<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易海南房产 > 正文

复盘2018北京楼市:土地全年成交金额下降40%

0
分享至

2018的北京楼市,比往年多了些新气息。

但无论如何,作为超一线城市,北京绝对有驻守价值。

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤

2018年最后一个工作日,北京完成年度最后一场土拍,限竞房地块,成交价69亿元,溢价率13.23%,也将全年土拍成交总额锁定在1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%。

这是2018年北京楼市的缩影。

从限竞房元年之战到豪宅维权退房,从“房租飞涨”到长租公寓爆雷,这个试错率极低的市场每天都上演着幕幕大戏。在此背景下,中小房企生存空间被大房企加速挤压,后者市占率进一步提升,前十强房企洗牌,既有抱团取暖,也有逆势突围。

无论如何,北京作为超一线城市,绝对有驻守价值。虽政策严苛,但2000多万的人口基数让市场需求依然旺盛;虽周期跌宕起伏,但论市场健康程度,也非任何一个二三线城市可以比肩。

土地:全年成交金额下降40%

尽管经历了创下316亿元单日成交记录的土拍盛宴,但低迷依然是今年北京土地市场的关键词。

11月26日这场北京土拍,被众多媒体形容为史无前例的“武林大会”。当日,12宗土地集中释放(1宗流拍),超30家房企竞拍,成交价316亿元。当日既有最高溢价率49.3%,亦有零溢价底价成交,全天平均溢价率在20%左右。

诸葛找房数据统计显示,截至12月29日,北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%,成交总建设用地面积447.94万平方米,而去年为639.02万平方米,下降约30%。

2018年全年,北京市国土局共推出72宗经营性用地,其中成交63宗地块,流拍7宗,中止出让2宗。

此前有媒体报道,2018年北京出让土地平均溢价率仅16%,而2017年成交土地溢价率则为28%。

诸葛找房研究人员告诉《每日经济新闻》记者:“由于市场下行,房企回款速度放慢,现金流较为困难,北京土地流拍现象较为严重,土地成交溢价率较低,部分地块以底价成交,因此2018年土地成交总金额会下降较为严重。”

北京曾是各房企重仓布局的目标,但由于限竞房、共有产权房的预期利润模糊,部分开发商在京拿地意愿降低,其余的出手更加谨慎。今年排名行业前三的拿地大户万科、碧桂园、保利在北京土拍中表现冷淡,万科、碧桂园分别参与联合拍地,各拿下一个项目,而保利没有在北京拿地。

值得注意的是,朝阳区2018年的土地出让金达276.98亿元,居于北京各区之首。大兴区出让土地建设用地面积达88.21万平方米,成为今年北京出让土地最多的城区。

限竞房:供应井喷与去化忧患同存 新房网签创历史新低

图片来源:安居客
图片来源:安居客

2018年是北京楼市的限竞房元年,其市场供应占据了楼市的半壁江山。在今年成交的63宗地块中,40宗为限竞房地块,占比约63.5%。

瀛海府是北京首个入市的限竞房项目,一期开盘当日全部售罄。《每日经济新闻》记者实探瀛海府时,销售人员曾表示:“(二期)就剩三四套房了,您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱,那这套是您的,明天就不敢保证了”。

入市之初,由于明显低于市场均价,限竞房一度受到了市场追捧。但是,此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆,顺销期降价、同质化严重已成为常态。

根据中原地产研究中心数据,截至12月24日,北京入市限房价项目36个,供应21251套,但网签数据只有4196套,占比仅19.7%。实际销售比例不足40%,库存超过万套。

目前,北京累计供应的限竞房土地合计84宗地块,85个项目,797万平方米。未来一年,北京要入市的限竞房住宅土地在550万平方米左右,约5万套限竞房。

对于限竞房来说,开盘能去化3~4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。根据诸葛找房的榜单,在今年销售前十的项目中,仅有瑞悦府一个限竞房项目,成交金额35.72亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示:“目前,限竞房项目已开始出现明显的价格调整,随着后续供应量的继续上升,在供应集中且销售难度较大的区域,限竞房有可能开始出现价格战。”

供应井喷和成交量萎缩带来整体商品房库存的大幅上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近7万套,刷新近3年最高记录。

此前有媒体报道,截至12月28日,北京市新建期房成交套数仅有25151套。考虑到12月29日是本年度最后一个工作日,且近期日网签量稳定在300套左右,因此2018年新建期房成交套数大概率刷新历史记录,成为北京自2005年有网签历史记录以来最差的一年。

