稳字当头 2019房地产“因城施策”

（原标题：稳字当头 2019房地产“因城施策”）

时代周报记者 谢中秀 发自北京

2018年已经结束，过去这一年，楼市经历了调控不断加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了2019年。

中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”，提出了“因城施策、分类指导”，全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。

在对2019年的预测上面，资深经济学家、房地产专家也产生了观点碰撞，甚至频繁上演“隔空喊话”。近期安信证券首席经济学家高善文和海通证券首席经济学家姜超的表态最能代表这种态势。

高善文对房地产未来趋势表示：“我并不认为像很多人说的那样，房地产价格将出现大调整。”姜超则驳回，中国房地产价格应该会有序下跌，平均跌幅极限在20%–30%。除了这两个代表性的观点，2018年内，两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。

2019年房地产市场将会如何表现？同策咨询研究院研究总监张宏伟向时代周报记者表达了他的观点。

“目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，房地产市场更多地是要避免过度降温，预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下，大概率走向定向宽松。”张宏伟说。

政策：因城施策

这一场从2016年开始的调控，到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”中原地产首席分析师张大伟判断。

2018年5–8月，“调控潮”再次来袭，中央强调坚持调控，各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果。7月31日，深圳正式发文加入“限售”城市群，一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底，11–12月，房地产政策基本平稳，约束性政策锐减。

随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署，楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。

在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州市、湖南省衡阳市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。

但未来具体如何因城施策，似乎还值得商榷。

中国指数研究院对房地产市场2019年展望指出，2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增加短期供应量，调整住房及土地供应结构，提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。

同策研究院2019年楼市趋势展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或将落地。

“‘18+X’即为地方政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则，一是设置核心指标，只考核指标，不强制措施；二是要继续坚持‘房住不炒’；三是加大租赁和保障房力度；四是加大土地供应力度。”同策研究预判，“在同策重点监测25个热点城市中，‘18+X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点，其中1月会先试点10个城市。”

“三稳”为目标

12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议，对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。

而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。“稳”—可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。

“市场永远是有波动的，所谓的稳，不过是波动没那么明显而已。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示。

张宏伟则就此表示，住建部提出了“稳房价”的要求，而这个稳，不仅仅是稳住不动，而且一二线热点城市要一直上涨，三四线城市则要严防下跌。

经过一年调控，国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示，11月15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的城市有所增加，从各级城市来看，2018年11月一线城市新房价格微涨但有所回落，二线城市新房价格涨幅持稳，三线城市环比涨幅回落。整体而言，今年1–11月以来，全国70个重点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比2017年同期均现回落。当前稳房价的目标得到了比较好的实现。

中原地产首席分析师张大伟表示，预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

中国指数研究院认为，2019年全国房地产市场将整体运行承压，在需求端，商品房销售面积将高位回落，其中一线城市销售面积稳中小幅回落的概率较大，二线城市分化显著，三四线城市由于需求支撑基础相对薄弱，销售面积下行压力较大，在价格方面，随着价格稳定预期进一步巩固，商品房价格将稳字当头，但不排除微幅下跌的可能，降幅应该在2.5%以内。

“报告的2.5%并不一定是指下跌，而是说上下浮动的幅度。这个幅度也在合理范围之内。分级来说，2019年三四线城市的房价下行压力会大一点，二线城市受政策持续影响，目前也受到了考验。”中国指数研究院研究总监白彦军向时代周报记者进一步解释，“但总体而言，2019年房价还是会维持在一个相对稳定的状态，而交易量的回落会更加明显一点。”

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人民日报海外版:楼市因"城施策"让政策体系更合理

不久前，中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2018年12月）》显示，房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房；货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用；复杂的国内外经济形势，使得部分家庭推迟了购房决策。这些，促进了房价降温城市增加，市场更加理性。

与此同时，该报告建议，未来房地产政策应保持政策定力，即使房价出现暂时性下跌，也不能出台刺激或鼓励购房政策，从而导致房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市，可以因地制宜地对一些不合时宜的房地产政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

对于2019年的房地产调控工作，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上强调，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。

住建部要求，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。同时，加大房地产市场监管力度，继续深入开展治理房地产乱象的专项行动。

松与紧之间:房地产长效机制呼之欲出 或超30城松绑

2018年的最后一个月份，在经历了400余次调控之后，房地产市场还在“紧”与“松”之间犹疑揣测。

但在这个年度结束的最后几天，一个位于山东省西部的小城打破了这种紧张而微妙的局面。

12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局官网发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消新购住房限制转让措施。而这一“限售令”，自2017年11月开始实行以来，到现在也才一年有余。

在经历了市场、官方的观望和试探之后，19日，菏泽市住建局官方正式出具解读，确定取消了限售。

随后，广东省广州市住建委官方发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，对商服类物业进行了松绑，2017年3月30日前土地出让项目不再限定限售对象，可售个人。