中国基金报记者 乔麦
房地产调控又有新动向。
在频频传出楼市松绑信号的当前，广州房贷利率有所松动。广州地区多家银行跟进下调了房贷利率，下调的幅度大致在基准5-10个百分点。
然而与此同时，海口却再次加码了房地产调控政策，成为2019开年加码调控的第一座城市。
作为住房投资投机属性曾经较强的城市，海口政府下发文件，暂停企业购买住宅。同时文件明确要求，2018年4月22日后落户人口只能购买一套住宅（引进人才落户购房除外）。
广州房贷利率松动
有银行首套房贷仅上浮5%
近期多家银行相继下调房贷利率，幅度大致在5~10个百分点，但鉴于广州地区此前的房贷利率在基准利率上上浮10%~20%，尽管有所回调，但依然在基准利率之上。
据不完全统计，目前广州17家主流银行中，首套房贷利率执行上浮5%-10%成主流。其中3家银行首套房贷利率执行上浮5%或5.5%，如工商银行首套房贷利率从上浮10%下调到上浮5%，中国银行首套房贷利率从上浮10%下调到上浮5.5%。另招商银行、农商银行、兴业银行等首套房贷利率也有所下调。
二套房房贷利率方面，大部分银行的二套房贷利率也有所下调，目前以执行上浮10%-15%为主。
房贷利率的下调，是否是楼市回暖的信号呢？虽然暂不可知，但对于准备置业者来说，的确是一个利好消息。
受楼市调控压力影响，自去年上半年以来，广州银行基本处于收紧状态，银行放款缓慢，房贷利率上浮。
2018年3月份，广州首套房贷利率全面上浮至10%，此后一路走高，甚至有银行首套利率上浮30%。
房贷利率上调的背后，无疑是购房成本的增加，从而导致部分刚需购房者的还款能力大幅下降，甚至不再符合购房贷款的条件。
海口加码房地产调控
企业限售+外地落户家庭限购1套
从去年年底到今年初，多地出现了对调控政策调整放松的迹象。然而，海南再次以调控开年，发布稳定房地产市场通知。
基金君从海口市人民政府网获悉, 1月8日，海口市人民政府发布了《海口市人民政府关于严格落实琼办发【2018】29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》。
文件显示，《通知》下发目的为：“贯彻落实习近平总书记“4?13”重要讲话和中央12号文件精神，进一步落实房地产调控目标，防止房价‘大起大落’。”
总体看，《文件》再次加码了海口市房地产调控政策，具体要点及解读如下：
1. 暂停企业购买住宅
《通知》内容：暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。
解读：此条为通过注册企业买房的行为按下暂停键，堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。去年4月22日，海南落实全国最严厉的“全域限购”政策，海南全省进入限购时代，但调控政策仍有空子可钻——针对企业购房只有限售而无限购一说，因此这次的政策管控具有很强的信号意义。
数据显示，2018年上半年，海南省主体注册量快速增长。截至2018年6月30日，海南省市场主体总量突破70万户，达703271户，比2013年商事制度改革前增长了111.95%，较2017年同期增长了11.86%。其中，4月14日至6月30日增长幅度最明显，新增企业15663户，同比增长52.88%。
2. 新入户家庭限购一套
《通知》内容：严格落实琼办发〔2018〕29号文件精神，2018 年4 月22 日 20:00 后户籍迁入我省的居民家庭只能购买 1 套商品住宅（引进人才落户购房除外）。
解读：去年3月31日，海南省将以个人限购升级为以家庭限购，“一个家庭只能摇一个号。” 海南省原来的限购政策是，非本省户籍居民在海南省范围内只能购买1套住房，即1人限购1套住房，彼时统一调整为1个家庭限购1套住房。此次“外地落户家庭限购1套”的规定更加严格，意味着新入户的本省户籍居民也只能买一套商品住宅，堵住了通过入户购一套以上房产的口子。
值得一提的是，近日海口市进一步放宽人才落户的学历、年龄等条件。放宽落户条件后随即限制新入户家庭购房、打击炒房，显示了海口打消部分炒房者念头、继续强调人才引入政策和严控购房指标的态度。这一对新落户人口的限购政策，肯定会对海口的房地产产生很大影响，包括直接影响购买行为、影响购房者的信心。