销售:十强公司“大换血” 中高端项目受热捧

楼市赛道的转换,意味着不同房企的命运,一个新的格局已经慢慢生成。但在容错率极低的北京楼市,转型之路并不好走。

据诸葛找房,今年在北京销量前十的房企共完成1378.1亿元销售额,比2017年缩水31.3亿元,下降约2%,但部分房企把握机遇,高歌猛进,促使榜单实现了“大换血”。

图片来源:诸葛找房数据研究中心
图片来源:诸葛找房数据研究中心

具体来看,首开以264.46亿元蝉联销冠,万科以201.15亿元守住第三;中海、金地弯道超车,排名较2017年分别上升22名、17名,位于第三和第七;金茂、九龙仓也加速赶超,挺进前十。

据《每日经济新闻》此前报道,今年前6个月,首开完成全年目标的30%;今年前10个月,首开仅完成全年目标的50%。而到了12月初,首开在北京区域品牌发布会上表示,2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元,其中北京区域占比约一半左右。不过,最后两个月完成全年千亿目标的50%,首开的销售业绩,成为2018年北京房企的最大谜题。

而港资豪宅操盘手九龙仓在京首个限竞房项目,亦成为市场重要的风向标。“我们的项目不需要做推广,很多客户都是自己找过来的。”销售人员曾如是向《每日经济新闻》记者表示,“这附近以豪宅居多,周边新房房价都已经卖到10万+了,我们作为限竞房,价格上会很有优势。”

此外,记者留意到,2018年全年销售前十的项目中有七成为中高端项目。


其中,中海寰宇天下瞄准石景山区4年来商品房住宅供应断档的契机,实现103.18亿元销售额,以37亿元优势稳坐榜首;亦庄金茂府、景粼原著分别以66.04亿元、45.97亿元紧随其后。

诸葛找房研究人员表示:“房地产行业快速增长的势头基本上已经结束,但大多数房企为快速回笼资金,在下半年采取了高周转模式,促使北京的行业销售规模仍处于高位。”

租赁:同比涨幅未超5% 租金依旧高企

长租公寓在2018年的舞台上出尽风头,租赁市场乱象丛生,涨价、爆雷、甲醛等敏感词令其时刻处于风暴眼。

5月,北京首个企业全自持租赁项目万科翡翠书院启动预租,“10年180万元”备受争议。

7月,北京“房租飞涨”话题发酵,我爱我家前副总裁胡景晖高调宣称资本推高房租,矛头直指蛋壳和自如,一时群情激愤。

此后,自如、蛋壳等10家企业,共同承诺落实北京市住建委等机构“三不得”要求,并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。一些长租机构还承诺,未来新增租赁房源维持租金不涨,续约房源涨幅不超过5%。

然而数据不容乐观。

据安居客《2018年中国住房租赁报告》,1~11月,北京市租金同比涨幅虽然没有超过5%,但从价格段看,北京租赁房源的整套租金价格高于4500元/月的占比61.5%,千元以下的房源占比仅2%。

供应方面,今年上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三,占比分别是11.9%、11.3%、10.6%,但是京津冀城市群供应量同比减少7%,为唯一负增长区域。

与此对应的是,1~11月北京的租房需求同比涨幅达30.9%。户型需求方面仍以对价格敏感的刚需为主,北京对于一房的租赁需求量占比超50%。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示:“对于租金的上涨以及长租公寓的运营更会加强管理。因此2019年在继续推进各项住房试点工作的基础上,推动租赁市场健康有序有质量发展,也将是租赁政策的重点之一。”

编后语:

2018年,我们采访过被黑中介坑的学生、工地上的农民工、房企高管、售楼处销售、一遍遍联系客户的中介、负责与媒体沟通的品牌、时刻关注楼市的同行、专家学者和政策制定者。

我们都与北京楼市相连,无论浮沉,一起奔向2019。

相关推荐
热点推荐
太好了,灵活就业的朋友们啊终于熬出头了。

太好了,灵活就业的朋友们啊终于熬出头了。

老友科普
2025-07-13 09:15:14
同学聚会我没人理,当县长的好友进来直接走向我:这个位置得给你

同学聚会我没人理,当县长的好友进来直接走向我:这个位置得给你

白云故事
2025-07-12 17:10:03
被隐藏的中国红十字会内幕:为什么国际红会组织不认可?

被隐藏的中国红十字会内幕:为什么国际红会组织不认可?

