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法拍房激增61%,深圳一个月超去年全年近两倍

2019-02-15 13:31:04 来源: 和讯网 举报
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(原标题:法拍房激增61%,深圳一个月去年两倍,断供潮真的来了?)

(一)连锁反应

春节刚一结束,估计很多人都被这样一条消息惊到了:

2018年淘宝和京东全国司法拍卖房房产共计367340次,同比2017年大幅增长61%。尤其是9月-12月份,国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长,仅这四个月的数量就占据了全年的半壁江山。

根据阿里拍卖网站的数据,2019年1月深圳法拍房数量为3810套。但在2018年,全年这个数字才仅为1930套。短短一个月的时间,深圳法拍房数量居然是去年全年的近两倍!

所谓的法拍房,就是由法院拍卖的、抵押在银行最后还不起贷款的房子。抵押房子的主体,既有企业和个体工商户,当然大部分还是做住房按揭的普通老百姓。

要知道,淘宝和阿里也只是司法拍卖房产的两条渠道,如果要加上其他拍卖渠道,比如产权交易所、拍卖公司(传统渠道)等,法拍房数量肯定还要多很多。

企业债务纠纷、破产、买房人失业等等,都会引发偿还不了银行贷款,最后由法院主持拍卖房子。

现在法拍房数量突然大增,暗合了当下的经济形势。正如2018年12月中央经济工作会议所强调的,“在充分肯定成绩的同时,要看到经济运行稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行压力。”

鹰觅君一位在银行工作的同学说,现在的法拍房都是最先一轮是企业或个体工商户抵押的房产,他所在的银行,现在已经有一年时间不做企业或工商个体房产抵押业务了;再来一轮,便是按揭贷款的房产,现在按揭的法拍房比之前确有增多。

这个很好理解。经济调整,市场变化了,企业和实体最先受到冲击,如果资金链出了问题,抵押在银行的房产就赎不回来了;如果企业和实体运营不下去了,就会裁员甚至关门,接下来员工也就还不起房贷了。

这都是一个问题的连锁反应。

这让鹰觅君想起过年朋友聚会说到的一个案例。一位北京IT从业者在2017年房价最高点买了套房,家里六个钱包凑了首付,月薪税后2.5万,月供2.5万,平时花销靠父母,想着过几年工资涨了压力也就减轻了,没想到却遭遇了去年下半年公司裁员,没有了收入,结果只能断供。这中间,他不是没想过卖房,但二手房市场清淡,挂牌几个月根本卖不出去。

从去年下半年开始,北京甚至全国的互联网企业都像约好了似的,都祭出了裁员和缩编的大棒,从京东、知乎、锤子、到滴滴、美团、摩拜等都是一样的节奏,有的激烈程度超乎想象。号称有“情怀”的知乎,员工描述大裁员突如其来,“电脑瞬间被没收”、“饭卡当晚被停”;美团接着知乎,率先向应届生开刀,被爆出了“3分钟办离职”的传奇。

市场萎缩,叠加扩张期的战略失误,最后买单的却是普通的工薪阶层。

如果有人前两年在高点买了房,现在又赶上了裁员,这简直就是天寒偏漏雨的组合了,断供实在是迫不得已的选择。

还有就是买了限售房的人。据鹰觅君获知,2017年调控趋严之后,有的城市出台了限售3-5年政策。如果买了限售房,又遭遇了个人收入骤降还不了贷款,那就很容易选择断供。

炒房的人就更不用说了,他们是最先断供的那批按揭贷款人。

(二)真相

目前抵押在银行的房产,绝大部分都是普通住户,企业或工商个体只占少数。

根据央行数据,截至2017年末,我国住户部门贷款余额是40.5万亿元,考虑到个人借贷绝大部分都用来买房,所以可以暂且将这40万亿全当作房贷,这一比重究竟有多大?实际占到了金融机构所有贷款余额的三分之一。也就是说,在全社会包括政府、企业和个人的所有贷款中,个人房贷约占三分之一。

现在,这些家庭或个人的按揭房产,在经济下行周期里,是否会由个案演化成断供潮呢?

日本和香港市场都曾经历过大起大落的波折,期间很多居民不得已选择了断供。从这类市场规律看,一般出现企业倒闭潮和失业潮三个月开始,才会有断供潮。人们或失业或收入锐减,连基本的生存都成问题了,哪里还供得起房呢。

那么,我们现在又是怎样的程度呢?

