11月全国楼市库存去化两年来最低市场下行趋势确立|商品房|商品房销售面积|张大伟

11月全国楼市库存去化两年来最低市场下行趋势确立

2018-12-16 08:30:45　来源: 每日经济新闻举报

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每日经济新闻记者包晶晶每日经济新闻编辑魏文艺

12月14日，国家统计局发布的《2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速较上期持平；11月单月全国楼市库存去化下探至近2年最低水平。11月份“国房景气指数”为101.92，比10月份回落0.03点。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析指出：“虽然同比数据依然上涨，但细分单月数据，9月至11月，全国房地产市场单月销售面积数据已经出现连续3个月同比下调，市场已经确立了下行调整的趋势。”

库存去化达近2年最低水平

国家统计局数据显示，2018年1-11月份，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平。其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.9%。

分区域看，1-11月份，东部地区房地产开发投资58857亿元，同比增长11.3%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；东北地区投资4534亿元，增长16.2%，增速提高0.6个百分点；中部地区投资22886亿元，增长5.9%，增速回落1.2个百分点；西部地区投资23806亿元，增长8.2%，增速回落0.2个百分点。

数据来源：国家统计局官网

值得注意的是，11月全国楼市库存去化仅162万平方米，达近2年最低水平。

近半年来全国楼市库存去化情况为：5月末商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米；6月末商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米；7月末商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米；8月末商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米；9月末商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米；10月末商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米；11月末商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。

与此同时，拆分单月数据来看，9-11月已经连续3个月出现了成交面积同比下滑，其中11月单月同比下降了5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“总体而言，去库存已经进入到后而阶段，去库存的速度不会加快。近期很多城市推盘节奏增加，也使得去库存曲线开始呈现筑底的态势。”

东部地区房地产市场调整明显

值得注意的是，1-11月份，东部地区商品房销售面积59142万平方米，同比下降5.1%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点；销售额68503亿元，增长5.6%，增速提高0.2个百分点。

2018年1-11月份东中西部和东北地区房地产销售情况数据来源：国家统计局官网

此外，中部地区商品房销售面积42577万平方米，增长7.9%，增速回落0.8个百分点；销售额28695亿元，增长20.6%，增速回落0.5个百分点。西部地区商品房销售面积39732万平方米，增长6.6%，增速回落2个百分点；销售额27082亿元，增长23.5%，增速回落2.5个百分点。东北地区商品房销售面积7152万平方米，下降4.4%，降幅收窄0.3个百分点；销售额5228亿元，增长7.3%，增速提高0.1个百分点。

张大伟指出:“从全国市场看，区域分化依然非常明显，特别是东部和东北销售面积均出现了下调，而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看，中西部同比上涨均超过20%。东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策，而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

2018年1-11月份，全国商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%；商品房销售额129508亿元，同比增长12.1%。而2017年全国商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%,商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%。

张大伟认为，2018年销售额刷新历史记录已成定局，但很可能出现成交面积持平甚至可能同比轻微下调。2019年如果政策不变，市场将出现明显调整，拐点已经出现。

调控政策底部逐渐出现

随着今年以来融资渠道收窄，房企资金问题成为关注热点。

国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。