整体转让,转让底价4亿元。目前西安天朗地产集团有限公司已向海南产权交易递交了《产权受让申请书》,并已缴纳保证金人民币6000万元。另据AI财经社报道,海南椰岛在2018半年报中披露,椰岛广场和椰岛小城一期两个项目,累计尚未出售面积约15835.37平方米。除了公开市场的资产抛掷,小房企私下的动作也相当频繁。一位在海南地产圈打拼了10年的项目负责人透露,与他私交甚好的一家小房企,去年就已将手中剩余的土地统一打包卖给了国内某知名开发商。而另一位小房企的负责人也向网易房产表达了出走的意向,手中的土地正在寻找接盘者,目前开发已经停滞,行业洗牌进度在加快。

海南“全域限购”的208天 房企投资热潮正在消褪!

房地产类省级重点项目从83个锐减至1个

海南向“地产岛”说再见

如果把时间拉回到2年前,房地产对海南GDP贡献量接近50%,2017年销量2292.61万平米创下历史新高。在一波流去库存之后,海南房地产开始画出另一条弧线。2018年两会期间,省委书记刘赐贵、省长沈晓明同时向海南房地产开炮,刘赐贵强调,海南调控房地产业要“壮士断腕”,“海南不能成为房地产的‘加工厂’”,沈晓明同时表示:“减小海南省经济对房地产的依赖”。随后330新政、422新政出台,调控不断加码,仅8月份  就陆续出台了7份与地产相关的调控政策,房地产高歌猛进的势头得到遏制,今年前三季度,海南房地产成交面积1138.7万平米,同比下跌34.6%,房地产开发投资同比下降15.2%。

△百日大招商新闻发布会现场
△百日大招商新闻发布会现场

在招商引资上,房地产项目也被严格把控。2017年6月,海口综合招商推介会计划签约115个项目,但没有一个是地产项目。2018年70个省重点项目出炉,地产项目仅有1个,而在2017年海南省501个重点项目中,房地产业项目83个,是十二个产业中项目数最多的行业,房地产业重点项目数占比从16.5%降至1.4%。

2018年海南百日大招商任务表中,有十余个重点招商产业,但房地产未在其列。同时在本次招商中,房地产开发企业不纳入总部企业认定范围。在目前确定落地的企业中,融创集团、华侨城集团等,皆不涉及传统地产业务,而是将目光瞄准了文旅产业。

政府的有意为之,房企的配合出演,都在暗示房地产业正从神坛跌落,降温态势明显。与此同时,海南产业布局开始发生变化。《中国(海南)自由贸易试验区总体方案》中指出了海南未来的产业重心布局,将集中在旅游业、现代服务业和高新技术产业。近日,省发改委公布的信息显示,2019年海南省重点项目申报也将以这三大行业为主导,也给出未来行业重心将开启新转移的信号。

自贸岛时代

海南开始去地产化?

随着自贸岛时代来临,在全域限购6个月后,海南去地产化声音也愈发强烈!

海南近期发布前三季度的统计报告显示,GDP增速为5.4%,剔除房地产行业后,GDP同比增长7.1%。与此同时,“百日大招商”和总部经济成效明显,截至9月,海口市已注册56家企业,三亚市有50家总部或区域总部、板块总部意向落户,11家已落地。前三季度,海南的外商直接投资新设项目96个,同比增长57.4%;实际利用外资总额1.31亿美元,同比增长51.5%,单纯的地产项目正在遭受冷落。

但房企并未放弃自贸岛机遇,只是以往盖房子赚快钱的模式已成末路,开发商需要打造立足海南的新名片。8月,融创在海南设立文旅集团总部,将推进医养小镇、康养教育片区等项目运营商入驻海南。10月,华侨城在售卖海口住宅项目的同时,转身高调拿下文昌宋氏祖居等文化旅游项目。11月,海航地产不仅改换门面做起长租公寓的生意,主营业务也变更为机场投资与运营等。在海南深耕多年的雅居乐等房企,也在医疗、旅游、教育等方面进行深入布局,不难看出,后自贸岛时代,越来越多的地产商正在以其他形式抓住自贸区新的风口。

△文昌市与华侨城集团签约,联手打造宋氏文旅小镇
△文昌市与华侨城集团签约,联手打造宋氏文旅小镇

产业地产也在这一轮变革中被寄予厚望。随着自贸区(港)建设的持续推进,高端人才、就业人口的大量流入,赋予产业地产新的契机。海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路表示,“政府限制住宅市场,其实是希望有更多非住宅类产业的发展,每一次海南有利好政策发布,大家都会关注住宅市场,造城大量的资金、投资方往住宅方向走。海南做自贸区,更多的是要填补海南本省产业的空缺,引进更多的就业人口、高端人口,对海南写字楼、产业园区、人才公寓、长租公寓等不可售可居住的物业、商业类地产都是一个大利好。”

一个月前,海南省委书记刘赐贵公开反思海南历史上三次大起大落,“一次次的政策利好都被一些投机者当成赚快钱的机会,急功近利。”如今机遇再次摆在眼前,曾经赖以为生的快钱模式难以为继,海南选择了踏实而无捷径可走的一条新路径。

卢才珍 本文来源:网易房产 责任编辑:卢才珍_NO636

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