房租抵税引发房东恐慌 税务局回应

当几千万工薪族开始向税务局申报个人所得税专项附加扣除信息时，一场潜在的博弈已经开始。

租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时，需要把房东的名字、身份证号、住房地址等信息交给税务局。这让房东担忧自己可能会被税务局查缴出租房屋的税收，因为目前现状是，很多房东出租房屋没有去交税，少数房东甚至不希望房客扣除租金个税。

税务局也面临两难抉择，如果循着上述专项扣除信息去严格征税，将面临租房者和房东税负增加的可能，和个税实质性并未减少的质疑；如果不去严格征税，也可能面临不依法征税，存在渎职的风险。

多位税务局人士告诉第一财经记者，目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税，税务总局也没有这方面加强征管的通知。不过在当前税法下，出租房屋需要依法纳税，纳税人应该遵守。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经记者，当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策，比如对出租房屋租金在一定额度内的收入免税，从而降低征纳双方风险，稳定市场上对减税降费的预期。

租金扣税引担忧

2019年1月1日起，符合条件的纳税人可以部分享受子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗6项个税专项附加扣除，专项附加扣除越多，可以少缴更多的个税。

多位接受第一财经采访的都市白领表示，由于目前父母未满60岁，刚工作不久也没有子女，只能享受住房租金一项扣除。

目前在北上广深等大城市（直辖市、省会城市、计划单列市），租客可以享受每个月1500元个税扣除额，这相当于起征点从5000元提至6500元，能省下一部分可观的个税。

真正享受这一住房租金专项扣除，租客需要把房东姓名、身份证号、住房地址等信息提交给税务局。这意味着税务局能够借此准确地掌握房东出租住房的基本信息，而这在以前是没有的。

在目前租房市场上，一个普遍情形是，房东出租房屋不缴税。由于税源分散且金额小，信息不透明且人力有限，地方也很少去针对个人出租住房严格征税。但随着出租住房信息逐步透明，一些房东担心面临严征管而补缴税款。

个别房东甚至以涨房租为要挟，让房客放弃专项附加扣除，以免将自己个人信息交给税务局而面临可能的严查。不过多位租客告诉第一财经记者，自己并未遇到这种情况，但对此也确实比较担忧。

施正文表示，按照现行法律，个人出租住房应该缴税，但实际缴税的很少，相关部门因为信息不透明也没有精力去查。现在税务部门虽然掌握这一信息，但马上去加强征管也不现实。但如果国家层面不明确如何处理，一些地方为了免责有可能加强征管。

“在征管不明朗情况下，随着涉税风险加大，一些对此敏感的房东为了规避风险，可能要求租客不去申报相关信息，或者双方协商依法纳税后调整房租，房租是否上涨、涨多少取决于市场，因此一些纳税人可能放弃住房租金扣除。更多的情况是，房东可能认为税务局不会来查，维持现状，房客享受扣除。”施正文说。

一位税务局人士告诉第一财经记者，目前当地不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中，允许房客扣除依据是有租赁合同就行，而不是租赁发票（注：房东需要缴税才能提供发票），这其实就考虑了这一担忧。

另一位税务局人士称，目前税务总局并没有加强房租收入征管的通知。但按常理来说，纳税人应该要依法纳税，税务局保有是否追查主动权，不过目前税务局征管重心在企业。

在当前经济下行压力下，减税降费是主旋律，因此不少分析人士认为，当前税务局去加强房东出租房屋纳税征管可能性小，相当一段时间内仍是维持现状。

房租定额标准下免税

施正文认为，在国家治理现代化大背景下，为了降低征纳双方的风险，相关部门应该出台相应的优惠政策。由于我国对小微企业采取了普惠性税收免除政策，参照这一政策，可以对个人出租房屋设置一定标准，比如个人只出租一套房，且租金收入在多少元以下可以免税。

其实，目前国家对个人出租房屋设置了一些税收优惠条件。

根据现有法律，个人出租房的租金收入缴税涉及多个税种，这包括个人所得税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、城镇土地使用税等。

施正文表示，个人出租住房有不少优惠政策，比如个税实行10%的优惠税率，房产税减按4%来征税等。而不少地方为了简便征税，将几个税费打包，对月租金收入实行比较低的综合征收率。

目前不少地方实际上对房租收入采取综合征收率，各地设置并不一致。比如北京、上海等地按5%来征税，也有一些地方根据租金收入不同，设置了4%~8%的不同征收率。

一位财税专家告诉第一财经记者，目前地方实行的租金综合征收率远远低于跟国家各个税种法定税率，租金的实际税负比较低，因此房租收入纳税问题不是税负轻重，而是要不要交税。

“短期可以提供免税优惠政策。但从长远来看，应该对我国财产税制进行改革，改变目前繁琐且落后的税制，建立起完善的房地产税。对个人出租房屋收入是否缴纳个税，可以考虑设立一个基本减除费用，让大部分出租房屋个人可以不用缴税。租金是否缴纳增值税维持现有月租不超过3万元免税政策。”施正文称。