央财教授:居民出租房屋收入漏税率高 90%以上没交过

网易研究局NO.509

新年过后新的个税政策开始实施，对住房贷款利息以及住房租金等六项支出专项扣除，这对老百姓来说是一件大好事。但是，却让很多房东和房客有点闹心。这是因为，租客在填写住房租金专项附加扣除信息时，需要填写出租方(房东)的信息，有些房东担心要纳税而不愿意配合。

目前，房东们的房租收入纳税状况如何？怎样才能让租客切实享受到政策利好？对此，网易研究局专访了中央财经大学前税务学院副院长张广通，他表示，居民出租房屋的漏税率是比较高的，应该说90%以上的出租房屋都没交过税。如果想让租客享受减税的利好且不被涨房租，国务院不妨出台一份文件，对原有的房产税进行更改，规定居民出租房屋可以享受暂不纳税的优惠政策，打消房东们的顾虑。

中央财经大学前税务学院副院长张广通

以下为专访精编：

网易研究局：目前，房东的房租收入是否要纳税？

张广通：按照目前的《房产税条例》，有两种计税方式，一是个人拥有所有权的房屋，无论是否出租，一般情况下要按照原始的购置价格或者建筑价格计税，具体的计算方法是原始价格减去10%到30%的折扣率，余额叫计税余值，计税余值再乘以1.2%就是应该缴纳的房产税，经营型的房产，也就是工商企业一般会采用这种计税方式，而居民个人拥有房屋如果不对外出租的话，目前是不征税的。

第二种计税方式以持有房屋的租金为计税依据。企业出租房屋和居民出租房屋都是要纳税的，按照《房产税条例》，税率是租金收入的12%。但是后来考虑到居民负担过重，就将税率下调为4%。从世界范围来看，4%的房产税应该不算高，但如果仍是12%的话就不算低。

房产税的纳税程序很简单，按照法律要求，居民出租房屋必须备案，也就是向当地的街道或居委会申报，不能私下出租。

备案涉及到很多部门，首先是管房的房管局，其次是负责社区安全的行政辖区，也就是街道，再次是制止违法行为的公安局；最后物业也需要对小区房屋的出租、使用、转让等情况较为了解。目前居民通过出租房屋或者买卖房屋赚取差价的现象是很普遍的，但是纳税率比较低，普遍存在不向税务机关申报或者不向房产局备案而私下出租的现象，税务局采取过很多措施，比如委托物业或委托街道、居委会代收，或对房屋出租情况进行调查、登记等，但是效果都不理想。

所以居民出租房屋方面的漏税率是比较大的，应该说90%以上的出租房屋都没交过税。但是现在管起来难度比较大，各部门也没有形成合力。

网易研究局：如何看待房租抵扣个税后房东们的焦虑，新个税法是否考虑到了相关问题？怎样才能让租客切实享受政策利好？

张广通：税制改革总是面临利益的调整，个税改革的目的是为了减少租客、承租方的负担。但是现在的问题是以前漏交房产税这样一个潜规则被硬性地揭开了，这样就触及到了房东的利益。

如果既想让租客切实享受政策利好，又想让房东不变相涨房租，这实际上有点难度，难度主要在于出租房屋要交房产税是有法可依的，所以房产税的大面积漏交，房东和财税局双方都有责任，房东存在偷税行为，财税局也存在不严格履行职责的行为。

面对这样的矛盾，如果税务局从2019年开始强制征收出租房屋的房产税的话，房东的利益自然会受损，而这与国家大力扶持房地产出租市场的政策方针不符，我认为国务院可以再出台一份文件，对原有的房产税进行更改，采用一种缓冲方法，即居民出租房屋可享受暂不纳税的优惠政策，这样既消除了房东忧虑，培育了房屋出租市场，同时也减轻了税务局的工作量。

网易研究局：根据规定，住房租金专项附加扣除需要保留住房租赁合同或协议备查。目前，仍然存在通过中介而没有签订住房租赁合同的现象。对于这部分租客申报个税租金扣除该如何处理呢？

张广通：现在申报抵扣时只填一些信息就可以了，并不需要提供书面材料，这些书面材料需要自己留存，作为税务局将来审查时出示的证据。另外，现在出租房屋，即使没有备案，绝大部分人私下还是签了书面合同的，然后对照房管局的标准合同进行修改和补充即可。只有少部分出租房屋可能没有合同，这种情况一般发生在亲戚朋友之间，这就需要与房东重新拟定租赁合同了。