取消限售的菏泽：棚改开工量全国第一 卖地总量第二

楼市高压下，抑制楼市投机的“限售”调控政策在年底出现首个松绑迹象。

12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

这距离菏泽市“限售”政策出台仅一年多的时间。

楼市调控“不放松”、调控举措不是“装装样子”的喊话犹言在耳，为何菏泽这么快取消“限售”？

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，菏泽尽管是四线城市，但这几年在土地供应、棚改上，绝对的“带头大哥”。

棚改开工量全国第一

菏泽，古称曹州，位于山东省西南部，鲁苏豫皖四省交界地带。

“菏泽在全山东是属于经济欠发达区域。尽管菏泽的人均GDP在山东省排名靠后，但这几年的房地产市场发展如火如荼。因为房地产带来的投资热也使得这2年菏泽的经济发展速度在山东全省领先。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据当地媒体报道，菏泽市在过去三年间对棚改项目大力推进，棚改规模连续两年位居全国设区市首位。与其他山东省内限售城市的棚改完成情况相比，菏泽市的棚改完成情况远远领先，是第二名青岛的三倍之多。

据菏泽政府公开数据统计，2015年菏泽市完成棚改20960户，2016年完成62066户，2017年菏泽全市棚户区改造项目133个，开工计划涉及182287户（套）。过去三年，菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。特别是2016年以来，全市完成征收25.3万户、3910万平方米；安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。

也正是在2016、2017年连续拿下全国设区市城市棚改之首后，媒体报道，“中国拆迁第一市”的戏称开始在菏泽人的口中慢慢传开。

然而，今年8月份，国家明确提出，住宅供应量大的城市，要退出棚改货币化。

“棚改货币化退出是个大事情。因为，三四线楼市火爆，之前孱弱的需求能够支撑起来，最关键的就是，货币和信用的‘加速器’效应，棚改货币化就是这样一种‘加速器’。货币一旦大规模地进入，需求就爆棚起来了，房价上涨和预期上涨形成循环，预期的自我实现进一步加速这个循环，本地刚需、投资客、返乡置业、外地投资客蜂拥而入，多少供应都可以一夜之间吸纳完毕。但是，若货币化退出，就相当于釜底抽薪，货币和信用的‘加速器’效应一旦没有了，房价上涨预期就没有了。此时，即便是少量的供应也呈压顶之势。”李宇嘉指出。

李宇嘉称，需求回落了，原来预计的需求都消失了，自住需求相对稳定和饱和。未来接盘的，必须是投资需求了，所以就必须要松绑限售。

而菏泽市回应坚持取消限售的一大理由归因为是棚改货币化补偿市民的迫切愿望。

12月19日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布“菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明”，“说明”指出，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

按照2017年11月6日发布的《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号），其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

二手房挂牌成交低迷

限售政策是本轮调控中的重要特点之一，而山东省则是限售重点调控的省份。

据不完全统计，从2017年至2018年，山东省17城有济南、青岛、威海、东营、滨州、德州、聊城、菏泽、临沂九个城市进行了限售政策。菏泽是早期进行调控的城市之一。

从当前菏泽的新房市场和二手房市场来看，市场均处于下行趋势。

从诸葛找房中心监测的菏泽近一年二手住宅挂牌价来看，2017年11月实施限售政策后二手住宅挂牌价连续两个月微跌，此后受春节假期迎来返乡置业高潮及其他原因影响，菏泽二手住宅挂牌价格不断攀升。2018年7月份以来受731政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐打破，以及棚改货币化安置改革政策等的影响价格持续下跌，二手住宅价格近三个月价格低位徘徊，市场下行趋势明显，观望情绪渐浓。

不过，按照菏泽市住建局的说法，之所以取消“限售”是因为受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

近两年土地成交量激增，市场下行去化压力大

为菏泽率先取消“限售”埋下伏笔的还有土地供应情况。

据机构统计数据，近两年菏泽政府大量推地，土地成交量激增。住宅用地的成交宗数以及成交的规划面积连年上涨。据诸葛找房中心统计2017年菏泽住宅用地成交243亿，成交规划建筑面积2358万平方米，2018年截止到目前土地成交额达到了444亿之多，成交的规划建筑面积4074万平方米。预计未来两年有70万套左右的商品房入市。

这一体量放眼全国，2017年全国住宅用地成交TOP10，四线城市菏泽排到第十位，前面是重庆、武汉、郑州、徐州、苏州、西安、成都、昆明和杭州等热点二线城市。

2018年上半年，全国住宅用地成交TOP10，菏泽排到了第二位，第一位是重庆，第三到第十分别为郑州、武汉、宁波、成都、青岛、西安、徐州、杭州。

诸葛找房中心认为，但伴随着2017年以来大量的土地入市成交，土地供应过多，去化周期将变长。在业内人士看来，前一轮的去库存提前透支了部分市场需求，叠加棚改货币化安置的改革，未来去化压力较大。

菏泽取消“限售”的另一原因或也与政府对房地产的依赖度高相关。

从菏泽的土地收入相对于财政收入的比例来看，土地收入相对于财政收入的比例连年上升。数据显示，2017年土地收入相对于财政收入的比例达到了146%。从菏泽历年来的土地成交额情况来看，2016年以来土地成交额连年增长，2017年以来成交额激增，2018年截止到现在，土地成交额已经达到了444.38亿元，预计今年土地收入相对于财政收入的比例进一步提高，政府对房地产依赖愈加严重。

哪些城市会坚持不住？

在张大伟看来，限售是2017年来，这一轮全国百城调控的最标志性政策，也是房住不炒的最典型政策，限制购入后必须持有一定时间，减少降低了投资需求，对于抑制市场有很大影响。据不完全统计，全国累计有超过90个城市发布了限售政策，大部分热点城市均执行了限售政策。

张大伟称，如果菏泽政策落地执行，那么后续效仿的城市将非常多，在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，山东之前省内包括青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽8个城市有限售政策，除了青岛、济南外，都与菏泽城市级别相当。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

李宇嘉举例指出，比如河南驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡；安徽的安徽：淮北、阜阳；湖北的襄阳、宜昌；江西的九江、宜春、上饶、赣州；江苏的徐州等。

“这些地方有几个共同的特征，一是都是三四线城市，二是都是人口大省（返乡置业量大），三是很多是老工业城市（棚改体量大）。”

张大伟指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。

不过，也有不少业内人士指出，从政策预期看，宽松政策全面出现可能性不大。

10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。