变相首付贷为何屡禁不止？小心馅饼变陷阱

“首付6万安家置业上海南”“开发商协助分期”“名额限制，先到先得”……看着嘉兴某楼盘宣传单上诱人的介绍，白领蔚晨（化名）有点心动。

按照正常操作，蔚晨倘若购买这一楼盘68平方米户型的房子，需交三成首付，也就是近27万元。而办理分期后，仅需先交6万元首付。这对于积蓄不多的小白领来说，确实有一定吸引力。

只是，蔚晨有点犹豫。这样的操作合规吗？对于投资者来说，“首付分期”究竟是“馅饼”还是“陷阱”？

首付分期诱惑

近期，有媒体报道，随着楼市成交持续低迷，燕郊为首的环京地区“炒房热”出现降温，为了吸引购房者，地产商、中介机构违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房措施来降低首付，使得一些楼盘出现最低8万元首付买房的现象。

而《国际金融报》记者采访了解到，这样的情形也同样在上海周边地区上演。上述令蔚晨有点心动的楼盘是位于嘉兴平湖的当代和山悦MOMA。

根据当代和山悦楼盘的宣传内容，他们推出了“首付分期”服务，根据不同户型，首付仅需6万至8万元，剩余首付部分3年内还清。

记者了解到，目前，当代和山悦的楼盘每平方米单价在13000元左右，户型主要为68平方米、88平方米，也就是说每套房子约为88.4万元、114.4万元。

按照相关规定，首套房的首付比例是30%。据记者粗略计算，正常操作下，68平方米、88平方米户型的房子，分别需交首付约26.5万元、34.3万元。

那么，为何这一楼盘可以给出这样的超低首付？

随后，《国际金融报》记者以购房者身份拨打了当代和山悦MOMA官网上的售楼处电话进行咨询。

当代和山悦MOMA售楼处人员对记者称，“只要付首付6至8万元，剩余部分由开发商指定的小贷平台等提供贷款给客户，客户2至3年内按期还清给该金融机构，模式类似额外办理了一个金融信用贷款服务。”

然而，银行对首付款的资金来源审查非常严格，此操作不会被发现吗？

对于记者的这一疑惑，该售楼处人员笃定地说，此部分借款是购房者直接与小贷平台等签订，由开发商为其做担保。这种模式是线下进行，不会上银行的征信系统，所以在后续办理按揭贷款的过程中，也不会出现问题。

分期模式是否合规

《国际金融报》记者通过了解提供“首付分期”的多处楼盘后发现，目前市面上的“首付分期”服务模式主要分为两种：

一种是购房者缴纳了一定比例首付后，剩余的部分可以延缓一段时间缴纳给开发商，期限普遍在3至6个月内，可分批次缴纳归还，且期间开发商不收任何利息。

另一种是购房者缴纳了一定比例首付后，剩余的部分开发商以自有资金或指定金融机构以贷款的形式出借给购房者，购房者每月按期归还本息，还款期限通常在一年以上，普遍为2至3年，类似于购房者又办理了一笔信用贷款。

那么，上述两种“首付分期”模式是否合规呢？

对此，中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时称，首付分期是否违规不能一概而论，具体要看其业务模式。

张大伟解释称，对于大多数期房而言，从能够销售到把房子拿去银行作抵押贷款约有一年左右时间。那么，在此期限内，开发商以首付缓收、少收等形式允许购房者可以不一次性缴足首付款，允许其分期支付并不收取利息的，某种意义上并不违规，相当于给了购房人一个相对较长的筹款期，也并没有增加杠杆。

而针对第二种方式，张大伟指出，如果把首付延长到2至3年甚至更长，并找一个金融公司以贷款的方式出借并收取高额利息，给购房者增加了还款压力，相当于多了一层杠杆，就属于变相的首付贷，是违规操作。

显然，当代和山悦MOMA属于第二种方式，这也意味这一楼盘涉嫌违规操作。

“首付贷”为何屡禁不止

“这是房地产业内存在的普遍现象，‘首付分期’并不是最近才兴起，很多楼盘都在这么做。”多年从事房地产销售的人士对《国际金融报》记者称。

在分析人士看来，首付分期其实就是为逃避监管打击而变换马甲的首付贷。

早在2016年，住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务；2017年，住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

那么，为何这种违规操作屡禁不止？

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，在房地产市场持续低迷时，开发商为了刺激销量加速回款往往会出台一些类似这种“首付贷”、“首付分期”的政策。虽然明知是违规的，但房地产商存在一定侥幸心理，偷偷地打着“擦边球”。

张大伟也称，“很多开发商愿意选择此做法的原因是，不仅能降低购房者的门槛又能提高房屋的销售量，而且对其自身而言促销压力也不大，何乐不为。不过，目前此现象还是多发生在较小的城市，地产项目隐蔽性较强，地方监管部门可能暂时还没能发现。”

另一资深房地产业内人士对《国际金融报》记者直言，“撑死胆大，饿死胆小，我们老板收到过很多法院传票，但并没有太严厉的惩处，顶多罚些钱。”

“擦边球”暗藏风险

事实上，目前仍有不少人对首付分期持有不同观点，认为首付分期可解决部分资金暂时有困难的人的购房需求。但业内人士强调，这犹如饮鸩止渴，弊大于利。

首先，首付分期产品大多是提供给没有购房能力的低收入人群，这会加剧他们的信用透支，增加购房者买房杠杆和还款压力。

“开发商公开给这一类购房者提供此类服务，存在诱导行为。如果客户首付方面都背负了债务，那么后续按揭贷款的压力是非常大的。”严跃进称。

一位银行从业人员也表示，购房者需要理性地考虑自己的承受能力。“首付分期”看起来是缓解首付压力，为刚需族降低购房门槛，但实际上加大了购房者还款压力。如果在归还期内发生房贷违约或未能按时缴纳，不仅会按照合同将被收取较高的罚息造成更大的经济负担，且拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制，或被拒绝，或被附加高要求的条款。

第二，由于“首付分期”、“首付贷”往往会收取非常高的利息，这也意味着可能加大购房族的融资成本，使其原本脆弱的财务收支现状变得更糟糕。

《国际金融报》记者从当代和山悦MOMA售楼处了解得知，目前业内“首付分期”利率普遍为7%至8%，如果资质较差的可能高达9%。