3. 加强商业、办公类建设项目管理
《通知》内容：进一步加强商业、办公类建设项目管理，规划部门在审批新建的商业、办公类项目规划报建时必须严格按照土地用途和规划性质审批。对已取得建设工程规划许可证，但未取得建设工程施工许可证的商业、办公类项目也必须严格按照土地用途和规划性质由规划部门重新审核。具体按以下要求指导管控：
（一）设有独立卫生间的小户型办公建筑配建比例不得超过本层建筑面积的 20%，其余 80%的办公空间建筑单套分割面积不得低于 150 平方米。
（二）建筑层高须按《海南省住房和城乡建设厅关于规范我省计入容积率建筑面积计算规则的通知》（琼建规函〔2014〕523号）有关规定从严管控。
（三）卫生间、茶水间、饮水供应点等公共配套建筑应集中设置，燃气入户应当符合消防和规划设计规范。
（四）严禁房地产开发企业变相改变建筑用途，不能按住宅户型进行设计改造，不得设置外挑阳台，应采取公共走廊、公共卫生间式布局。
此外，并且销售时单一购房人在同一项目购买办公用房等累计面积原则上不低于150平方。
解读：关于商办类物业的管理是这则通知规定最为细致的一条。调控首先从大层面上来说主要抑制房地产的投机行为。随着政策颁发后购房资格门槛提高，投资群体转向不限购类住宅产品，但实际上现在市面上的商务公寓产品并不多，更多是商办物业改为类住宅产品。由于商办类物业不在限购范围内，因此成为岛外人投资的另一种需求。
对此，海南市场人士表示：政策将有利于商办运营，不利于原来拿这类产品当类住宅销售的企业。在短期应该会刺激小户型公寓的销售，但是市场存量也有限。
去年11月份，一份《海口市人民政府关于产权式酒店销售比例限制的通知》在海口的业内流传，其中规定产权式酒店销售比例限制以项目取得规划许可证的时间为准。有人表示，该则通知背后的意思是规划许可证在5月10日政策之后拿到，项目的是自持比例为90%，出售10%，而在之前拿到则自持比例为70%，出售30%。
4.针对限价等政策发布了持续调控内容
《通知》内容：商品住宅项目按照一房一价从严管理，不得擅自上调;商品住宅价格经物价部门备案后 6 个月内不得擅自调高备案价格；房地产开发企业需要调整备案价格的，应在到期前 20 个工作日到物价部门重新申报；6 个月之内，监管部门发现价格存在异常的，指导企业重新调整备案价格。未办理价格备案的，依照相关规定不予核发商品房预售许可证。
解读：去年8月，有消息称海口商品房备案价不得超过17300元/平方米，而在8月25日，海口市住建局、海口市物价局联合约谈了海航地产、新世界中国地产、海南联华地产等11家房地产开发企业，就部分房企存在房产备案价格虚高的问题，要求相关企业立即进行整改。这则通知虽然没有提及备案价的红线，但要求更加严格。
海南等其他区域可能加码房地产调控
同策咨询研究院研究总监张宏伟指出，此次政策出台正值春节“候鸟”来海南之前，以往每到这个时候，海南都会涌现一批购房需求。海口此时加码房地产调控，明显是为了防止购房需求在这个阶段增加，给楼市调控造成干扰。
事实上，2017年上半年数据显示，海南岛外客户购房占比高达88%，其中以京津冀和东三省的购房者最多，占比接近50%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，海口升级房地产调控下，或许意味着海南包括三亚等城市也有继续加码调控的可能性。整体看，全国房地产市场依然执行相对严格的房地产政策，房住不炒依然是原则，特别是海南等其他区域后续依然有加码房地产调控的可能性。
中原地产数据显示，2018年1-11月，海口商品住宅销售面积为81.26万平方米，同比下降76.02%。2018年全年海口楼市在政策影响下，从4月开始进入全面萧条期。
不过值得注意的是，相对来看，海口、三亚的房价仍名列70个大中城市的前茅，2018年，海南的销售均价整体上涨了30%。
2018年全年，海南出台的调控政策超过了20项。对于志在斩断对房地产依赖的海南来说，这则通知预示着楼市调控仍旧从严。海口楼市调控因城施策、分类指导，未来海口房价不会出现大涨大跌，以稳为主。
本文来源：中国基金报
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李青娥_NO7788
