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佛山楼市放开限价“只做不说” 部分公寓支持首付贷

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放开限价,开发商提高了备案价,双合同(一般是指装修款合同加毛坯房合同,装修款需一次性付清。)改为单合同,一时间成为了佛山房企公开的“秘密”,虽然没有得到“官宣”,但是据佛山本地媒体统计,目前佛山五区都有不少楼盘已经转为单合同,主要以禅南顺三个中心城区为主。

另一方面,五成首付的公寓产品也打出了“低首付”的噱头。《华夏时报》记者近日走访得知,位于佛山南海金融高新区的某项目33平米的复式公寓,首付有压力的购房者,可以在此做到首付6万元,剩余款项两个月内还清;或者首付10万元左右,通过金融机构贷款30多万元也行。

二者并肩而行,一定程度上降低了购房者的门槛。

放开限价“只做不说”

2016年10月,佛山市首次提出限价政策,并在2017年6月进一步加强管理,首次申报销售价格的备案均价应不高于前3个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的15%,高于15%的暂不办理房价备案,暂不核发预售许可证或办理现售备案证书。同时,商品住房价格一经备案,60日内不予上调备案价格申报。

虽然佛山五区新房备案标准各有高低,官方也从未规定限价的天花板在哪儿,但业内都有共识。广东省房地产研究会执行会长韩世同向《华夏时报》记者表示,最初限价实施的时候也没有得到“官宣”,大家也是“只做不说”,默默地把价格限定下来,现在取消限价是合理的事情,秉承一贯的“只做不说”的风格。

早在2018年1月,就曾有媒体报道,佛山市顺德区有四个指标盘上调备案价,最大幅度达49%。据顺德房管局备案信息显示,凯蓝滨江时光在1月8日更改了备案价格。以5座3002号为例,其最新备案总价为165.4万元,与上一次2017年11月7日发布的备案价111.1万元相比,足足上调了54.3万元,单价足足上调了6398元/平米,上调幅度高达48.8%。此后,佛山市住房和城乡建设管理局迅速反应,当月发文要求顺德区暂停4个楼盘的销售活动,并展开相关调查处理。

这次查处产生了“杀鸡儆猴”的作用,公开资料显示,2018年上半年全市大部分楼盘的备案价都没有超过1.5万元/平米。

不过,虽然明面上没有超越“红线”,事实上却是房企想出了应对的办法——双合同。“双合同”指一套房签两份合同,其中一份是按照政府的指导价格,如1.5万元/平米;另一份则是以装修等名义补充收费,少则几万元,多则几十万元。

《华夏时报》记者以购房者的身份看了位于佛山市禅城区的泷景花园,其外场销售言成地产的中介人员向记者表示,现在备案价可以合理地报备,便取消了双合同,实行单合同,新推出的六期这栋房子都卖完了。另外一栋取得预售证后就会开盘,也是单合同。

言成地产中介表示,由于限价,开发商不得不做双合同,而装修费用的定价,很大程度上是开发商说了算。而更有甚者,除装修费,还有算设计费等等,三合同四合同的现象都出现过。

韩世同认为,不限价的话就没必要采取双合同,减少了合同纠纷,一定程度上有助于随行就市,有助于恢复市场的运作机制。但实际上成交量影响不大,但是对于成交价格有一定的影响,提高备案价后,价格肯定也会有一定的上涨,但实际上也是回归真实。

首付贷促成“低首付”购房

受各种因素的影响,开发商以价换量,想尽办法降低购房者门槛,让一波在购房门槛边缘徘徊的购房者们,有望迈入门槛。

首付贷的现象似乎并不少见,此前《华夏时报》记者走访惠州时,首付贷也是“遍地开花”。而面对首付五成的公寓产品,佛山市南海金融高新区的某项目的现场销售和记者表示,首付不够的话,根据个人能力,剩余的可以通过金融机构再次向银行贷款。

在实际沟通的过程中,记者得知,一套面积约33平米的复式公寓,位置稍好些,除去一些现有的折扣,总价在68.5万元左右。据现场销售解释,现在属于销售末期,有部分是抵工程款的房子,所以这部分房子的装修费用要提前付,这样算下来,首付差不多43.5万元,首付六成多。

首付款高并不是难事,销售向记者介绍了两种解决方案:一是在一月底之前缴纳6万元钱,剩余的款项在两个月内还清即可,即到三月底之前缴清;二是首付贷,如首付十万元,剩余的三十多万元则可以通过第三方金融机构贷款。而据销售表示,此前已经有十多位用户通过该金融机构取得贷款,该金融机构也是和银行贷款,所以风险不大。

如此算来,只需承担得起月供,首付十万元左右,便可抱得新房归。

韩世同针对该现象向《华夏时报》记者表示,按照现行的规定,首付贷实际上是违规操作,存在一定的风险。这种做法让一大部分没有购房能力的人提前购房,实际上给银行造成了更大的压力。

同时韩世同认为,对于首次置业(购买住宅)来说,首付三成的门槛是不能降低的,对于银行来说,这也是进入信贷安全的一个防线。但是对于二套房及公寓产品的首付却显得有些高了。降低购房门槛,使得不够资格的供楼者供楼,就非常容易形成规模性地退房潮,导致形成大量的不良资产。实际上首付比例应该趋于合理化,过高则通过首付贷来化解,使得门槛“形同虚设”,像这种铤而走险的情况也会时常发生。

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