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广州住宅限价政策松动:一刀切改为价格浮动

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广州楼市松绑又有新动作。

21日,中国证券报记者从一名接近广州市住建委的人士处获悉,广州改一刀切限价政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价,因此部分楼盘限价可能出现提高。

限价政策仍在执行部分“优化”

12月19日,广州市住建委发文宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策,去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象,可以销售给个人。

事实上,不止商服类房产,广州住宅项目的限价政策也悄然松动。记者了解到,广州市荔湾区、海珠区等多个楼盘均出现了通过网签单价提高的情况。

一名接近广州市住建委人士透露,广州改一刀切限价政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价,因此部分楼盘可能出现限价提高。

此举是否意味着广州限价政策也开始松动?

一名房地产研究员告诉记者,广州目前确实出现了限价提高的情况。多家广州本地房地产公司也确认了这一消息,某地产公司工作人员还告诉记者,当前房价要以稳定为主,涨跌幅要控制在10%以内。

记者拨打了广州市政府服务热线“12345”咨询限价政策,一位广州市住建委工作人员解释称,广州仍在执行限价政策,只是进行了价格“优化”。“不是说放松了,要看企业的情况,如果能签那就是低于指导价”,他说,“但价格再高就签不了了,不可能无限制往上涨。”

另一位不具名的广州市住建委工作人员回应记者称,此前商品房在网签时,系统会自动弹出一个包含限价范围的“对话框”,现在这一对话框已经被取消。“但不能说调控放松了”,他表示。

一位接近广州市住建委人士透露,目前广州的限价政策确实出现松动,主要是改变了之前一刀切的限价模式,在具体操作用,允许以售楼盘根据周边楼盘价格为参考,合理调整售价,不得高于周边楼盘的售价。

(楼市“松绑”地图)
(楼市“松绑”地图)

多楼盘“双合同”改“单合同”网签限价提高

张莫(化名)今年购买了广州市荔湾区广钢新城片区的某楼盘,今年9月,他第一次前往售楼处签约时,根据开发商的要求,签署了总价390万元的“双合同”,即总价约310万元“购房合同”和总价约80万元的“装修合同”。

上周,张莫去售楼处签订正式合同时,他被告知“双合同”不再使用,而是签订按照实际购房价格拟定的单一合同,同样总价为390万元。“开发商说之前的价格太低了,可能过不了网签,说现在的价格可以过”,张莫告诉记者。

据了解,张莫所购置住房建筑面积为到92平米,按照310万元的总价计算,单价为3.37万元/平米;按照390万元总价计算,单价为4.24万/平米。据此推算,网签价格提高了8700元却依然可以有望通过。

无独有偶,一位房产中介告诉记者,其代理的位于广州市海珠区燕岗地铁站附近的某项目,也有部分单位由此前的“双合同”改为“单合同”。她透露,此前采用的“双合同”时,装修合同和“购房合同”分别为1万元/平米和4.3万元/平米左右,加起来5.3万元/平米左右。

“现在是把一部分单位拿出来搞活动,毕竟年底上市公司要冲业绩”,这位中介说。她介绍,该项目小户型价格为4.5万元/平米起,较此前“双合同”中的购房合同价格有所提高,但仍可以通过网签。“我们的房子已经拿到预售证了,现在备案价有调整”,她表示。

(广州房价走势,图片来源:安居客)
(广州房价走势,图片来源:安居客)

曾传外围区域取消限价

今年10月,网传广州市增城区、南沙区、花都区房屋销售价格必须按照真实价格备案,网签价就是真实售价。消息一出,关于“广州取消限价”的声音快速传播开来。10月20日,广州市住建委火速回应称,将继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,严格对新建商品住房开展价格指导;但同时,市、区住建部门将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

此前,为规避监管,一些开发商采取“双合同”的方式规避限价,常见的双合同包括“购房合同”和“装修合同”,例如某市场价4万元但网签价不超过2万元的楼盘,开发商会要求购房者签一份2万元/平方米的购房合同,再签一份2万元/平方米的装修合同,如此,购房合同才能顺利网签备案。

实际上,从去年3月开始,广州接连发布一系列限购、限价政策。2017年3月,发布了“史上最严”的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》,包括居民购买住房证满2年后方可转让等在内的严格限购规定。2017年8月,广州市住建委等部门又联合发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,明确要求商品房新房销售价格不得超过备案价,备案价要接受政府指导,一旦价格超过备案价,则不予以网签,不发预售许可证。

旨在维护市场稳定

专家指出,适度调整限价政策旨在维护市场稳定。

“广州要求以真实价格备案,旨在打击双合同,规范市场秩序,并非取消限价。但由于此前限价标准过低,这一政策执行后,限价的标准就需要提高。”中原地产首席分析师张大伟表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“客观来说,项目的备案价格会基于成本价、房地产调控的环境等因素进行制定,这样既吻合市场规律,也不会和既有调控思路矛盾,通过网签限价政策的调整,可以使得交易更加顺畅。预计明年还是有松动的可能的,这对于房企的销售和当地楼市的交易等都是有积极作用。”

国金证券认为,未来房地产调控政策将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”组合的方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预,短期对抑制房价上涨、降低风险起到了作用;但从长期来看,则需要推动房地产政策从“行政措施”向“综合施策”转变,逐步构建房地产市场长效机制。

也有专家指出,房价泡沫仍需警惕。“楼市的控制还是比较严格的,如果大量资金量往房地产走,对整个经济的转型、内需的建设等都不是个好消息。“深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。严跃进则建议,即使出现放松,地产商也应合规销售,避免“乱涨价”。

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