最能反应市场消费能力的,就是看在购物和外出吃饭上的投入了。

我们看到,在刚过去的春节黄金周,商务部监测到,除夕至正月初六(2月4日至10日),全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元,比去年春节黄金周增长8.5%。

从今年春节的数据来看,老百姓的消费水平和往年相比还在继续增长,并且增幅来也保持着以往的速率。

如果说购物和餐饮是刚性需求,那么旅游就是典型的非刚性。要是手头资金紧张,或者觉得对未来收入没有信心,肯定不会花钱跑出去旅游。

最后的结果是,根据中国旅游研究院综合测算显示,长假期间全国旅游接待总人数4.15亿人次,同比增长7.6%;实现旅游收入5139亿元,同比增长8.2%。

也就是说,今年春节期间,100个人里有29个人跑出去旅游了,已经接近总人口的三分之一了。这样的数据,怎么看都不像是经济剧烈衰退的样子。

再看企业方面。猎聘GCDC调研显示,2019年一季度预期全国增加招聘数量企业占比为36.2%,减少招聘数量的企业占比为17.1%,净增量为19.1%。在当前形势下,很多企业对于招聘的部署并未停止。

从上图可以看出,虽然经济基本面不是很好,但依然有一些企业在积极招揽人才,为未来的发展增强续航能力。

从种种迹象来看,国内经济确实在经历痛苦的调整,但除了局部市场外(如P2P),企业并没有出现大面积破产潮,更没有出现大规模失业、收入锐减的糟糕状况。

因此,虽然法拍房的案例在增加,但居民出现大规模断供潮的可能性并不大。

实际上,断供并不是一个轻易就能做出的决定。它影响银行征信系统,一个人除非一辈子不想和银行打交道了,才会选择断供。

可以看看燕郊的例子。在过去的一年多里,那里的房价暴跌了一半,已经上了全国最恐怖楼市榜单,最后出现断供潮了吗?没有听说吧。除了个别专业炒房的人低价甩卖外,燕郊并没有出现断供潮。鹰觅君有几位朋友,全在燕郊最火热的时候投资进去,如今都在经历房价剧烈缩水的阵痛,但还没听说有谁选择了断供。

即便在国内楼市最低谷的2008年,只听说过深圳有些激进的炒房客资金链断裂的事情,但也一直没有出现过断供潮。

经济没有坏到那个程度,所谓的“断供潮”就是无稽之谈。

(三)警示

虽然现在还不至于形成断供潮,但住户按揭断供数量上升也是事实。之前,对于其他国家和地区发生这样的事,我们隔岸观火,而现在突然已经近在眼前了。

为了避免未来陷入这样的局面,我们有必要重新梳理一下思路了:

1、一定要打破房价只升不跌的固有思维。

今天核心城市的房价走到普跌这一步,才意识到此轮调控思路的颠覆性。其中很关键的一点是,就是要让老百姓改变房价只升不跌的预期,并且在一定程度上预留了房价下跌带来损失的容忍空间。

去年底,央行参事盛松成说了一段话,已经充分了证实了这一意图:

盛松成说,我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,扭转房价只涨不跌的预期,哪怕付出必要的成本(如经济增速受到一定的影响)。我们不希望房价大幅下降,事实上也不会大幅下降,但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。

要扭转老百姓认同已久的观念,就是此轮调控的一个重要目标。并且,上层说到了,也做到了。目前北京、上海、深圳房价全面下跌,有的地方甚至已经达到了20%的跌幅,按惯例早该出手的救市措施,现在却迟迟未见。

当然,如果跌幅继续扩大,维稳的措施一定会出台,这也是必然的步骤。但是,只要楼市打破了只升不跌的惯例,就给买房增添了很大不确定因素。如果买在了高点上,后面却迎来了经济低谷,就有很大可能让自己陷入被动。所以,在买房之前,心里一定要充分做好房价可能会跌的准备。

2、房子已经不再是最好的财富储值手段了。

记得前几年北京房价暴涨,有位大妈家里有三套房,信心满满地对记者说,如果发生什么急用钱的大事,卖套房就可以了。

这样的逻辑,在上涨的市道里一定成立,而一旦遇到房价下跌,就完全行不通了。

当房价不断上涨的时候,买房人情绪高涨,房子很容易脱手变现。而下跌的时候,则会相反。把所有资金都压在房子上,遇到下跌的行情,是很难变现的。

目前发生的一些断供案例,就是在下跌市房子卖不出去的情况下才发生的。这轮北上深房价跌幅最大,发生断供案例最多的也正好是这三个城市,这些都不是巧合。

现在,断供潮虽然还不至于发生,但对家庭和个人而言,买房的风险意识从现在起就要开始培养了。

(原创:鹰觅君 鹰觅房产)

李海丽 本文来源:和讯网 责任编辑:李海丽_NO7789

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