个人出租住房迎减税红利 北上广深税率最低降至2%

本报记者 周潇枭 北京报道

导读

目前，北京、上海、广州、深圳均已下调个人出租住宅的税率。四座城市原本执行的政策不同，调整后的新政策依然有差异。

在广州工作的徐坤（化名），目前为租房一族。徐坤告诉21世纪经济报道记者，去年因为办理居住证，需要出具租房合同，房东为此缴纳了相应税款。

徐坤的房租每月3000元，当时广州对于这档租金的综合征收率为6%，最新的征收率降为4%，税款从原来的180元降至120元。

从2019年1月1日起，受益于小微企业普惠性减税政策，个人出租住宅的综合征收率也迎来普遍下调，该减税政策暂定期限为三年，将执行到2021年12月31日。

目前，北京、上海、广州、深圳均已下调个人出租住宅的税率。四座城市原本执行的政策不同，调整后的新政策依然有差异。比如，对于月租金不超过10万元的，北京、深圳的综合征收率均减半，分别降为2.5%、2.25%，上海为3.5%，广州不同的租金对应2%、4%、4.295%。

虽然按照税法规定，个人出租住宅的，需要缴纳相应税款，但现实中很多房东并没有缴税。除非租客因为子女教育、住房公积金提取、居住证办理，或者公司能报销租金等，要开具相关证明，需要完税凭证。

部分税率直接减半！

2月27日，21世纪经济报道记者从北京朝阳区潘家园“个人出租房屋税款代征点”工作人员处获悉，个人出租住宅的税率降了。月租金不超过10万元的，税率减半，从原来的5%降到2.5%；月租金在10万元以上的，税率从原来的5%降至4%。

该工作人员还进一步解释到，比如月租金4000元，用4000除以1.05得到不含税的租金（剔除掉租金中包含的5%的增值税），再乘以税率2.5%，就是房东应该缴纳的税款，税款减半为95元。

12366北京税务咨询热线告诉21世纪经济报道记者，从2019年1月1日起，北京个人出租住宅综合征收率发生调整。个人出租住宅原来统一执行5%的综合征收率，现在月租金（不含税）不超过10万元的，税率降为2.5%；月租金（不含税）在10万元以上的，税率降为4%。

按照税法规定，个人出租住宅的出租方需要缴纳增值税、个税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税、耕地占用税、教育费附加和地方教育费附加等多项税款。

在税收征管上，各地并没有按税种逐一征收，而是根据法律授权采用综合征收率来征收。由于涉及的这些税费中，部分属于地方税费，各地适用的税费标准、优惠政策等存在差异。

北京原来征收率统一为5%，为何调整成以月租金10万元为界的两档不同税率（2.5%、4%）？北京某区税务局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，个人出租住宅涉及的税费中，像房产税等没有起征点的差异，所以北京之前的综合征收率统一为5%。但这次小微企业减税政策，包含增值税起征点调整，调整后的政策对租金进行了分档。

1月9日，国务院常务会议推出了一批针对小微企业的普惠性减税措施。其中，对包括小微企业、个体工商户和其他个人的小规模纳税人，将增值税起征点由月销售额3万元提高到10万元，即月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。

这次普惠性减税政策，除了增值税，还包含“六税两费”——由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

而增值税小规模纳税人原来依法享有的资源税、城市维护建设税等优惠政策，可以叠加上述政策。

国家税务总局信息显示，31个省、自治区、直辖市均已明确小微企业“六税两费”按50%幅度顶格减征。

包括北京等地，对于月租金10万元以下的综合征收率，从5%降至2.5%，适用的就是上述小微企业税费减半的政策。

北上广深调税政策各不同

上海个人出租住宅的税收政策调整为，月租金收入(不含税)在10万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入(不含税)在10万元以上的，按照5%的税率征税。

上海两档征收率维持3.5%、5%不变，但分档标准从原来的月租金3万元提高到了10万元。上海税务12366工作人员对21世纪经济报道记者表示，新政策从2019年1月1日执行，因为小微企业增值税起征点标准提高到10万元，个人出租住宅适用政策随之调整。

广州对个人出租住宅的征收率分了四档，四档税率均有不同程度下调——月租金收入(不含税)未达2000元的，按综合税率2%征收(此前为4%)；月租金收入(不含税)2000元到3万元，按综合税率4%征收(此前为6%)；月租金收入(不含税)在3万~10万元的，按综合税率4.295%收税(此前为7.9%)；月租金收入(不含税)在10万元以上的，按综合税率5.91%收税(此前为8%)。

其中，月租金收入低于2000元的，综合税率减半征收，从原来的4%降至2%。

广州税务12366工作人员对21世纪经济报道记者表示，最新的政策执行三年，从2019年1月1日到2021年12月31日。对于月租金为5000元的，综合税率从原来的6%降至4%，但这个税率只能开具增值税普通发票；如果想要开具增值税专用发票，综合税率为5.5525%。

深圳对个人出租住宅的税收政策，从原来的三档缩减为两档。深圳原来的三档税率，是因为随着租金收入增加，需要缴纳更多税种。深圳税务局信息显示，原来月租金不超过3万元的，需要交纳4%的房产税和0.5%的个税；月租金3万到10万的，增加了1.5%的增值税和0.105%的城市维护建设税；月租金超过10万元的，还增加了0.045%的教育费附加和0.03%的地方教育费附加。

21世纪经济报道记者从深圳税务12366获悉，深圳最新政策调整为，月租金收入（不含税）不超过10万元的，综合征收率为2.25%；月租金收入（不含税）超过10万元的，综合征收率为4.09%。

该工作人员还表示，个人出租住房的税收政策，适用小微企业和小规模纳税人的优惠政策，包括增值税起征点提高到10万元，房产税、相关附加税费减半征收。所以，对于月租金收入小于或等于10万元的，综合征收率减半为2.25%。