房地产市场“早春”异动：二手房议价空间减小

当房主看到或者听到利好房市消息时，就会有人以多种方式或者意图抬升房价，但现在整体来说，没有见到大幅上扬或整体哄抬房价的趋势，有也只是小范围。

楼市对政策风向向来表现敏感。

近段时间以来，包括青岛、杭州、菏泽、衡阳等地以微调方式试图松绑房地产调整政策。再加之“全面降准”基调，楼市心理状态开始发生变化。据21世纪经济报道记者调研，不少城市市场已经出现回暖现象。而最直接的表现是房源成交周期缩短、议价空间逐渐变小等。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：房地产调控政策最严格的时期已经过去。2019年，全国可能出现起码30城以上房地产调控政策的微调潮。这标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。特别对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。而部分城市的银行也有可能会调整执行中的信贷政策。从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市局部市场出现明显调整信号，会有政策微调的可能性。只要房价不涨的城市，最近房地产政策都有松动的可能性

楼市异动

二手房市场是对政策导向最敏感的市场。

北京21世纪不动产的一位店东告诉21世纪经济报道记者，“北京12月和1月这两个月，二手房市场稍微回暖。我们服务的区域以置换群体为主，老城区西二环、西三环之间，年底出手（购房）的比较多，加上政策松绑比如降准等等会带来客户活跃度的增强。”以这位店东所在门店为例，“从整体来说，12月份要比11月份在需求程度上，上户量增长了20%，我们整个成交数量增长了40%。从议价方面来说，客户更能接受房主现在目前的这个价位区间，诚心卖的房主他的心理预期，也降低了一些，正好吻合了现在成交的市场价，所以说这都是便于成交的一种表现。”

问及是否有卖家在松绑调整消息发布后提高售价，该人士回答说：“这种情况肯定有，而且是一种常态，因为现在资讯也比较透明化，当房主看到这则消息的时候，或者听到这些利好房市的消息时候，就会有人以多种方式或者意图抬升房价，但现在整体来说，没有见到大幅上扬或整体哄抬房价的趋势，只是小范围。

这位店东具体举例称，“房主和买主谈判一般有两个回合，之前看房会降50万，谈判过程当中我可能还会降价二三十万，但是现在可能业主本身房源降价50万之后就保持到这儿不动了，不会再降了。”

不仅是北京，其他地区也受到调控放松预期风声的影响。

21世纪经济报道记者随机采访了两位中介。他们都肯定地告诉21世纪经济报道记者，国家降准消息一出，二手房不好议价是真的。一位中介告诉21世纪经济报道记者，“现在入手是价格低位状态，因为一降准，会有很多人出来买房。以上海松江区新凯一期/二期的二手房为例，均价现在在33000-34000元/平方米左右，相比去年每套房总价大概降了30万-50万左右。今年这边卖房的业主基本70%都是处于置换的。比如说房东诚心卖这个房子，报价245万，电梯房边套两房，精装修，但是最多也就能谈个（议价）5万左右，基本上就这样。不可能再低了。年前的这一批低价房源会被卖空，过了年3-5月份基本不会存在还有低价房源的市场，每年的3-5月份是成交旺季，业主们基本不会怎么调整价格。”另一位中介也说：“年后肯定涨价。“

广州富力城的一位二手房销售告诉21世纪经济报道记者，确实有房主在国家降准之后上调了售价，“一小部分有，但是这块来说大部分业主都是置换为主，因此价格还是处于低位。其实房子降不降价主要取决于卖房子的业主急不急用钱，不急的，谈价就不好谈。但春节之前很难涨价了，一方面一手房冲击，另一方面可选性多，大部分客户都在观望期。”

一位长期关注燕郊市场的购房者也告诉21世纪经济报道记者，近段时间燕郊无论是成交量还是成交价都有回升。议价空间明显变小。这相当于单价上涨1000元/平方米左右。

风声

由于中国楼市已经历经多轮调控以及多轮涨跌周期。因此，房地产市场受调控预期影响非常大，市场心态在政策影响下波动占据相当重要比重。

上述21世纪不动产店东认为，“首先这与客户心态的调整有关。以北京为例，更多是以存量房的成交为主，老百姓/购房者已经习惯了这种趋势，也就是政策调整有一定周期性，基本在半年左右（今年调控时间比较长）。加上老城区以置换客户群体为主，很多人选择年底在大多数人观望的情况下出手。环境因素加上时间节点因素，造成了这段时间有小幅回暖。”

易居研究院研究总监严跃进认为，当前政策走向的逻辑是清晰的，会分为五步走。第一步，不收紧，即没有打压的含义。第二步，处理政策瑕疵，类似摇号、限价、限售等政策。第三步，二套房的认定标准会调整，即针对改善型需求先放开。第四步，限贷政策尝试放松。但这个会根据各地的房价和交易情况决定。第五步，放松限购，尤其是在社保缴纳等方面会尝试松动。基本上是这个逻辑。市场走势方面看，预计会呈现前冷后暖态势。这也差不多是楼市四季的一个轮回概念。预计到了2019年5月份市场会有一波小高峰。

不过，由于仅仅是部分城市试图松绑调控，而整体上调控仍然趋严。因此，市场基本面并没有发生明显的变化。麦田房产分析师张叶松告诉21世纪经济报道记者，“从我们12月的数据看，议价超过5%房价以上成交的房源比例依然在上升。二手房议价比例依然处于高位，而定向降准对市场的实际影响其实很小。”对于明年房市的变化，他告诉21世纪经济报道记者，“2019年上半年，二手房市场从价格上依然会小幅下滑，主要由于当前的交易条件和信贷政策，所以这种趋势不会改变。交易量上春节会有传统性低谷，春节后3、4、5月份相对较高。2019年下半年目前很难判断，主要受宏观经济环境影响，从政策出发点来看是希望二手房市场保持稳定的节奏，价格不要大幅波动，允许适当的小幅波动，交易量也因此不会攀高。但由于此波政策已经维持较长周期，后续存在购房需求释放压力，可能会通过对政策进行微调，或者出台长效机制，以保持房地产市场的稳定。”

易居房产研究院副院长杨红旭也认为，单从数据上看并没有发现最近二手房交易市场回暖的迹象。“12月份，我们跟踪的全国十个城市，包括一线、二线、三线城市的二手房成交量相比11月环比跌了1%，目前是处于一个偏低水平，也是自2015年以来月度的最低水平（剔除春节月份）。所以从数据看，二手房市场没有回暖。而像一些降准这样的消息会刺激一下市场情绪，但是昙花一现，不具有可持续性。”

对于2019年楼市的预测，杨红旭说：“我看全国主要城市的大面，市场还在继续降温，2019年的市场也不会出现明显的升温。我们预计全国的二手房市场、新房市场成交面积会出现6%的下跌，相比2018年，成交价格会出现3%左右的上涨。2019年的二手房市场，就全国主要城市来看，成交量会出现更明显的下跌，大概在10%左右。2019年二手房的价格平均会跌10%左右。”