精装减配以及因之产生的业主维权，将成为2019年杭州房企最大的隐忧之一。“防患于未然”，一些房企想的不是如何做好品质，而是在合同里动手脚。
最近，12345市长热线收到的投诉中，“霸王合同”成为购房者的投诉焦点——房企要求购房者在备案的商品房预售合同之外，再签一份补充协议，其条款大多用于规避精装减配责任。对购房者而言，倘若签了，则可能任由房企减配；若拒绝签补充协议，则不仅无法顺利贷款，可能连缴纳的定金、首付均无法退回。
补充协议条款里规定
样板房不作为交房标准
购房时，开发商都会与购房者签订由省建设厅、省市场监督管理局联合发布的商品房买卖合同。不过，由于该合同作为模板，在条例上主要以框架性的内容为主。因此，不少开发商在该范本合同以外，还会要求购房者签订一份补充协议，通过一些细节约定购房以及交付后的种种问题。
为了保护购房者，2018年2月发布的新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》对于开发商的约束条件更多，尤其是关于精装修的条款。对于铁了心要减配的房企，新版合同就像是紧箍咒。于是，一些房企在补充协议上做文章，变成了“霸王合同”，令购房者叫苦不迭。
刘女士在2018年10月购买了杭州西湖区某楼盘的房源，不过在签合同的时候，她发现补充协议里许多条款有问题。
记者看了刘女士提供的补充协议，其第12条表示，项目样板房是作为空间布局、装饰和家具摆设的参考，不作为交房标准及合同的样品。
可事实上，根据2017年3月通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》中规定，全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。
刘女士认为，样板房里的软装和部分细节不作为交付标准可以理解，但按照该补充协议，整个样板房都成了摆设。“连硬装部分都无参考意义的话，设立样板房的意义在哪里？”刘女士感到困惑。
另外，补充协议里还规定，房屋的屋面、外墙面的广告使用收益权归开发商所有。
而在住建部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，明确表示外墙面属于公用建筑面积。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，建筑物外墙应归全体业主共有。
根据《物业管理条例》第五十五条规定，用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
不签补充协议房企不盖章
购房者贷不了款
张先生也曾遭遇过“霸王合同”。
与刘女士情况类似，张先生摇中心仪的房源后，到了签合同时，却发现了许多问题。首先，他发现，该楼盘的备案合同中，并无附件，然而到了售楼处，置业顾问拿给他的合同却多了一份附加协议。而其中每一条，几乎都是对主合同进行了详细声明，大部分与主合同相矛盾。
例如在附加协议中有一条写道：“本合同第二章第一条涉及的该商品房屋为全装修住宅的描述属于合同备案系统自动生成，该条款实际不适用，装修标准以双方装修协议约定为准。”
刘女士的合同中类似的条款更夸张，其附加协议中表示：“补充协议为主合同附件，与买卖合同具有同等法律效力，本补充协议约定内容与主合同内容不一致时，以补充协议为准。”
张先生深感困惑：“签了就跟没签一样，主合同的法律效力在哪里？”
有业内人士表示，开发商此举是为了规避限价下“减配”的连锁反应，提前解决了交付后业主维权的问题。
而事实上，记者发现，根据2018年2月发布的新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》，从中已经对补充协议进行了明确的规定：“在合同签订后，出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。”
与刘女士同一个小区的王先生也向记者表示，自己在签合同时同样对补充协议存疑，但置业顾问却称协议无法修改。无法协商之下，王先生就在购房合同的前21页，即通过备案的商品房买卖合同上签了字，并拒绝在补充协议上签字。
然而5天后王先生前往银行办理贷款时，却被告知，因为业主没有签订补充协议，开发商不肯在购房合同上盖章，因此无法办按揭贷款。王先生顿时陷入了两难之地。“尽管我不懂法律，可也能看出这份补充协议里的许多条款有损购房者的利益。”王先生无奈地说，“首付款已经交了，如果签字，就正好落入开发商的陷阱，不签字，又耗不起，我是实在不知道该怎么办了。”
律师称此类条款可视为无效
省市场监督管理局展开专项整治
补充合同的存在本身是否合理？
不动产法律专家胡增冬律师表示，开发商的补充协议条款往往不只是针对一户购房者，所以有很多条款可以理解为格式条款。而《合同法》针对格式条款有比较详细的规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
因此，胡增冬举例，像条款中针对《物权法》明确属于全体小区业主共同权利的部分，排除业主的主要权利、以及不适用新版本的《商品房买卖合同》等免除自身义务的，均可适用《合同法》该条宣告相关合同条款的无效，从而维护自身的权利。
浙江合创律师事务所翁博甫律师表示，在卖方市场，开发商处于比较强势位置，尤其是已经交了首付的情况下，与开发商僵持只会损害购房者自身的利益。翁博甫律师认为，就算已经签订了补充协议的业主也不用担心，部分条款并不会影响整个购房合同的效力。如果业主在签订合同后发现条款有损个人利益，则可以向法院提起诉讼来维权。
对于刘女士的投诉，省市场监督管理局回复说，刘女士所购楼盘的开发商从2017年6月26日至今已通过“浙江省合同格式条款备案系统”网上申请商品房买卖合同备案27份，我局对该公司提交的材料按规定进行了形式审查，办理了该公司的合同格式条款备案，并对备案合同进行了公示。合同备案的重要目的是发挥全社会监督的作用，公众如发现备案的合同存在违法条款可以向备案机关举报，备案机关对确认存在违法的合同条款将通知经营者修改，并要求重新申请合同备案。
根据省市场监督管理局的说法，2018年11月省市场监督管理局下发了我省关于对利用合同格式条款侵害消费者权益的违法行为开展专项整治行动的通知（浙市监市[2018]1号），明确商品房买卖合同等三大类为此次我省的整治重点，并已委托律师事务所对备案库里的合同进行审查，刘女士所购楼盘的开发商的合同已作为必审的合同列入其中。“如备案的格式条款存在违法情形的，我局将依法处理。”
本文来源：钱江晚报
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