诗意世界
2025-07-10 16:23:20
国外有专家评价:毛泽东之所以打仗厉害,主要有3大“看家本领”

国外有专家评价:毛泽东之所以打仗厉害,主要有3大“看家本领”

南书房
2025-07-07 22:35:03
双厂同建破纪录!五艘航母捍卫海权,中国海军改写太平洋棋局

双厂同建破纪录!五艘航母捍卫海权,中国海军改写太平洋棋局

boss外传
2025-07-12 17:45:02
机关算尽!“千亿儿媳”徐子淇,让所有人见识到了挤进豪门的代价

机关算尽!“千亿儿媳”徐子淇,让所有人见识到了挤进豪门的代价

肆时说
2025-04-03 16:26:41
八旬老太想拿走儿子和儿媳的全部工资,遭拒后3次状告儿子

八旬老太想拿走儿子和儿媳的全部工资,遭拒后3次状告儿子

小影的娱乐
2025-07-13 01:28:31
百万粉女网红猝死,去世时仅23公斤!警方打开她家冰箱后愣住

百万粉女网红猝死,去世时仅23公斤!警方打开她家冰箱后愣住

罪案洞察者
2025-07-12 17:57:44
单价400元!“毛巾大盗”夺冠后获赠21条毛巾 这次不用再“偷”了

单价400元!“毛巾大盗”夺冠后获赠21条毛巾 这次不用再“偷”了

风过乡
2025-07-13 09:38:52
陈熠内战又不懂事?4-3掀翻蒯曼 打掉蒯曼世乒赛单打门票的就是她

陈熠内战又不懂事?4-3掀翻蒯曼 打掉蒯曼世乒赛单打门票的就是她

劲爆体坛
2025-07-13 09:44:47
葛斯齐放大招,S妈深夜发文事出有因,小S全家出游但里面没有她!

葛斯齐放大招,S妈深夜发文事出有因,小S全家出游但里面没有她!

小娱乐悠悠
2025-07-13 12:49:26
福建一区委副书记,获提拔任用(附简历)

福建一区委副书记,获提拔任用(附简历)

鲁中晨报
2025-07-13 10:47:27
七大知名酸奶“全军覆灭”,实际为科技小甜水,以后别再被骗了!

七大知名酸奶“全军覆灭”,实际为科技小甜水,以后别再被骗了!

阿伧说事
2025-07-11 11:29:21
父亲去军队看儿子胡宗南:让你们军长出来!军长:我不认识他!

父亲去军队看儿子胡宗南:让你们军长出来!军长:我不认识他!

史料布籍
2025-07-09 09:49:38
记者谈国足:现在和强队遭遇,连幻想赢的底气都没了

记者谈国足:现在和强队遭遇,连幻想赢的底气都没了

直播吧
2025-07-13 11:18:25
被骗至缅甸失联的高考生行程曝光:飞抵昆明后有人给他500元住酒店,多次给好友发定位却不让告知父母

被骗至缅甸失联的高考生行程曝光:飞抵昆明后有人给他500元住酒店,多次给好友发定位却不让告知父母

极目新闻
2025-07-12 18:29:29
尹锡悦监狱生活曝光,比当韩国总统时关注度还高

尹锡悦监狱生活曝光,比当韩国总统时关注度还高

娱乐的宅急便
2025-07-13 02:04:27
台当局警告抗战老兵,若参加93阅兵就停俸,张自忠孙子愤怒回应

台当局警告抗战老兵,若参加93阅兵就停俸,张自忠孙子愤怒回应

流年拾光
2025-07-01 04:34:22
女子理发店被猥亵最新进展:已获2万元赔偿,涉事店员永不录用!

女子理发店被猥亵最新进展:已获2万元赔偿,涉事店员永不录用!

封面新闻
2025-07-13 04:00:11
外国人对中国烟评价怎么样?网友:烟酒中国世界第一,不要怀疑哦

外国人对中国烟评价怎么样?网友:烟酒中国世界第一,不要怀疑哦

解读热点事件
2025-06-20 00:05:08
2025-07-13 15:16:49

海南房产

一线城市仅上海新房价格上涨

编辑推荐
本月新盘
楼盘名称所在位置价格

头条要闻

遭美方逼问"台海出事你们会咋办" 日澳当场表示很惊讶

头条要闻

遭美方逼问"台海出事你们会咋办" 日澳当场表示很惊讶

财经要闻

90天谈判期“徒劳无功”,特朗普急了

体育要闻

杨瀚森两战20+9+8 隔扣成最大亮点

娱乐要闻

带着儿子倒贴嫁给张译,这婚姻超值

科技要闻

Grok正式登陆特斯拉 "脱缰模式"让车主上头

汽车要闻

小米YU7深度试驾:优点很多缺点也很多

态度原创

家居
手机
健康
教育
时尚

家居要闻

生活憧憬 自由浪漫之境

手机要闻

vivo Y50 5G 手机现身中国电信终端产品库,1299 元起

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

教育要闻

河北考生658分放弃985,选择报考军校,军官亲自送上录取通知书!

今年最流行的4件T恤,减龄又好看!

无障碍浏览 进入关怀版